O serie de articole: „Adevărul despre agenți imobiliari“
Care este acordul de exclusivitate, dacă este necesar să-l încheie și că aceasta ar trebui să fie scris, precum și un răspuns clar la întrebarea dacă un agent imobiliar pentru a da documente la apartamentul lui - toate acestea sunt discutate într-o coloană pregătită pentru „proprietar“ CEO „RELAYT- Real Estate »Olegom Samoylovym.
„Exclusive“ - este o necesitate obiectivă sau capriciu Agenții imobiliari?
Dacă doriți să încărcați probleme să-și vândă apartamentul său la agentul, vă sunt susceptibile de a fi oferit să semneze un contract de exclusivitate. Esența acestui acord este după cum urmează: pentru o perioadă convenită de apartament va fi de vânzare numai prin intermediul acestui agent (agenție imobiliară). În cele mai multe cazuri, nici un agent va efectua vânzarea fără un astfel de acord. Este o practică care a dezvoltat este încă în anii nouăzeci ai secolului trecut și a devenit unul dintre primii pași în formarea pieței imobiliare civilizate.
Desigur, în cazul în care între agent imobiliar și client există un acord clar scris privind cooperarea în baza „exclusiv“, astfel de costuri sunt justificate. Dar, în absența unui astfel de acord, agenția pur și simplu nu are sens să cheltuiască bani pe promovarea obiectului, care, în același timp, vinde o duzină de companii. Toate aceeași agenție - organizație comercială și se angajează să câștige.
Cu toate acestea, trebuie să se facă o distincție clară de lucru sârguincios pentru vânzarea de apartamente pe dorința de a „câștiga“, indiferent de faptul de vânzare. Și primul „apel“ de aici ar trebui să fie să solicite agenției să le dea la încheierea titlului contract de exclusivitate la apartament. Se pare că, acestea ar trebui să fie depozitate în condiții de siguranță agenție întreaga perioadă a contractului, spun ei, acestea sunt regulile ...
Documente ca dovadă a autorității agent imobiliar
Trebuie spus că o anumită valabilitate în această cerință există. Faptul că practica care sa dezvoltat pe piața imobiliară din Moscova, această parte este după cum urmează: cumpărătorul (și mai mult agent al cumpărătorului, deoarece cumpărătorul însuși nu știe întotdeauna aceste subtilități), ceea ce face o plată în avans, pe bună dreptate, vrea să obțină confirmarea că el intră într-o relație cu brokerul care într-adevăr este autorizat să vândă apartamentul. Și doar autorizat în mod exclusiv.
Ce a cauzat o astfel de dorință? Foarte simplu, aproape nimeni nu ar vrea să facă o plată în avans, pentru a aștepta o perioadă convenită, să se pregătească pentru achiziționarea, retrage sau converti suma dorită și ... în ultimul moment să știe că râvnit plat liniștit vândut către un alt cumpărător de către vânzător pe cont propriu sau cu ajutorul altor agenții.
Este doar așa sa întâmplat că, în practica tranzacțiilor imobiliare Moscova confirmă dreptul exclusiv la un intermediar și gravitatea vânzătorului este disponibilitatea companiei imobiliare, punând apartamentul în vânzare, documentele originale titlu pentru apartament. Și acum despre „jocuri“ care sunt jucate agenții imobiliari.
„Jocuri“, care sunt jucate agenți
Originalele documentelor constitutive Agenții imobiliari pot folosi în avantajul lor în mai multe situații
Se pare că, la începutul cooperare documentele originale apartamentul agenției, în general, nu este atât de necesară. Ei au într-adevăr nevoie la momentul găsirii unui cumpărător și dincolo: să pregătească documentele necesare pentru tranzacție, și în mod direct prin comportamentul său. Cu toate acestea, agenții imobiliari sunt cerute de clienții lor la aceste script-uri predat dintr-o dată, la încheierea unui contract de servicii. De ce?
După cum puteți ghici, agenția încerca astfel să „speculative“ împotriva clientului non-cooperare, cu alte cuvinte, cât de mult posibil pentru a „consolida“ client. În plus, indiferent de cât de trist este de a recunoaște originalele documentelor de agenți de titlu pot folosi în avantajul lor în mai multe situații.
