legifereze specifică procedurile pe care ar trebui să facă participanți la construcția, în cazul în care compania de construcții nu a îndeplinit obligațiile acestora.
„În cazul în care investitorii aflat că dezvoltator, cu care a semnat un contract, a declarat în stare de faliment, el are dreptul să declare cerințele lor pentru o companie de construcții în instanța de arbitraj, - explică șeful departamentului juridic al companiei,“ Dreptul de a-și exprima „Anton Kulikov, - nu are Materie Are Procedura de faliment companie pentru monitorizare, reabilitare financiară, management de producție ilikonkursnogo externe. "
Odată cu adoptarea noii investitori drept o oportunitate de a alege între două opțiuni pentru rezolvarea situației: pentru a obține din fondurile investite de constructor sau de a organiza societatea de construcție (HBC), și să se angajeze în mod independent, în completarea casei. Conform noii legi o clădire neterminată este derivat din proprietatea comună a dezvoltator, care vor fi vândute la licitație, ceea ce înseamnă că alți creditori își pierd dreptul de a revendica. Asigurați-vă că, în caz de faliment pentru a se conforma cu cerințele investitorilor, ar trebui să fie organul de conducere al câmpului în construcția partajat în Krasnoyarsk este un serviciu de supraveghere de construcție de locuințe și controlul asupra teritoriului Krasnoyarsk.
Planul de acțiune pentru investitori
Prin lege, mecanismul de fraudat investitorii imobiliari ar trebui să arate acest lucru. Odată ce tribunalul arbitral decide că societatea de construcții în stare de faliment, mandatarul desemnat de instanță în caz de faliment va notifica tuturor participanților de construcție în comun pe care le au dreptul de a prezenta cererile lor la dezvoltator. Pentru a face acest lucru, investitorii trebuie să solicite instanței de arbitraj cererea, împreună cu acordul privind achiziționarea unui apartament și un document care confirmă că plata chiriei se face. Aceste documente, potrivit Codului fiscal, sunt recunoscute ca ordinele de credit și de numerar, cecuri și ordine de bani.
De la intrarea în vigoare a legii ia în considerare interesele acționarilor, indiferent de tipul de contract pe baza căruia acestea strânge fonduri. Oricare ar fi documentul poate fi decorat cu o relație contractuală cu dezvoltatorul a investitorului: au încheiat un acord de participare în comun în construcții sau lucrează la alte sisteme (în conformitate cu acordurile preliminare, bilete la ordin, contracte de investiții), - noua lege se va aplica, de asemenea, pentru a le.
Pentru aplicarea cerințelor sale investitorilor companiei de construcții este dată o perioadă de două luni de la data la constructor în stare de faliment. Acei acționarii care nu au depus o cerere la Curtea de Arbitraj pentru această perioadă și, prin urmare, nu a fost inclusă într-una din cele două registre, riscă să fie lăsat fără bani și fără un apartament. Singura cale de ieșire pentru ei în această situație - pentru a realiza extinderea roster prin intermediul instanțelor. Cu toate acestea, acest lucru partajat participanții de construcție trebuie să dovedească faptul că termenul limită de aplicare a fost ratat din motive obiective (de exemplu, în cazul în care vina e-mail recomandată cu notificarea nu a fost primit la timp, astfel încât investitorii nu ar fi putut cunoaște momentul depunerii cererii la Curtea de Arbitraj).
Cererilor depuse de investitori au format registru. Acest document conține informații despre obiectul contractului și plătite de fondurile de investiții, precum și despre mijloacele pe care deținătorii de interese încă mai trebuie să fie făcute. În funcție de faptul dacă doresc să primească ca un rezultat de investitori: un apartament sau bani - acestea sunt incluse în registrul de proprietate și non-proprietate creanțe. Registrul creanțelor proprietate combină acționarii care doresc pentru a obține un apartament, și sunt de acord să participe la finalizarea casei. În cazul în care investitorii nu sunt de acord să participe în continuare în decizia de soarta casei și doresc să se întoarcă banii investiți în construcții, ei trebuie să rezilieze contractul cu dezvoltatorul și a ajunge la cerințele de numerar ale registrului. Aceasta este, indiferent de dorința de a fi incluse și persoanele implicate în această clădire, ale căror contracte vor fi anulate după luarea în considerare a tribunalului arbitral.
Cerințe de numerar Dimensiune investitor la dezvoltator nu este limitat la suma pe care participantul în comun de construcție la momentul respectiv pentru a plăti chiria. Pentru a determina cerințele de dimensiune sunt, de asemenea, luate în considerare mărimea prejudiciului cauzat investitorului. Se determină gradul de deteriorare, care va depinde de prețul de piață al apartamentului, conform alin. 2, art. 201.6 a legii falimentului, ar trebui să atragă evaluator arbitraj.
