Cine conduce casa de la încheierea contractului de administrare HOA cu organizația de gestionare
Până în prezent, într-o mulțime de cazuri, este o dezbatere în curs de desfășurare între organizațiile de gestionare și Hoa privind organizarea activităților de HOAs și societățile de administrare, la încheierea contractului între ele de control. În practică, o astfel de relație apare chiar și această opinie HOA că există două structuri de control la încheierea unui acord de management HOA organizare de management pe clădire de apartamente, cât și în conformitate cu articolul 161 din revendicarea 9 ZhKRumyniyadom pot fi controlate de un singur UO, primatul trebuie acordată Hoa ca metodă de control selectată de către adunarea generală RO alege HOA și angajează să îndeplinească funcțiile. Aici, pe tema punctul nostru de vedere (în plus față de explicațiile relevante prezentate anterior).
În prezent, un număr mare de cazuri, HOA, în special nou create, să intre în contract de management cu organizația de gestionare.
Multe asociații de proprietari cred că crearea de condominii în casă, în același timp, duce la stabilirea proprietarilor de spații într-un mod de gestionare a HOA casa.
Această opinie este greșită și conduce la decizii greșite HOA legate de organizarea activităților lor economice și, în consecință, de planificare financiară activități HOA, și mai mult decât atât - încurcată relație cu organizațiile resursosnabzhayuschimi. Noi prezentăm poziția noastră cu privire la raporturile juridice privind statutul și organizarea Hoa de management în relația dintre o astfel de casa de gestionare apartament, care a creat între HOA și organizația și Hoa gestionare a încheiat un acord de management.
Codul de locuințe prevede:
1) stabilirea Hoa (Capitolul 13 al LC RF)
2) organizarea activităților HOA (Capitolul 14 al LC RF)
Aceasta este - în orice casă poate fi creat cu societatea de administrare HOA în raport cu casa (p.148 susține 4 LC RF), casa poate fi controlat:
- sau HOA (bord)
- sau organizație de management.
1 exemplu - în casă, administrat de o societate de administrare, condominii creat, dar metoda de control nu este schimbat, prin urmare, de origine se execută - organizația de gestionare.
2 exemplu - în casă, care este controlată de către organizația de gestionare, HOAs și condominii stabilite au ales pentru a controla - acasa ruleaza HOA - contract de administrare este reziliat.
Subparagraful 4 st.148 ZhKRumyniyane dă un motiv să recunoască casa două societăți de administrare, și oferă o oportunitate de a stabili o adunare generală a proprietarilor de decizie (articolul 44 din Codul de locuințe din revendicările 4) sau la crearea de HOAs pentru a menține metoda de control - organizația de gestionare sau pentru a crea un mod de a seta Hoa Management - HOA.
Aceasta este, crearea de condominii nu este „automat“ la definirea metodei de control - „Hoa“.
Atunci când gestionați o casă HOA nu controlează organizarea de gestionare a fluxurilor financiare, și în acest avantaj HOA, din moment ce toate riscurile „implicite“ suportate de către organizația de gestionare.
organizarea și managementul relațiilor cu condominii sunt construite numai printr-un contract de management:
- organizație de management HOA oferă o listă de lucrări și estimează pentru punerea în aplicare a acestora pentru o perioadă de cel puțin 1 an;
- Lista lucrărilor (cu programul și volumul de implementare a acestora), estimează dimensiunea bord este o parte integrantă a acordului de gestionare ca anexe;
- organizație de management este obligat să execute lucrările în conformitate cu termenii contractului, indiferent de modul și valoarea fondurilor primite de proprietari (angajatori) în societatea de administrare (volum suficient de fonduri - o organizație de gestionare a riscurilor);
- HOA semnat de organizare care gestionează acte lunare ale serviciilor prestate, executate lucrări, cu estimările de cost pentru recalcularea acesteia și implicit la locul de muncă sau cu deficit.
Astfel, în care se ocupă cu organizarea de management HOA reprezintă interesele proprietarilor de spații într-o clădire cu apartamente (pretinde 8 articolul 138 din LC RF) și, prin urmare, clientul a lucrărilor efectuate, în plus, controlul asupra punerii în aplicare a acestora. În același timp, observăm că condominii, în acest caz, nu există nici o problemă - pentru a controla fluxurile financiare în sarcina HOA - pentru a controla volumul, calitatea și oportunitatea de muncă, și să înregistreze informații relevante în actele.
HOA poate exercita o opțiune (din fondurile constituite) organizarea de gestionare a finanțelor doar contract de neprevăzut de management de muncă și apoi - în funcție de modul în care este scris contract de management.
