Depozitul reprezintă banii transferați de către cumpărător către vânzător înainte de încheierea tranzacției subiacente și confirmând intenția cumpărătorului de a efectua o achiziție după un timp. Cu alte cuvinte, depozitul este o garanție a achiziției. O tranzacție pentru vânzarea de bunuri imobile nu se poate face imediat după alegerea apartamentului care vă place. Depozitul permite pregătirea calmă a înregistrării tranzacției principale de vânzare și cumpărare. Să luăm în considerare caracteristicile de bază ale introducerii depozitului și regulile de înregistrare a acestuia atunci când cumpărăm o casă.
Reguli de bază de transmisie
- Depunerea unui depozit la achiziționarea unui apartament ar trebui să se facă cu formularea de documente speciale.
- Etapele depozitului sunt:
- întocmirea unui contract și aprobarea clauzelor sale
- întocmirea unei chitanțe care confirmă transferul de fonduri
- În contractul de depozit (contractul preliminar de vânzare), este necesar să se indice fondurile transferate, precum și termenii și data efectuării sumei rămase și încheierea contractului principal.
- Înainte de semnarea acordului de depozit și transferul de fonduri, este necesar să se familiarizeze cu parvoustanovayuschimi documente pentru bunuri imobiliare. Vânzătorul trebuie să furnizeze documentele originale care confirmă dreptul de proprietate asupra apartamentului.
- La încheierea tranzacției pentru transferul depozitului trebuie să fie prezentă tuturor proprietarilor imobilului vândut (în cazul în care există mai multe dintre acestea).
- Dacă proprietarul apartamentului este singur, dar are o soție oficială / soț, soțul proprietarului trebuie să fie de asemenea un participant la tranzacție pentru a depune un depozit.
- În cazul divorțului, dreptul de a primi o cotă în proprietatea dobândită în comun este păstrată timp de trei ani. Prin urmare, pentru a vă proteja ca un cumpărător, înainte de transferul de bani, cereți consimțământul soțului vânzătorului pentru vânzarea de bunuri imobiliare.
- Înainte de transferul de ipotecă, verificați conformitatea apartamentului cu planul său, prezentate în documente. Orice tip de reproiectare trebuie aprobat și aprobat de autoritățile competente. Reconcilierea reamenajării trebuie documentată. În caz contrar, toate costurile pentru emiterea permiselor vor fi suportate de cumpărător.
- Legea permite transferul unui depozit cu participarea a numai două părți. Cu toate acestea, se recomandă implicarea unor terți, de exemplu, angajați ai agențiilor imobiliare, avocați sau notari. În cazul unor chestiuni controversate, aceste persoane vor putea să acționeze ca martori care confirmă transferul de fonduri.
De ce trebuie să faceți un contract de depozit
Depunerea la cumpărarea unei proprietăți îndeplinește trei funcții principale:
Plata anticipată devine pentru vânzător o garanție că cumpărătorul nu își va risca banii și nu își va îndeplini obligațiile specificate în contractul preliminar de vânzare. În același timp, cumpărătorul primește asigurarea că vânzătorul nu își schimbă mintea și tranzacția va avea loc. Conform legii, în cazul în care obligațiile nu sunt îndeplinite în mod corespunzător, vânzătorul trebuie să se întoarcă la cumpărător suma depunerii dublată. În plus, partea care încalcă termenii acordului de depozit rambursează celeilalte părți toate prejudiciile cauzate de acțiunile lor.
Depozitul este transferat vânzătorului înainte de executarea acțiunilor specificate în contract, adică înainte de transferul apartamentului. Atunci când obligațiile vânzătorului sunt îndeplinite integral, valoarea totală a datoriilor pentru locuință este redusă cu suma depozitului.
În cazul unor litigii, transferul depozitului făcut în prezența martorilor devine dovada părților care încheie relații contractuale.
Cum se determină dimensiunea depozitului
Nu există formule pentru determinarea valorii depozitului. Din punct de vedere legislativ, dimensiunea plății anticipate nu este, de asemenea, definită. Această problemă este rezolvată prin stabilirea sumei dintre vânzător și cumpărător. Există două modalități de determinare a valorii plății anticipate:
- Ca procent din valoarea proprietății vândute. De regulă, suma depunerii este stabilită în termen de cinci procente din prețul unui apartament. Dar există cazuri în care plata în avans ajunge la 12%.