În cazul în care unul dintre acționarii sunt de acord să se angajeze în finalizarea casei, iar cealaltă vrea să obțină fondurile investite, în timp ce acesta din urmă este necesar de a rezilia contractul de construcție în comun. Costul de apartamente vor fi stabilite în conformitate cu prețurile pieței. Perioada de timp în care acest lucru ar trebui să se întâmple, legea nu este definit, iar acei investitori care prezintă cerințele de numerar societatea aflată în faliment, va fi capabil de a obține fondurile investite nu mai devreme decât există cumpărători pentru acel apartament, achiziționarea de care au intrat o dată într-un acord . Pentru a face acest lucru, HCC ar trebui să determine dimensiunea unității corespunzătoare de apartament, și să vândă această cotă oricărei persoane care sunt de acord să devină membri ai cooperative de locuințe.
Anton Kulikov. Șef al Departamentului Juridic al „dreapta-Express“
În ciuda faptului că vânzarea de apartamente „abandonate“, ar trebui să nu prețul de piață, veniturile din vânzarea acestei proprietăți înseamnă în mod necesar să fie suficient pentru a compensa pentru deținătorii de interese daune și să ramburseze toate cheltuielile suportate atunci când cumpără un apartament. Aproape apartamente în case cu probleme ar putea fi vândute la același preț la care astăzi sunt puse pe piață facilitățile de a-și îndeplini obligațiile de dezvoltatori, spun expertii.
pentru a termina neterminate
În cazul în care proiectele neterminate în mai multe companii trebuie să fie create aceeași cantitate de HBC. Cu toate acestea, există unele nuanțe.
„Conform noii legi pentru a crea HBC pentru finalizarea facilități vor putea departe pentru orice problemă la domiciliu. Dacă în procesul de elaborare a registrului se dovedește că același apartament într-o casă de apartamente au susținut mai mulți participanți la construcția, în cazul în care dezvoltatorul nu se procedează pentru a construi casa și obiectul este de a aduna etapă câmp în crearea zhilischnostroitelnogo cooperative va fi refuzat, - explică directorul de informații al companiei " casa siberian „Alexander Shlyakhin. - În acest caz, potrivit legii toate cerințele imobiliare investitorilor trebuie să fie transferate de proprietate în numerar, obiectele nefinalizate sunt puse în aplicare la o licitație publică, iar veniturile din fondurile de vânzare transferate investitorilor ".
În cazul în care instanța decide în favoarea investitorilor, Cooperative Housing transferat teren cu obiecte nefinisate plasate pe ea. Din acel moment organizarea muncii la locul de construcție implicate investitori înșiși. HBC, care începe să îndeplinească funcțiile de client de construcție, va aduce propria lor companie de construcții, care are toate autorizațiile necesare, precum și dreptul de a efectua funcția de constructor SRO.
„În timp ce investitorii pot suporta costuri suplimentare, iar acestea pot fi asociate nu numai cu finalizarea casei, - spune Anton Kulikov. - În cazul în care, după transferul de obiect neterminat se dovedește că proprietatea zastroyschikabankrota insuficiente pentru a plăti plăți curente și de a satisface pretențiile creditorilor din prima și a doua etapă, conform legii implicate în această clădire trebuie să ia aceste costuri ".
Activități HBC a stabilit investitorilor este reglementată de legea privind cooperativele de consum, în care fiecare membru al unei cooperative are dreptul de a primi partea sa. vor fi furnizate organizațiile Cartei, modul în care fondurile de mult ar trebui să facă fiecare dintre participanți pentru finalizarea casei.
Un alt punct important: după transferul de case neterminate timp Cooperative Housing de construcție a unei clădiri de apartamente nu se limitează la durata procedurii de faliment. HBC va continua să existe atâta timp cât este necesar pentru a finaliza construcția casei.
Ei au împins în coada de așteptare
Conform noii legi, investitorii au o creanță preferențială. Până în prezent, în cazul firmelor de construcții faliment investitorilor imobiliari s-au trezit la sfârșitul o coadă lungă de creditori. În fața lor se afla în coadă contractori, furnizori de materiale și energie, și nu a fost întotdeauna pericolul ca în momentul când vine vorba de investitori, veniturile din vânzarea de active de proprietate nu poate fi suficient. Acum, cerințele investitorilor vor fi îndeplinite în al treilea rând, după ce compania achita angajații vor rambursa costurile și daunele cauzate sănătății. Alți creditori dezvoltator poate aștepta să primească banii nu mai devreme decât cerințele sunt deținătorii îndeplinite. Și dacă ați pus anterior în vânzare proprietatea dezvoltatorului în stare de faliment a fost evaluat la valoarea contabilă, acum definită de prețul său de piață.
