Vreau să cumpăr un apartament "extra", dar nu există bani? Ei bine, totul poate fi aranjat: mai intai trebuie sa-ti pui un apartament in banca in care locuiesti si sa obtii un imprumut. Acești bani pot fi deja utilizați ca o plată în avans - pentru a împrumuta un alt apartament. Care va fi povara financiară pentru familie și cât de mult trebuie să câștigați pentru a "scoate" două împrumuturi, a aflat corespondentul revistei noastre.
Nu toate băncile sunt pregătite să ofere servicii de credit lombard, acesta este numele schemei prin care se construiesc locuințele existente. Cu toate acestea, experții notă creșterea numărului de astfel de tranzacții pe piața imobiliară din Rusia. De exemplu, o ipotecă pentru amanet este deja utilizată activ pe piața clădirilor noi.
La prima vedere, totul este simplu: proprietarul transferă proprietatea ca un depozit la bancă și primește în mâinile sale o sumă care este de obicei de 20% - 70% din valoarea proprietății. Acești bani clientul se întoarce treptat la bancă, desigur, cu dobândă - la o rată mai mare decât de obicei (de obicei la jumătate de procente), rata. În același timp, el continuă să-și folosească proprietatea cu ușurință.
Împrumut pentru cheltuieli nedeterminate împotriva garanțiilor de locuințe disponibile. pentru educație, recreere, reparații etc. Alte bănci nu sunt deloc interesate de unde sunt cheltuite banii, dar cel mai mult necesită un raport - controale, contracte. Gradul de risc este cel mai mic, deoarece, de obicei, valoarea împrumutului nu depășește 20-30% din prețul unui apartament.
Un împrumut mai mare este pentru afacerea proprietarului unui apartament. Pentru bancă, este mai riscant, deoarece este dificil să se evalueze profitul din afacerea viitoare, iar valoarea creditului este de obicei 50-70% din valoarea apartamentului.
În cele din urmă, cetățenii care doresc să achiziționeze oa doua casă, fără a recurge la prima stațiune, recurg la creditarea lombară. De obicei, aceștia sunt oameni de afaceri care nu doresc să retragă bani din afacere sau cei care nu au suficienți bani pentru a cumpăra locuințe noi. Suma împrumutului este de 20-70% din costul apartamentului. Din acele bănci care "pe urechi", împrumuturile lombare sunt practicate de Banca Moscovei, VTB-24, Bank of Mortgage City, Raiffeisenbank.
Cine este disponibil pentru un împrumut garantat de o casă?
Prima condiție, care va pune orice bancă - imobiliare, înregistrate ca gaj, ar trebui să fie lichide. Acest lucru este mai potrivit pentru un apartament oraș. Cu locuințele suburbane este mult mai dificilă, deoarece valoarea lor de piață depinde de mulți factori: ecologia zonei, infrastructura dezvoltată, accesibilitatea transporturilor și multe altele.
Evaluatorii independenți, acreditați la bancă, evaluează obiectele colaterale. Banca oferă clientului o listă de companii acreditate, iar clientul determină care dintre ele este mai convenabil pentru el. De obicei, evaluarea unui apartament urban standard va costa împrumutatul în valoare de 100 de dolari, dar o casă de țară sau un apartament de elită - de la 500 de dolari.
Evaluatorii furnizează, de asemenea, previziunile privind valoarea instalației pentru cel puțin anul următor. În urma acestei situații, banca pune și un anumit coeficient, adică nu împrumută 100%, ci pentru o sumă mai mică.
Și totuși, condiția principală a unui împrumut în orice bancă - împrumutatul ar trebui să fie solvabil. La urma urmei, banca nu este deloc interesată de înstrăinarea proprietății prin instanță.
„În cazul în care o familie își poate permite să ramburseze mai multe credite, banca are nici un sens să le refuze să emită un împrumut, - blocul șef de creditare ipotecară“ Alfa-Bank „Ilia Zebari - dar, în același timp, banca va lua în considerare faptul că familia are deja o povară serioasă asupra bugetului , legate de alte obligații de creanță, și să țină seama de aceasta atunci când se calculează valoarea împrumuturilor și a termenelor de plată. Familia poate retrage din buget nu mai mult de jumătate din venitul lunar, altfel nu poate face față împrumuturilor ".
Îmbunătățirea locuințelor: teorie și practică
Imaginați-vă o familie care vrea să se mute dintr-un apartament cu două camere într-o casă veche de panouri cu o bucătărie mică, în cartierul Bibirevo, într-un apartament cu trei camere într-o casă de cărămidă, în zona de metrou Akademicheskaya. Locuințele disponibile costă 185.000 $; suma dorită este de 350.000 $.
Ia-o pe cauțiunea apartamentului vechi 20 - 30% din valoarea sa nu are sens: suma primită (55500 dolari) nu va reprezenta nici măcar prima tranșă (30%). Prin urmare, pentru a face plata inițială necesară pentru al doilea apartament, este necesar să primiți aproximativ 105.000 dolari (aproximativ 60% din costul locuințelor vechi).