Nu, nu vorbim despre frica pe scară largă de clienți potențiali, care se tem că agenția, cu documentele originale pe un apartament, se poate vinde fără participarea proprietarului, iar banii - pentru a atribui. Această teamă nu este prea justificată: procedura legală de vânzare - operațiunea nu este atât de simplu încât ar putea fi realizat doar cu un document care confirmă dreptul de proprietate. Deci, agenții imobiliari de a vinde apartamentul, fără știrea dvs., pur și simplu nu se poate. Ei bine, escrocii pot face bine lor „munca murdară“ și în lipsa documentelor originale.
Și aici sunt unele restrânge „libertatea de manevră“ a clientului său, prin retinerea documentelor brokerilor este destul de capabil. De multe ori agent de escroc acord exclusiv, consideră că munca lui este acum completă. Rămâne doar să aștepte pentru cumpărător la apartament acolo în sine, după care va fi posibil să se facă o afacere și a pus-o în buzunar un comision. Faptul că promovarea obiectului și un cumpărător - este munca de zi cu zi de volum, pe lângă îndatoririle sale, potrivit unui acord agent exclusiv nu este prea îngrijorat. Pe măsură ce timpul trece, apartamentul nu este vândut. Desigur, vine un moment în care clientul declară indignată contractul evitat. Și aici se pare că pentru a obține înapoi documentele înainte de expirarea contractului nu poate fi. Acesta este clientul o alegere: petrece timpul și efortul pentru restaurarea documentelor juridice și de a vinde printr-o altă societate sau de a continua să lucreze cu „deținător“ neglijentă a documentelor.
Un alt popular „joc“ de agenți fără scrupule - așa-numita „vânzare a documentelor.“ Procedura în sine este puternic amintește de „credite fără dobândă pentru zece minute“, care, până de curând rivalizau sunt oferite în orice mall pentru a cumpăra ceva. De obicei, după un anumit timp după semnarea contractului de împrumut se pare că „fără dobândă“, este completat de o grămadă de plăți și amenzi suplimentare, care sunt modest scrise cu litere mici în partea de jos a contractului pe care ați semnat. Dintr-o dată se dovedește că contractul pentru furnizarea de servicii imobiliare nu sunt furnizate clientului aproape nici drepturi. Dar orice încălcare a clauzelor contractuale cu clientul supus sancțiunii prevăzute în contract. Un „du-te“ client, de asemenea, nu se poate, pentru că documentele vor fi date numai după achitarea unei amenzi. Știu mult mai mult decât un caz, atunci când, în astfel de situații agenții imobiliari au primit de la banii lor clienți, comparabil cu dimensiunea comisioanelor pentru întreaga gamă de activități.
Care este soluția? Desigur, toată lumea face decizia de el însuși. Dar nu aș recomanda, în principiu, să se ocupe de agenție, al cărui personal se bazeze pe exigențele pentru client, o trimitere la „un astfel de ordin.“ În cazul în care această comandă este interesele justificate ale clientului - cu siguranță poate fi considerat adevărat și sunt de acord cu el. Dar dacă singura sa explicație - oferind confort pentru un agent imobiliar ...
Real profesionist deja în contract pentru servicii să explice clientului său, atunci când, de ce și pentru cât timp el va avea nevoie de documente legale. În cazul în care aceste explicații nu cred ca script-uri ar trebui să treacă. Da, le arată, de fapt, este necesar. Orice agent care se respecta va efectua vânzarea de apartamente, doar asigurându-vă că oferă într-adevăr proprietarul sau agentul său. Da, copii ale documentelor, într-adevăr, este necesar să părăsească agenția. Ei vor trebui să furnizeze mai multe informații pentru potențialul cumpărător, pentru a evalua ce capcane pot aștepta atât tu cât și cumpărătorul în timpul și după efectuarea tranzacției, și așa mai departe. D. Dar script-urile pentru toate acestea, nu este necesar. Și în cazul în care agentul sau conducerea sa, fără o explicație clară insistă cu fermitate că documentele de la începutul cooperării stocate în companie în condiții de siguranță - este o ocazie de a căuta un alt agent imobiliar.
Sau cel puțin - foarte clar comunicate - pentru a face clar faptul că „jocul cu un singur scop,“ nu va trece.