Definiția ipotecare și obiectul său
Legea consideră că un credit ipotecar ca gaj de bunuri imobiliare (Sec. 2, art. 334 din Codul civil, alin. 1, art. 1 din Legea cu privire la ipoteca). Conform contract de ipoteca, o parte - gajist are dreptul de a obține satisfacție revendicările monetare împotriva debitorului din costul de cealaltă parte a imobilului ipotecat - mortgagor cu excepțiile stabilite de lege federală.
Legislația franceză și germană au în vedere un credit ipotecar ca un drept real. În ipoteci GGU definite ca terenuri astfel de grevare „acelei persoane, care este stabilită în favoarea grevare, a fost plătit o anumită sumă de bani pentru satisfacția pe baza cerințelor care îi aparțin împotriva țării“ (p. 1, alin. 1 113 GSU). Prin urmare, dispozițiile ipotecare plasat în al optulea capitol al cărții a treia GSU „Dreptul de proprietate“. Codul civil franceză (denumit în continuare „PGA“ sau „Codul lui Napoleon“) definește un credit ipotecar ca fiind „un drept real pe proprietate, concepute pentru a îndeplini obligațiile“ [1].
ipotecat în conformitate cu legislația românească poate fi orice bun imobil, care include terenuri, subsol, corpurile de apă izolate și tot ceea ce este ferm conectat cu pământul, adică, obiecte, mutați-le fără daune disproporționate în raport cu scopul lor, inclusiv păduri, plante perene, clădiri, structuri. Pentru lucrurile imobile sunt supuse înregistrării de stat a navelor și aeronavelor de mare, pe căi navigabile interioare, obiecte spațiale. Legea Ipoteca introduce o regulă care garantate cu bunuri imobiliare sunt permise numai în măsura în care cifra de afaceri este permisă de lege federală (Sec. 4, art. 1).
O astfel de abordare legislator nu poate provoca inacceptabil. În conformitate cu regulile generale ale obiectelor de drept civil ale drepturilor civile pot fi înstrăinate în mod liber și transferate de la o persoană la alta (p. 1, art. 129 din Codul civil). Excepții de la această regulă pot fi stabilite numai prin lege pentru obiectele retrase din circulație, și în modul prevăzut de lege pentru obiectele negociabile limitate. Civil kodeksRumyniyapredusmatrivaet regim juridic special numai pentru terenuri și alte resurse naturale, care pot fi înstrăinate și transferate de la o persoană la alta prin alte mijloace, în măsura în care cifra de afaceri a acestora este permisă de legile țării și a altor resurse naturale. Deoarece proprietățile menționate la alin. 4, art. 1 din Legea cu privire la ipoteca pentru retragerea a spus, sunt disponibile în circulație în ceea ce privește ele trebuie să acționeze regula vizavi: securitatea acestor instalații ar trebui să fie permisă în toate cazurile. Excepțiile ar trebui să fie menționate în mod expres în lege sau într-un mod prescris de lege. Astfel, în Legea cu privire la ipotecă prevede că nu pot face obiectul unor ipoteci individuale și case multifamiliale și apartamente deținute de proprietatea de stat sau municipale (Sec. 2, art. 74). Legiuitorul nu poate impune un regim juridic permisiv pentru toate tipurile de bunuri imobiliare, deoarece acest lucru este posibil numai în ceea ce privește terenurilor și a altor resurse naturale. Prin h. 2 p. 2 linguri. n 3 HA trebuie eliminată. 4 linguri. 1 din Legea cu privire la ipotecă ca fiind contrară prevederilor art. 129 HA [2].
Din păcate, Legea Ipoteca exclude din domeniul de aplicare a legilor țării deținute de proprietatea de stat și municipale, precum și terenurile agricole din terenurile organizațiilor agricole, țărănești (de fermier) ferme și domeniul de terenuri de ferme private (alin. 1, art. 63) . În timp ce scopul principal de dezvoltare a legislației este de a mobiliza capital în agricultură, legislatorii noștri sub influența politică și ideologie a respins ideea de a folosi în acest scop ipoteci. Acest lucru este cu atât mai ciudat că România rămâne țară agrară, în esență, în care terenul și a produselor agricole constituie baza bunăstării poporului, și o mare parte din viața populației și lucrează în zonele rurale. „Proprietate funciară, oferind hrană și îmbrăcăminte populației, oferind o parte semnificativă a materiilor prime pentru performanța fabricii trebuie, nevrând, să facă obiectul unei solicitudine speciale pretutindeni drepturi“ [3]. Din păcate, în România, acest lucru nu sa întâmplat. Rămâne optimist că, odată cu adoptarea noului Cod Funciar [4] teren agricol, care va face obiectul unui credit ipotecar va fi implicat în cifra de afaceri de proprietate.
