Alegerea unui program ipotecar și a unei bănci.
Atunci când alegeți un program, trebuie luați în considerare mai mulți factori:
- Valoarea plății lunare, care nu trebuie să depășească 40% din venitul mediu.
- Suma primei tranșe (cu atât mai mult, cu atât mai bine).
- Costul obiectului achiziționat.
- Tipul obiectului (casă, apartament) și locația acestuia.
Diferitele bănci oferă condiții de credit diferite, astfel încât să puteți lua în considerare doar condițiile individuale pentru dvs. Parametrii principali la alegerea unui program sunt:
- Rata. În funcție de tipul de locuință (nou sau secundar) pot varia de la 12 la 16%
- Suma împrumutului. Fiecare bancă are propria metodologie pentru calcularea sumei maxime. Deci, într-unul pot aproba 3 milioane de ruble. iar în celălalt doar 1 milion de ruble.
- Moneda. Deși creditele ipotecare în valută sunt acum ca acum 10 ani, nu atât de populare ca monedă principală nu este atât de mult pentru a schimba cursul, dar încă mai există debitori preferă să aranjeze un credit ipotecar într-o altă țară decât rubla monedă. Pot fi aceia care primesc un salariu în valută străină. Rata pentru creditele ipotecare în monedă va fi mai mică, dar există o mulțime de riscuri de a plăti mai mult prin modificarea ratelor de schimb.
- Software-ul. Acestea pot include cerințele băncii pentru existența co-debitorilor și a garanților. Unii creditori permit emiterea unei ipoteci fără ele (de exemplu, dacă împrumutatul primește o plată în bancă sau face o primă plată înaltă).
- Prima tranșă. În majoritatea cazurilor, PV nu trebuie să fie mai mică de 20-30%. Acum este dificil să se întâlnească oferte atunci când este posibilă eliberarea unei ipoteci fără plata în avans.
- Condiții de asigurare. Acestea includ asigurarea personală și garanția.
- Posibilitatea rambursării anticipate. Acesta va fi interesant pentru cei care intenționează să ramburseze ipotecare înainte de termen, de exemplu, matkapitalom sau gosubtsidiye.
Prezentarea cererii.
După alegerea unui program, trebuie să depuneți un pachet de documente necesare pentru examinare. Aceasta poate dura de la 3 zile la 4 săptămâni, în funcție de ceea ce au fost depuse documentele (luarea în considerare a cărții de muncă și 2NDFL mai mică decât luarea în considerare a declarației formei băncii și / contractul de contract de muncă), precum și cu privire la prezența garanți, co-debitori. Toți participanții trebuie să depună o cerere pentru depunerea unei cereri. Aici sunt completate chestionarele, documentele sunt prezentate spre examinare. După ce ați primit o decizie pozitivă din partea băncii, puteți trece la etapa următoare.
Cautare imobiliara.
Obiectul trebuie să respecte cerințele băncii, care poate fi consultat de către manager. În medie, cerințele arată astfel:
Pentru piața secundară:
- Apartamentul trebuie să fie separat
- Pentru a respecta normele sanitare, dispuneți de un sistem de canalizare, de alimentare cu apă, de încălzire.
- Nu ar trebui să fie recunoscut ca o urgență urâtă, ca să fii în listele de demolare.
- Stabilirea în zona de acoperire a ipotecilor.
- Fiți potriviți pentru o viață de-a lungul întregului an.
- Dezvoltatorul trebuie să fie acreditate să opereze pe piață cu 5 ani, să îndeplinească standardele de evaluare din Legea federală №214, nu au întârzieri în construcția și punerea în funcțiune a instalațiilor, nu trebuie să existe motive pentru inițierea falimentului.
- Obiectul ar trebui să fie construit cu cel puțin 20% (în stadiul de excavare nimeni nu va fi creditat din cauza riscurilor ridicate de construcții neterminate).
Aici puteți utiliza serviciile agenților imobiliari, ceea ce va grăbi timpul pentru a găsi obiectul potrivit. Costul acestor servicii ajunge la 2-4% din suma tranzacției sau este fixat.
Evaluarea obiectului selectat.
Este necesar să se determine valoarea garanției pentru bancă. De exemplu, dacă valoarea tranzacției este de 3 milioane de ruble. iar evaluatorul a estimat că angajamentul va fi de numai 2 milioane, atunci este puțin probabil ca banca să fie de acord cu un astfel de gaj neprofitabil și lipsit de lichiditate. Pentru o estimare fiabilă, va trebui să apelați la serviciile unor evaluatori independenți. Plătit aceste servicii împrumutat (o medie de 2-20 TR). În cazul în care banca declară o evaluare falsă, evaluatorul poate fi înaintat cu o reclamație în cadrul SRO și poate numi o evaluare suplimentară, pentru care clientul va trebui să plătească din nou. Prin urmare, este mai bine să folosiți serviciile partenerilor-evaluatori ai băncii încă de la început. Pentru evaluare, este necesar un contract preliminar de vânzare.
Aprobarea proprietății selectate.
