Caracteristici și reguli pentru închirierea unui spațiu de birouri
Deci, închirierea unei locuințe pentru un birou este benefică pentru chiriași-întreprinzători din cauza chiriei scăzute (în comparație cu chiria unui spațiu de birouri nerezidențial). Cu toate acestea, în această situație, ambele părți ale relației juridice - atât chiriașul, cât și proprietarul - stau în așteptare pentru anumite pericole, pe care este de dorit să le cunoaștem în avans. Să vorbim despre fiecare dintre ele în detaliu.
Absența unei reglementări legale clare în materie de închiriere a unei locuințe pentru un birou. Aceasta este principala și cea mai importantă problemă de închiriere a unui apartament pentru un birou. Pe de o parte, în conformitate cu normele de drept civil, spațiile de locuit sunt destinate numai reședinței cetățenilor, iar cazarea în unitățile de producție nu este permisă. În plus, dacă o persoană juridică închiriază o locuință, are dreptul să o utilizeze numai pentru reședința cetățenilor (articolele st.288, 671 din Codul civil al Federației Ruse). Astfel, se pare că legea interzice în mod direct utilizarea spațiilor rezidențiale pentru nevoile birourilor.
Cu toate acestea, dacă vă referiți la Codul de locuințe al Federației Ruse (articolul 17). Puteți găsi norma, potrivit căreia utilizarea permisă a spațiilor pentru activitatea de întreprinzător profesională sau o persoană care locuiesc în mod legal cetățeni, dacă nu încalcă drepturile și interesele legitime ale altor cetățeni, precum și cerințele care trebuie îndeplinite în camera de zi. În acest caz, utilizarea spațiilor ar trebui să țină seama de drepturile și interesele legitime ale vecinilor săi, de siguranță împotriva incendiilor, sanitare, de mediu și alte cerințe legale. Astfel, legislația privind locuințele permite utilizarea unui apartament în scopuri comerciale, sub rezerva anumitor condiții. Singurul lucru în care converg normele legislației civile și a legislației privind locuințele este că nu este permisă cazarea în spații industriale.
-contractul de închiriere trebuie să fie legal - adică părțile trebuie să semneze în mod obligatoriu un contract de închiriere (este contractul de închiriere, nu angajarea, deoarece una dintre părțile aflate în relația juridică (locatarul) este întotdeauna o entitate juridică)
-inadmisibilitatea plasării producției industriale în spații rezidențiale
-respectarea cerințelor de incendiu, sanitare, de mediu etc. securitatea, precum și drepturile și interesele vecinilor (articolul 17 din RF RF).
Cu toate acestea, chiar respectarea tuturor regulilor de mai sus nu garantează legitimitatea necondiționată a unui astfel de contract de închiriere, deoarece, după cum sa arătat mai sus, legislatorii au lăsat această întrebare deschisă.
Probleme la elaborarea contractului. În acest caz, dificultatea constă în următoarele. Contractul de închiriere încheiat trebuie să precizeze scopul încheierii acestui acord. Cu toate acestea, în conformitate cu legea, persoane juridice. închirierea unei premise a locuinței, poate să o utilizeze numai pentru reședința cetățenilor. În consecință, o indicație din contract, conform căreia spațiile sunt închiriate în scopuri comerciale, face ca contractul să nu fie în conformitate cu legea. Astfel, pentru a formula scopul contractului de închiriere în contract, ar trebui abordată foarte atent.
În plus, nu există un răspuns clar la întrebarea care proprietar este preferabil să încheie acest contract de leasing - cu o persoană fizică sau cu o perioadă de anchetă. Se acceptă în general că cea mai bună opțiune este un acord între două entități de afaceri.
Este extrem de important ca părțile la acest acord să știe despre alte două puncte importante. Prima se referă la aspecte fiscale. De regulă, persoanele juridice plătesc costurile chiriei la cheltuielile brute atunci când plătesc impozite. Cu toate acestea, deseori autoritățile fiscale nu permit o astfel de operațiune decât în cazul în care sunt închiriate spații nerezidențiale destinate biroului. În caz contrar, în utilizarea acestei metode în calcularea impozitelor, entitatea comercială poate fi refuzată.
În afară de toate aceste nuanțe, în caz contrar, în contractul de închiriere unui apartament ca un birou (făcută în scris), a inclus bază comună pentru toate contractele de leasing de puncte care ar trebui să fie convenite de părți.