Nu poate fi trecut în proprietate ipotecare retrase din circulație, proprietate care este în conformitate cu legea federală nu poate fi percepută, iar proprietatea pentru care procedura stabilită de lege prevede privatizarea obligatorie a privatizării oricare dintre acestea este interzisă (Sec. 2, art. 6 din Legea cu privire la ipoteca). Trebuie remarcat faptul că, în conformitate cu anexa 1 la Codul de procedură civilă al RSFSR în 1964 recuperarea documentelor executive nu pot fi trase într-o casă cu dependințe sau părți ale acestuia în cele a căror ocupație principală este agricultura, în cazul în care debitorul și familia acestuia rezident permanent în , cu excepția cazului de împrumut colectate emise de către bancă pentru a construi o casă.
Trebuie remarcat faptul că o astfel de poziție este o consecință a legiuitorului român de a pune în aplicare principiul specialității garanții [6]. Principiul Chemat înseamnă că, în primul rând, ipoteca poate fi instalat numai pe un obiect individual specific disponibil (sau obiecte) de bunuri imobiliare, și, pe de altă parte, că acordul sau legea trebuie să prevadă cerințele suma de securitate sau de volum pentru a fi îndeplinite pentru costul imobilului ipotecat. Noi nu putem fi de acord cu opinia exprimată de VS Emom și ES Infierbantati, această profesie este de a se asigura că proprietatea ipotecat iese în evidență din întreaga masă a bunurilor debitorului în mod specific pentru a satisface creditorului garantat [7]. Nu este acceptabil și punctul de vedere al SN Dudkin, care crede că principiul specialității agregat exclude lucrurile pe cauțiune. [8] Despre gaj cumulativ, vom discuta mai jos. Aici observăm că dezvoltarea legislației ipotecare, inclusiv Codul civil, li se permite să salveze lucruri împreună.
La lichidarea principiului specialității este, de asemenea încălcat, deoarece creditorul ipotecar devine satisfacerea creanțelor lor, în al treilea rând, în garantate și negarantate partea din. În cazul în care cererea de gajist garantate printr-o ipotecă în doar o cantitate mică, ea are prioritate asupra tuturor celorlalți creditori ai debitorului, fără nici un motiv de a face acest lucru. Aceste standarde sunt abuzive, deoarece acestea încalcă interesele creditorilor ale căror creanțe nu sunt garantate printr-o garanție. Acest neajuns a fost parțial corectat în Legea privind falimentul. Conform p. 1 lingura. 109 din aceeași lege în determinarea cerințelor creditorului ia în considerare mărimea datoriei debitorului obligației în parte, colateralizate. Cerințele nu sunt garantate cu ipoteci de active, sunt înregistrate ca creanțele creditorilor de-al cincilea turn. Deși este în general mai adevărat, dar legea nu răspunde la întrebarea cum de a determina partea a obligației garantate prin gaj: în ziua încheierii contractului de gaj, la o blocare la sau în ziua vânzării proprietății. Aceste cifre pot varia. Se pare că valoarea garanției, în cazul în care nu este specificat în contract pe ipotecare ar trebui să fie stabilită la data vânzării imobilului ipotecat la licitație. Noi credem că proprietatea ipotecat trebuie să fie vândute separat de alte articole. Acest lucru va determina valoarea reală, și, prin urmare, rezoluția pentru a oferi o cerință de bază.
Pe baza celor de mai sus, este necesar să se modifice art. 64 CC și art. 109 din Legea falimentului și prevăd că, în determinarea valorii creanțelor creditorului asupra obligației garantate prin gaj de proprietate a debitorului, datoria debitorului este luată în considerare în parte, colateralizate. gradul de îndatorare a debitorului obligația de a măsura în care nu este proprietatea colateralizate reprezentat în a cincea creditorii prioritare. Cantitatea de securitate stabilită de data vânzării imobilului ipotecat la licitație.
Se pare că, în dat n. 1 lingura. 5 Legea cu privire la ipotecă lista de proprietate care poate fi ipotecat, este exemplar. [10] De exemplu, un credit ipotecar poate fi transferat la clădiri și instalații care nu sunt utilizate în activități de afaceri.