În acest caz, familia este obligată să plătească imediat pentru două împrumuturi - amanetul (pentru a cumpăra un apartament vechi de la bancă) și ipoteca obișnuită.
Să presupunem că apartamentul vechi a reușit să fie ipotecat timp de 10 ani la 12% pe an. În acest caz, plățile lunare pentru acest împrumut vor fi de aproximativ 1500 $. (Se presupune că familia cheltuiește 30% din venitul lunar pe aceasta).
Al doilea împrumut, ipotecă, familia a primit timp de 25 de ani la 12% pe an. Suma împrumutului este de 245.000 $, plata lunară este de aproximativ 2.050 $. Plățile totale vor fi de 3550 USD. În consecință, o familie a cărei venituri este de 6000 $ va servi aceste împrumuturi la limita propriilor posibilități, deoarece plățile vor reprezenta aproximativ 60% din venitul total. În plus, luăm în considerare nevoia de a plăti două pachete de asigurare obligatorie, de a plăti serviciul de împrumut și alte cheltuieli. Având în vedere povara asupra bugetului familiei, băncile pot, de asemenea, refuza să emită un împrumut.
Puteți, bineînțeles, să încercați să închiriați unul dintre apartamente, dar trebuie să înțelegeți că venitul din închirierea plăților lunare nu vă compensează complet costurile. "Predarea" apartamentului vechi nu va acoperi nici măcar jumătate din costuri, chiar dacă acesta încearcă să treacă peste 1.500 de dolari, deși costă de obicei aproximativ 1.000 de dolari pe lună pentru a închiria un astfel de apartament. Puteți, bineînțeles, să puneți în lucru un nou "treshka" pe "Academic" și să predați pentru 2500 de dolari pe lună. Nu uitați că, înainte de a vă închiria un apartament, trebuie să cheltuiți bani pentru reparații.
O alta optiune este ca familia sa poata beneficia de acest moment si, fara a stabili locuinte vechi, sa obtina un credit ipotecar existent fara plata initiala, precum si un imprumut cu o plata in avans de 10% sau 20%. În acest caz, se retrage de la buget vor doar jumătate din venitul familiei sau mai puțin.
Un calcul aproximativ al venitului unei familii care achiziționează un apartament cu ipotecă în valoare de 350.000 $
Suma avansului
"Creditul dublu" nu folosește succesul
Nu e de mirare că împrumutul lombard nu pare să fie profitabil în această situație, spune Iulia Puzakova, șefa conducerii clientului companiei ipotecare "My Home". De obicei, oamenii încă nu doresc să efectueze o dublă încărcare și să-și vândă locuințele anterioare. Al doilea împrumut. pe care le pot permite - pentru reparații și mobilier, dar o iau puțin mai târziu decât au făcut un credit ipotecar, undeva în șase luni.
Specialist pentru a lucra cu clienții companiei «ICIC Bank - creditare ipotecară“, ne-a spus Irina Petunina că, de regulă, clienții plătesc pentru «ipoteca dublă», să devină o cabana în plus față de apartament urbane deja existente. Dar acești clienți sunt încă puțini.
Și nu numai pentru că plata a două împrumuturi este prea dificilă pentru majoritatea familiilor. Mulți sunt pur și simplu frică de faptul că deținerea a două ipoteci în bancă, în caz de dificultăți financiare, va pierde ambele.
Cu toate acestea, această situație, destul de neobișnuit. În cazul unor dificultăți financiare temporare, ar trebui să informați imediat banca despre aceasta. De regulă, băncile întâlnesc clientul și sugerează modificarea programului plăților. Dacă acest lucru nu ajută, devine clar că unul dintre apartamente poate fi pierdut. Principalul lucru nu este de a aduce problema la licitație, ci de a vinde apartamentul prin acord cu banca la un preț de piață.
Pe tranzacție, banii sunt pescuiți în două celule: una - suma datoriei, iar cealaltă - suma rămasă care ajunge la împrumutat. În practică, clientul de suferință, de regulă, primește aproximativ 50% din valoarea primei proprietăți.
Rezumatul portalului de internet pentru imobiliare Metrinfo.Ru
Să rezumăm, ca de obicei, sistemul nostru de argumente pro și contra:
Pro-urile de împrumut "dublu":
+ Există posibilitatea de a respinge parțial plățile prin chirie.
+ În caz de forță majoră, un apartament va rămâne cu siguranță la dispoziția împrumutatului.
+ În cele din urmă, împrumutatul devine proprietarul a două apartamente.
contra:
- Interes mai mare față de împrumutul "lombard" în comparație cu un împrumut normal.
- O povară financiară și psihologică mare de mulți ani.
- În general, sistemul nu este conceput pentru un debitor obișnuit "masiv", mai degrabă un mic grup securizat de clienți a cărui venituri încep de la 7000 $.