- O sumă fixă care nu depinde de costul locuințelor. De obicei, acesta este un depozit în intervalul 50.000 - 100.000 de ruble.
În unele cazuri, agențiile imobiliare pot stabili un depozit minim la încheierea unei tranzacții. Dar principiul de bază al determinării valorii sale este satisfacerea intereselor vânzătorului și ale cumpărătorului.
Dimensiunea optimă a depozitului depinde de circumstanțele specifice. De exemplu, o plată în avans mare, pe de o parte, este benefică pentru vânzător. În cazul în care cumpărătorul refuză să cumpere, se va acorda întreaga sumă. Dar dacă vânzătorul însuși refuză tranzacția, va trebui să returneze depozitul într-o sumă dublă. Deci, cu cât este mai mare plata în avans, cu atât sunt mai mari pierderile financiare ale vânzătorului.
Contract de depozit la vânzarea unui apartament: regulile de compilare
Nuante atunci când faceți un depozit. Ce să caute.
- Contractul de depozit trebuie încheiat în scris. Acordurile orale între părți care nu sunt documentate nu au forță juridică.
- Contractul de depozit se face prin numărul de părți la tranzacție. Aceasta este, în cazul în care achiziționarea și vânzarea unui apartament este însoțită de serviciile unei agenții imobiliare, trebuie să semneze 3 copii: pentru cumpărător, pentru vânzător, pentru agent.
- Contractul de depozit diferă de contractul de avans. Avansul trebuie returnat cumpărătorului în cazul în care tranzacția este refuzată. Depozitul va rămâne la vânzător în aceste condiții.
- Depozitul face parte din suma totală prevăzută pentru plata apartamentului. De exemplu, în cazul în care costul de locuințe este de 3 milioane de ruble, iar depozitul este plătit în valoare de 200 de mii de ruble, valoarea contractului principal de vânzare va fi de 2 800 de mii de ruble.
Atunci când cumpărați și vindeți un apartament, o chitanță poate fi un document separat sau poate fi o adăugare la un depozit semnat. A doua opțiune este cea mai des utilizată. Primirea se face într-o formă arbitrară, nu se stabilesc forme stricte și forme de înregistrare. Cu toate acestea, acesta este un document care are forță juridică și, prin urmare, trebuie să conțină anumite informații obligatorii;
Eșantion de primire
Primirea confirmării de primire a depozitului pentru apartament
Calculul se face la maxim. Pretențiile lui Smirnov Ivan Ivanovici nu am.
Ivanovsky P.P. Smirnov I.I.
Rambursarea depozitului
Suma depozitului, în conformitate cu legislația Federației Ruse, trebuie returnată cumpărătorului în următoarele cazuri:
- vânzătorul și-a schimbat opinia cu privire la efectuarea unei tranzacții de vânzare
- vânzătorul nu a venit să semneze contractul principal
- vânzătorul a încălcat termenii contractului preliminar
- vânzătorul nu a plătit facturile de utilitate până la încheierea contractului principal
- vânzătorul a indicat cu bună știință informații false la încheierea unui contract preliminar de vânzare
- vânzătorul nu a scris toți chiriașii înregistrați în apartament
În toate cazurile de mai sus, vânzătorul este obligat să restituie cumpărătorului suma depozitului primit, precum și să plătească penalități în cuantumul depozitului. În cazul în care refuzul de a respecta cerințele legale pentru returnarea depozitului, cumpărătorul are dreptul de a solicita autorităților judiciare să-și protejeze interesele.
Concluzia. Concluzii ale articolului
Înregistrarea contractului de depozit este benefică atât vânzătorului, cât și cumpărătorului. Plata anticipată devine o garanție a tranzacției după o anumită perioadă de timp. Depozitul trebuie să fie emis sub formă de contract sau chitanță. Este acceptabil să se compună ambele documente. Dimensiunea depozitului este, de obicei, aproximativ 5% din valoarea apartamentului sau convenită sub forma unei sume fixe. Înainte de transferul de fonduri, este necesar să se verifice toate documentele pentru apartament: cine este proprietarul, care este înregistrată, dacă există datorii privind plățile de utilitate, dacă reamenajarea nu a fost legalizată. Contractul de depozit trebuie să fie corect legal și să respecte normele stabilite. Pentru a-și proteja interesele în caz de litigii, a formaliza documente și a depune un depozit în prezența martorilor sau în biroul notarului. În cazul în care vânzătorul nu respectă termenii contractului, cumpărătorul are dreptul să primească banii înapoi.