După găsirea obiectului, trebuie să fie coordonată cu banca. În acest scop, se numește o zi când clientul (co-debitori, garanții), vânzătorul și managerul vin la departamentul de credite ipotecare. Înainte de aceasta, se întocmește un contract preliminar de vânzare sau cedare a drepturilor de cerere (pentru clădirile noi). În cazul în care vânzătorul este persoană juridică, se pregătesc documente suplimentare: extras din Registrul unic de stat al persoanelor juridice, documente legale, confirmarea dreptului de proprietate asupra facilității și așa mai departe. (la cerere). În cazul în care vânzătorul este o persoană fizică, atunci o copie a pașaportului, extrase din ITO și așa mai departe.
După verificarea tuturor documentelor (în decurs de 3-10 zile), banca anunță decizia privind acordul sau refuzul. În ultimul caz, trebuie să căutați din nou un apartament. Dacă soluția este pozitivă, puteți trece la pasul următor.
Încheierea și semnarea unui contract de împrumut.
Dacă primele etape au trecut repede și "fără durere", atunci la etapa de semnare pot apărea întrebări. Înainte de a semna ceva, trebuie să examineze cu atenție fiecare element pentru a evita consecințele neplăcute, ca o glumă, „Spune-mi, de ce la punctul 345, punctul 10 spune arde pe malul împrumutat frunte creasta?“.
O atenție deosebită trebuie acordată programului de plată anexat. care se anexează la contract ca o cerere formală la drepturile și obligațiile părților, Comisia și costurile potențiale impunerea și eliminarea servituți privind posibilitatea de rambursare anticipată (în cazul în care există posibilitatea de a alege tipul de rambursare și dacă amenzi sau comision), o taxă pentru servicii lunar și de întreținere a contului curent, regulile de rambursare, asigurarea obiectului garanției și așa mai departe. În cazul în care banca intră în comisioane, atunci acestea trebuie luate în considerare la calcularea ratei efective a dobânzii. Înainte de a semna, trebuie să clarificați disponibilitatea tuturor plăților suplimentare pentru a evalua valoarea reală a ipotecii. Este important să se acorde atenție punctului referitor la posibilitatea modificării unilaterale a ratei dobânzii.
Înregistrarea tranzacției.
După semnarea acordului de împrumut, cu el și contractul de vânzare (transferul drepturilor de cerere) va trebui să meargă la registrul de stat. Înainte de aceasta, o taxă de stat de 2 tr.
În registrul de stat este necesară trecerea înregistrării de stat a contractelor. Procesul poate dura până la 2 săptămâni. După înregistrare, cumpărătorul primește titlul cu greutate. Obiectul imobiliar devine o garanție a băncii. Contractele semnate în registru sunt transferate băncii, după care procesul de transfer al banilor către vânzător se face: numerar, în cont, prin celulă. Cea mai sigură modalitate este utilizarea unei celule bancare.
În acest caz, vânzătorul știe că banii sunt deja în el, iar cumpărătorul știe că, dacă ceva nu merge bine, cumpărătorul nu va primi bani din celulă. Trimiteți bani înainte de înregistrare nu merită. deoarece dacă dintr-o dată este refuzată (de exemplu, se dovedește că există o dublă tranzacție), atunci va fi problematică returnarea fondurilor date.
Asigurarea colateralului.
Cumpărătorul se angajează să asigure în mod independent obiectul garanției în fiecare an de la distrugere, distrugere și, de asemenea, să-și asigure viața și capacitatea de muncă. Acesta din urmă este asigurat în aceeași bancă, dar bunurile imobiliare pot fi asigurate într-un alt loc, cel mai important fiind ca banca să aprobe și să accepte politica emisă. În medie, costul este de 0,5-1,5% din suma împrumutului anual. Pentru asigurare, sunt necesare un contract de împrumut și un contract de vânzare.
Procesul de plată.
După înregistrarea dreptului de proprietate cu sarcina din luna următoare, împrumutatul trebuie să plătească lunar. În caz de delincvență sau imposibilitate de a-și îndeplini obligațiile, gajul poate fi vândut de către bancă pentru a rambursa datoria. Deoarece vânzarea se face la prețuri mai mici, împrumutatul este extrem de dezavantajos. Banca va încerca să o vândă astfel încât să își poată plăti doar cota. Ceea ce clientul plătește în numerar ca o plată în avans nu poate reveni deloc.
Astfel, procesul de găsire a unei propuneri înainte de a vă stabili într-un apartament cumpărat poate dura până la câteva luni, deci ar trebui să aveți răbdare. Pentru a economisi timp și nervi, puteți utiliza serviciile agenților imobiliari.
Acestea pot fi însoțite de comerț pe toată perioada de înregistrare, asistență în găsirea dreptul de proprietate, de a emite contractul, să plătească taxa de timbru în numele clientului pentru a asigura proprietatea, pentru a alege evaluator, să înregistreze contractul în Camera de înregistrare, verificați apartamentul pentru claritate juridică și așa mai departe. Înainte de a alege un agent imobiliar, este necesar să clarificăm toate funcțiile pe care le va efectua, deoarece serviciile nu sunt scumpe (2-4% din suma). În cazul în care clientul dorește să salveze un agent imobiliar, atunci toate lucrările vor trebui făcute pe cont propriu și vor înțelege toate detaliile acestei afaceri.