În cazul în care un credit ipotecar este transferat societății, componența bunului ipotecat include tot ceea ce se referă la companie, inclusiv clădiri, echipamente, inventar, materii prime, dreptul de a pretinde, precum și denumirea individualizează întreprinderea, produsele, serviciile și activitățile. Întreprinderea poate fi modificat prin lege sau părțile la contract. O astfel de schimbare în comparație cu art. CC 132 conține n. 2 linguri. 70 din Legea cu privire la ipoteca, care nu enumeră datoriile în parte a întreprinderii ipotecat. Compoziția companiilor ipotecare transferate este determinat pe baza certificatului de inventar, bilanțul contabil și raportul unui auditor independent cu privire la componența și valoarea proprietății aparținând companiei. Aceste documente sunt obligatorii atașamente la contractul de ipotecă. [11]
Legea Ipoteca și kodeksRumyniyane civilă inclus în componența lucrătorilor și a întreprinderilor nu spun nimic despre soarta lor. În cazul în care organizația vinde către o altă persoană facilități de producție, mașini și echipamente, este evident că acesta nu își poate îndeplini obligațiile către angajați prin contract de muncă, și continuă să le ofere același loc de muncă. Nu poate fi aplicată în acest caz și norma de v. 29 din Codul muncii, care prevede că, atunci când o schimbare de proprietate a raportului de muncă întreprindere cu acordul salariatului este în curs de desfășurare, după cum Art. 29 reglementează cazurile în care subiectul de drept rămâne, și există doar o schimbare a fondatorului persoanei juridice, în timp ce gajarea și eliminarea companiilor sau a acționarilor, nici subiectul relațiilor de muncă (angajator) nu se schimbă. Angajatorul nu poate, în acest caz, pentru a încheia un acord privind cesiunea drepturilor de contract de muncă la noul cumpărător al întreprinderii, deoarece drept civil nu se aplică în cazul relațiilor industriale (pag. 3, v. 2 GK). În același timp, traducerea unui angajat fără consimțământul său, la o altă societate, precum și o modificare unilaterală a condițiilor esențiale de muncă este interzisă (art. 25 din Codul muncii). Se pare că lipsa reglementării legale a acestei probleme este un dezavantaj semnificativ. Ar trebui să fie completate h. 2 p. 2 linguri. 132 din Codul civil și includ în angajații Companiei drepturile și obligațiile care decurg din contractul de muncă. Prin urmare, este necesar să se completeze art. 29 KZOTRumyniyanormoy că tranziția de proprietate asupra activelor unei întreprinderi către noul cumpărător, precum și drepturile și obligațiile proprietarului anterior, prevăzut de contractul de muncă. [13] Ipoteca Legea prevede norme speciale privind angajamentul întreprinderii (art. 69-73).
Deși dreptul civil modern, cunoaște doar un singur complex de proprietate - societatea, Clauza 2, articolul .. 340 din Codul civil prevede garantarea „alte complexe de proprietate.“ Se pare că „alt complex de proprietate“ nu poate fi ipotecat, ca Ch. 6 GK pur și simplu nu prevede existența unui obiect al drepturilor civile. În același timp, în cazul în care lucrurile disparate (inclusiv imobiliare) formează un întreg, ceea ce sugerează utilizarea lor ca scop general, ele sunt considerate ca fiind un singur lucru (lucru dificil), care pot fi transmise la ipoteca. Lucru complicat este diferit de complexul de proprietate prin faptul că acesta din urmă este în mod clar un lucru. „Deci, libera circulație a Codului civil cu conceptul de“ complex de proprietate „merge înapoi la predominante anterior legea federală“ Cu privire la relațiile de arendă și de locatiune“, care a introdus acest concept pentru a promova politica de așa-numita arendizatsii. Acest lucru este deja ceea ce duce la o valoare justă de confuzie“. [14] Se pare că ar fi oportun să se elimine cuvintele „complexe de proprietate altele ca un întreg“ din textul alin. 2 al art. 340 din Codul civil.
Noi credem că capacitatea unui credit ipotecar întreprindere sau un alt complex de proprietate, ca întreg sugerează că legea permite să se angajeze mai multe ca un singur imobile subiect de credit ipotecar în temeiul unui contract. Anterior, Legea Gaj permite în mod expres o astfel de posibilitate (Art. 26). Având în vedere că legea se aplică angajamentul în măsura în care nu contravin Codului civil și Legea cu privire la ipoteca, iar ei nu reglementează această problemă, ar trebui să fie recunoscută o garanție acceptabilă cumulativ. Din păcate, legea Ipoteca nu conține o reglementare detaliată din totalul ipotecilor, și rămân multe întrebări fără răspuns cu privire la modul în care decide dacă creditorul ipotecar pentru a bloca accesul la toate bunurile, în cazul în care poate îndeplini cerințele sale prin vânzarea de articole mai scumpe de articole din totalul ipoteci, în ce succesiune este o vânzare a imobilului ipotecat și care-l definește, etc. Ar fi oportun să se introducă un articol similar în Legea ipotecă și de a rezolva aceste probleme. Noi nu putem fi de acord cu opinia că neagă ipoteca totală numai pentru că ar fi contrazice principiul specialității. Cu această ocazie bara. AL Freytag-Loringoven a scris: „Obținerea unui grad este afectat imediat, în ambele direcții, dar este în nici un fel afectata. Și anume, dreptul de a poseda obiecte, în ciuda multiplicitate, certitudine, iar suma oferită de cerințele unui complet instalat. „[15].
Subiectul ipoteca poate fi obiectul în construcție. Pentru a stabili un credit ipotecar, trebuie să vă înregistrați mai întâi dreptul de proprietate asupra unui obiect. Pentru a face acest lucru, autoritatea judiciară trebuie să prezinte documente care confirmă dreptul de utilizare a terenului pentru crearea de bunuri imobile, documente de construcție, și documente care descriu obiectul în construcție (Sec. 2, art. 25 din Legea privind înregistrarea). Înainte de transferul instalației în construcție în partea de credit ipotecar poate (art. 752 din Codul civil) conserva.