Acolo HOA, care cred că ei sunt „angajați“ organizație de management, care funcționează sub conducerea casei, în numele Hoa, și, prin urmare, taxa aceasta și să mențină înregistrările contabile. Nici Codul civil și nici kodeksRumyniyane de locuințe conțin variante de relații, atunci când o entitate „angajeaza“ pentru orice altă entitate acțiune.
organizație de management în relația unui management clădire cu apartamente, care a creat HOA - se poate încheia doar contracte:
- în gestionarea clădirii sale de apartamente - acord de management - articolul 162 din RF LC, în cazul în care organizația de gestionare acționează întotdeauna în numele său;
- la managementul HOA acasă - contract de servicii (capitolul 37 din Codul civil), care este menționată în carcasa kodekseRumyniyadogovorom de întreținere și reparare a proprietății comune (revendicările 1 la revendicarea 1 st.139 LC RF, revendicarea 6 st.148 LC RF).
Adică, în cazul în care casa administrează societatea de administrare HOA poate încheia cu acordul de gestionare HOA, în acest caz, organizația de management va încheia un contract de servicii (st.702 Codul civil), care este diferită de gestionarea contractului (articolul 162 din LC RF) și executarea ordinului lucrări și ordinea de plată a acestora (st.708-711, 715 GKRumyniyai al.), când toată munca plătește HOA în modul prevăzut de contract (avans la performanță, etc.). Dar, în acest caz, toate riscurile de neplată a cetățenilor se află la Hoa.
În ceea ce privește efectuarea organizării contabilității de gestiune HOA nota următoarele.
Conform Legii contabilității (în continuare - Legea № 129-FZ) - orice organizație are dreptul de a păstra evidențe contabile direct personalului lor sau cu ajutorul unor organizații specializate (paragraful 2 al articolului 6 din Legea № 129-FZ). Cu toate acestea, o organizație specializată poate fi transferat numai funcții de contabilitate, și anume efectuarea documentației contabile și se transferă autorității contractante pentru astfel de servicii.
Aceasta este, organizația de management într-o astfel de relație cu nu acționează Hoa ca o organizație de casa de management, ci ca o organizație specializată, care conduce operațiunile contabile individuale pentru Hoa. În acest caz, toate fluxurile financiare referitoare la activitățile de HOA (de control acasă pentru toate variantele) sunt fabricate folosind doar contul HOA înregistrările și conturile tuturor chitanțele și cheltuielile contului numai pentru condominii (articolul 9 din Legea № 129-FZ) de contabilitate bancare.
Astfel, la încheierea contractului de management HOA cu o societate de administrare, în conformitate cu revendicarea 3 revendicării 2 ZhKRumyniyadomom Articolul 161 controlează organizarea de gestionare a normelor st.162 RF LCD și revendicării 4, 5, 6, articolul 155 LCD RF mai degrabă decât condominii.
Relativ HOA dreptul de a alege propria lor organizație de gestionare, noi credem că astfel de competențe pentru HOAs ar trebui să urmeze numai decizia relevantă a adunării generale a proprietarilor de spații într-o clădire de apartamente. Această concluzie se bazează pe următoarele.
Articolul 44 ZhKRumyniyaustanavlivaet competența exclusivă a adunării generale a proprietarilor de spații în casă pentru a decide cu privire la alegerea metodei de control. Din moment ce face un contract cu un control organizație de gestionare este conectat direct cu metoda de control de selectare a unei organizații de management, și HOA creat în respectivul caz (136 de LCD RF), dar nu un mijloc de control (RF LCD st.148 susține 4, prin care casa poate controla societatea de administrare sau de Hoa), decizia privind gestionarea casei (cu HOA) organizația de management creat ar trebui să ia adunarea generală a proprietarilor, în care proprietarii și să stabilească o procedură pentru selectarea unei societăți de administrare: Lend Este un astfel de drept HOA sau lăsați-l în urmă. În cazul în care Hoa va ignora acest ordin, decizia Hoa de administrare a contractelor cu organizația lor de gestionare aleasă poate fi contestată de către proprietari, care nu se va potrivi cu o organizație selectată de către consiliul de administrație sau de către președintele Hoa, sau acceptarea proprietarilor deciziei privind gestionarea condominii la domiciliu (în cazul atrage organizarea HOA este menționată ca un control, și așa cum este indicat mai sus, acesta este un contract pentru executarea lucrărilor).
În cazul în care proprietarii spațiilor, la adunarea generală a acestora, creând o HOA (sau în împrejurările), vor alege calea HOA Management, societatea de administrare care intenționează să păstreze în același timp evidența operațiunilor contabile ale HOAs și de a primi plăți cetățenilor la transferul HOA lor (sau efectuarea acestor operațiuni în aceste condiții, ) trebuie să încheie cu HOA trei tipuri de contracte:
1) un contract pentru lucrări și servicii pentru întreținerea și repararea proprietății comune (revendicarea 6 st.148 LC RF).
2) Contractul de servicii de întreținere a tranzacțiilor contabile legate de contabilitatea HOA (pp. „În“ revendicării 2 al articolului 6 din Legea № 129-FZ).
Când HOA tocmai a creat, este recomandabil să se mențină metoda de control - organizarea de management, și Hoa - „învață“ anumită perioadă de timp pentru a conduce acasă. Odată ce se va simți Hoa puterea și suficientă experiență în aspectele relevante, puteți trece la opțiunea de condominii casa de auto-control.