Ce este un cont escrow în care banii trebuie să facă deținători de interese atunci când cumpără un apartament de la dezvoltator? Cum acest proiect de lege a proteja titularul atașament interes, și modul în care funcționează acest mecanism?
Legea federală privind construirea în comun a FZ-214 cere ca fiecare dezvoltator decât oricând pentru a-și îndeplini obligațiile sale la capitalul propriu tratat participant social în clădirea (DDU). Adică, legea cere garanția companiei de construcții că deținătorii de interese nu vor pierde banii lor, a investit în construcția.
O astfel de garanție (dezvoltator de software sau siruri de caractere) pot fi:
- garanție bancară (în practică, nu funcționează, nu a luat rădăcină de pe piață);
- Builder de asigurare de răspundere (în lucrări de practică, dar cauzează o serie de dificultăți în aplicarea, mai mult -. A se vedea link-ul)
- Calculele cu escrow in conturi prin intermediul constructor (ca o alternativă la primele două exemple de realizare de securitate).
Ce o modalitate de a se asigura că obligațiile prevăzute DDU alege dezvoltator decide pentru sine. deținători de interese poate accepta numai această alegere, bazându-se pe protecția legii.
Ce este - contul escrow în contextul FZ-214?
Cont de garanție în construcția în comun - un cont special deschis la banca la care banii deținătorii de capital înghețate pentru perioada de construcție a casei, și a trimis la Developer numai după ce va îndeplini obligațiile de a împărtăși participanților.
Literalmente, plățile către constructor prin contul escrow sunt după cum urmează. Atunci când cumpără un apartament într-o clădire nouă, precum și încheierea de acorduri de parteneriat (DDU). deținători de interese după înregistrarea contractului trebuie să-l plătească. Dar banii nu trimite constructor. și contribuie la banca pe un cont special de escrow. Banii din contul este blocat, adică accesul la acestea nu au nici deținătorii de capital sau dezvoltatori. pe parcursul întregii perioade de construcție.
După punerea în funcțiune casa, și transferat la cota de apartamente, dezvoltatorul are acces la banii din contul escrow. În cazul în care dezvoltatorul nu își îndeplinește obligațiile față de participantul social (în stare de faliment, constructii congelate), banca cu deținătorii de interese restituiri de cont.
Astfel, contul escrow îndeplinește funcțiile de securitate pentru obligațiile dezvoltatorului. și, în esență, nu cu mult diferite de calcul printr-o scrisoare de credit.
cont de garanție cu poziția de dezvoltator
Bani el dă aceeași bancă, care este titularul conturilor escrow. Dar deja oferă sub forma unui împrumut, cu dobândă, în timp ce investitorii imobiliari obtinerea de bani pentru dezvoltatori gratuit (fără dobândă). Prin urmare, pentru constructor decontate DDU prin conturi escrow - nu perspectiva cea mai veselă. Acesta crește costul de construcție, și pune dezvoltator în dependență de finanțarea băncii sale.
Cu toate acestea, pentru a asigura îndeplinirea obligațiilor lor către deținătorii de capitaluri proprii ale Tratatului de capital (OP-uri) prin contul escrow poate fi încă mai acceptabil pentru dezvoltator. decât să caute o garanție bancară (care costă și bani), sau să plătească o primă regulate în conformitate cu contractul de asigurare de răspundere civilă.
În plus, finanțarea proiectelor pentru banca de construcții, deși costisitoare, dar încă stabil, spre deosebire de finanțare cu bani de la deținătorii de capitaluri proprii de vânzări curente de apartamente. Vânzarea pot veni cu diferite grade de succes, dar este în mod constant nevoie de bani la șantierul de construcție. Prin urmare, marii dezvoltatori sunt deja folosind finanțarea proiectelor de la bănci ca principala lor sursă de bani pentru construcția, iar vânzările actuale - ca filială.
Se spune că plățile prin intermediul unui cont escrow în conformitate cu acordurile de parteneriat (DDU) pentru dezvoltatorii mari nu ar trebui să pună probleme. Mai ales pentru că atunci când acestea sunt utilizate, legea permite Zastroyschikune furnizeze orice altă garanție obligațiile care îi revin în temeiul PO. Adică, calculele prin contul escrow (această condiție trebuie să fie în mod necesar menționat în OP-uri), alte metode de furnizare a obligațiilor de dezvoltare nu mai sunt active (revendicarea 7 st.15.4, FZ-214). Evident, de garanție pentru restituirea banilor deținători de interese dintr-un cont escrow este suficient de încredere pentru a anula restul metodelor de asigurare.