-termenul pentru contract
-consimtamantul tuturor proprietarilor de apartamente (inregistrati in aceasta persoana) la inchirierea unui apartament de inchiriat
-valoarea chiriei, procedura și termenii introducerii acesteia. Fiecare fapt de plată trebuie să fie confirmat de documentele de plată relevante
-întrebări cu privire la responsabilitățile de punere în aplicare a capitalului și a reparațiilor curente, precum și întrebări privind menținerea spațiilor într-o stare potrivită pentru utilizarea lor (de exemplu, curățarea spațiilor).
-condiții de încetare anticipată a contractului și răspunderea părților în caz de prejudiciu
Transferul unui apartament de închiriat sub birou trebuie să fie efectuat în baza actului de acceptare-transfer. semnat de părți (același act se efectuează și atunci când contractul este reziliat și apartamentul este returnat locatorului).
Astfel, așa cum sa menționat deja mai sus, chestiunea legalității încheierii unui contract de închiriere pentru o locuință pentru un birou este încă deschisă. Cu toate acestea, multe probleme pot fi evitate în cazul în care apartamentul închiriat este transferat de la o locuință la o locuință nerezidențială. Procedura este destul de complicată și consumatoare de timp, însă permite acest tip de leasing în întregime în conformitate cu legea. Pe scurt, vom analiza etapele de bază ale transferului unui apartament într-un spațiu nerezidențial.
Procedura și regulile pentru transferul spațiilor de locuit în spațiile nerezidențiale
În primul rând, aș vrea să remarcăm că nu fiecare apartament poate fi transferat în statutul de spații nerezidențiale. În conformitate cu articolul 22 din RF RF. nu puteți transfera o locuință în spații nerezidențiale dacă:
-Accesul la sediile transferabile este imposibil fără folosirea unor spații care să permită accesul la spațiile de locuit sau nu există o posibilitate tehnică de dotare a acestui acces la această premisă
-Spațiile transferate fac parte din spațiile rezidențiale sau sunt utilizate de proprietarul spațiilor sau de un alt cetățean ca loc de reședință permanentă
-dreptul de proprietate asupra spațiilor este grevat de drepturile oricărei persoane
-apartamentul nu se află la primul etaj al casei indicate sau deasupra parterului, însă spațiile situate direct sub apartament fiind transferate într-un spațiu nerezidențial sunt rezidențiale.
În acest caz, în cazul în care camera de zi este posibilă (sub rezerva condițiilor de mai sus) transferate la non-rezidențiale, proprietarul acesteia trebuie să depună o cerere în acest sens organismele responsabile pentru transferul de spațiu (autoritățile locale), la locul apartamentelor transferate. Cererea trebuie atașată.
-planul planului casei în care se află sediul
-pregătită și executată în conformitate cu procedura stabilită, proiectul de reamenajare a apartamentului, dacă este de așteptat realizarea unei astfel de lucrări.
În detaliu, procedura de transfer este reglementată de actele organelor subiectului federației. deoarece această problemă este atribuită competenței lor. În termeni generali, putem indica doar faptul că, după depunerea tuturor documentelor necesare, procedurile vor începe examinarea și aprobarea diferitelor comisii și a serviciilor sale. Decizia de a permite (sau de a refuza) transferul unui apartament într-un spațiu nerezidențial se face în termen de 45 de zile; decizia este notificată ca proprietar al apartamentului. și proprietarii spațiilor învecinate cu sediul, pentru care se ia decizia menționată. Această decizie completează procedura de transfer (în cazul în care camera nu necesită reamenajare / reconstrucție). În cazul în care într-un apartament după decizia privind transferul, este necesar să se facă modificări / reconstrucție, procedura de transfer de apartamente în spații non-rezidențiale este finalizată după terminarea lucrărilor necesare pentru reconstrucție / remodelare și de a face actul comisiei de recepție a finalizării lucrărilor relevante. Ultima etapă a acestei proceduri de transfer este înregistrarea dreptului proprietarului la un sediu nerezidențial în Camera de Înregistrare.
Astfel, procedura de transformare a unei locuințe într-o locuință nerezidențială implică necesitatea de a respecta un număr mare de cerințe, este destul de complicată și consumatoare de timp. Prin urmare, mulți proprietari închiriază un apartament pentru un birou fără a efectua un transfer similar.