Calculele DDU prin contul escrow, prin ochii co-investitori
Cu toate acestea, deținători de interese ar trebui să fie conștienți de anumite lucruri legate de contul escrow.
- Banii plasate în conturi escrow, în conformitate cu tratatul de capital de plata (DDU) nu se supune legii privind asigurarea depozitelor individuale în bănci rusești. Prin urmare, există deja să vă faceți griji cu privire la fiabilitatea băncii, mai degrabă decât dezvoltator.
- Banii plasate în contul escrow pot fi percepute de documentele executive pentru alte datorii deținători de interese. În cazul retragerii forțate de fonduri din contul escrow, deținători de interese va fi considerată că nu a îndeplinit obligațiile care îi revin în temeiul PO și, în consecință, nu va primi un apartament.
- În cazul în care dezvoltatorul prevede obligațiile care îi revin în temeiul DDU prin plăți printr-un cont escrow, îl eliberează de alte tipuri de sprijin pentru deținătorii de capitaluri proprii ale obligațiilor (drepturile de ipotecă pe teren și pe șantierul de construcții, de asigurare de răspundere civilă, garanție bancară). Și în cazul nerespectării condițiilor pentru dezvoltatori DDU. deținători de interese nu vor putea recupera de la penalități și amenzi sale (de exemplu, pentru a pune casa întârziere).
contul escrow este deschis pentru fiecare dintre acordurile de parteneriat înregistrate (DDU) - banca încheie un acord separat pentru deschiderea unui cont escrow fiecare participant social și constructor. În același timp, în Pos trebuie subliniat faptul că calculele se efectuează prin transferul de bani la contul escrow.
Termeni fonduri de depozit SHARER în contul escrow (revendicarea 3 st.15.4, FL-214) ar trebui să se reflecte în mod clar în Tratatul de capital (PO). Acest lucru se aplică, de exemplu, suma (egal cu prețul contractului), termenul depozitului și motivele de încetare a depozitului.
Termenul de bani de depozit deținătorilor de capital cont de garanție ar trebui să depășească 6 luni sau mai mult (prin acordul părților), perioada în care este specificată pentru constructor de transmitere a deținătorilor de apartamente de interes (revendicarea 3, revendicarea 3, st.15.4 FZ-214). Acest lucru oferă un pic dezvoltator de start cap. în cazul unor întârzieri neprevăzute în construcții. În acest caz, în cazul în care sunt specificate în contractul de perioada de depozit este depășită, contractul în sine este considerat reziliat DDU (revendicarea 6 st.15.4, FZ-214).
deținători de interese pot retrage banii înapoi din contul escrow într-unul dintre următoarele cazuri (revendicarea 5, revendicarea 3, st.15.4, FL-214):
- în cazul în care perioada de depozit sa încheiat (a se vedea mai sus, pe perioada.);
- în cazul în care contractul este reziliat DDU (prin acord sau prin ordin judecătoresc);
- În cazul în care dezvoltatorul nu capabil să finalizeze proiectul (dezvoltator refuzul unilateral de a efectua DDU contractului);
- În cazul în care deținătorii de interese în sine de a rezilia unilateral contractul de PO (motivele pentru aceasta sunt enumerate în revendicarea 5, st.15.4, FZ-214).
Și în cazul în care deținătorii de interese în procesul de construire decide să-și vândă apartamentul său de capitaluri proprii tratat cesiuni (DDU). toate drepturile și obligațiile rezultate din contul escrow sunt transferate noilor deținători de interese (cumparator).
Cumpărarea unei clădiri noi. Ce trebuie să știți despre proiectul de construcție. înainte de a cumpăra un apartament acolo? Consultați instrucțiunile pas -. Aici.
Și într-adevăr, ca banca emite o clădire ipotecare cumpărător (având cu această marjă). Apoi, când el cumpără un apartament, banca revendică aceeași bani în contul escrow. Și apoi aceeași bani creditele bancare pentru dezvoltatori pentru construirea casei (având din nou o margine cu ei). Și chiar el însuși dezvoltator devine controlul deplin al contractului de credit bancar.
Ciocolata nu este viața pentru bancheri?
Ordinea de organizare a vânzării apartamentului uita la pasul harta interactivă cu pas instrucțiunile (se deschide într-o fereastră pop-up).