În cazul în care crearea de locuințe cooperatiste, pentru un motiv sau altul imposibilă, deținătorii de interese vor primi banii după vânzarea dezvoltator proprietate a dat faliment (teren cu o casă neterminată situată pe ea). Încasările din vânzarea de garanții vor fi distribuite între creditori.
Elena Hamardyuk. director de supraveghere a serviciilor de construcții cu participare construcții de supraveghere și control de locuințe din Teritoriul Krasnoyarsk
În cazul în care creanțele creditorilor garantate nu sunt disponibile, 85% din veniturile din vânzarea de terenuri și situate pe ea casa neterminată, destinat să ramburseze necesarului de numerar al participanților de construcție. 10% vor merge pentru a achita creanțele creditorilor din prima și a doua etapă, în cazul în care încasările din vânzarea altor active ale dezvoltatorului nu a fost suficient pentru a satisface cerințele lor.
Și, în practică?
În prezent, în așteptarea case cu unsprezece în diferite stadii de pregătire în Krasnoyarsk soarta lor. Trei companii de construcții din care fac parte, a declarat în stare de faliment. Potrivit serviciilor de informații de supraveghere și control de construcție de locuințe, soarta acestor proiecte neterminate va depinde de gradul de progres în rezolvarea problemei fraudate investitorilor imobiliari la momentul intrarea în vigoare a legii.
„Finalizarea“ Sibstoun „și“ din Krasnoyarsk, plus „case de companie este acum posibilă numai prin crearea de HBC sau vânzarea drepturilor de leasing a terenurilor obiect neterminat unui terț, - explică șeful departamentului de supraveghere a serviciilor de construcții comune Elena Hamardyuk. - Proceduri ușor diferite în cazul „Construcții“, a avut timp înainte de intrarea în vigoare a legii de a introduce managementul extern. Acum, compania pentru a economisi timp, va fi angajat în finalizarea instalațiilor sale. semnat deja contracte generale, a depus o notificare la Serviciul privind reluarea de construcție și de instalare funcționează în vecinătatea Pokrovskiy. În paralel cu procedura prevăzută la 210-FZ, a unui inventar al cerințelor participanților la construcția, stabilirea de locuințe cooperative (în cazul în care decizia lor de creație va fi făcută). În cazul în care tribunalul arbitral va fi aserțiune-Dena înregistrează participanții la cerințele de construcție și investitorii vor decide cu privire la crearea HBC, „Construcții“ intenționează să dea un educat obiecte HBC în pregătire înaltă, care va intra în casă în funcțiune. "
Evgeniy Ganchukov. managerul extern al companiei „Construcții“
„Unul dintre motivele pentru activitatea scăzută a investitorilor încă a fost faptul că au dreptul să se angajeze la apartament. De aceea, mulți dintre ei preferă să nu se declare, de așteptare pentru problema un fel sau altul nu vor fi rezolvate. Noua lege a eliminat această dispoziție, - explică Evgeniy Ganchukov - acum investitorii au posibilitatea de a alege: fie să solicite compensarea dezvoltator pentru activele lor investit, sau pentru a construi un apartament. Pentru a exercita acest drept, trebuie să se aplice instanței de arbitraj și îmi place să ruleze aplicații. Și numai acei investitori care stau în registru va avea dreptul de a decide soarta obiectului. "
Redactat amendamente la legea regională existente „Cu privire la măsurile de sprijin de stat pentru cetățeni - construcții cu participare afectate de acțiunea (sau inacțiunea) de dezvoltatori în teritoriu Krasnoyarsk“. Principalele prevederi ale legii rămân neschimbate, deținători de interese vor primi plăți suplimentare pentru a face împrumut fără dobândă timp de cinci ani, se va schimba doar dimensiunea creditului - suma maximă pe care o poate lua acum investitorilor pentru a efectua plăți suplimentare, se ridică la 850 de mii de ruble. Este de așteptat ca modificările la legea regională va fi adoptată de Adunarea legislativă în sesiunea de toamnă, imediat după ce parlamentul va veni din vacanța de vară.
Dar chiar și înainte de adoptarea modificărilor în legislație, fără a mai aștepta introducerea de co-plăți, „Construcții“ se pregătește să înceapă să lucreze pe șantierele de construcții. Lucrările pregătitoare înainte de începerea construcției, completate și decorate contracte generale între dezvoltator și kompaniyamipodryadchikami, locul de muncă este în curs de desfășurare cu privire la inspecția echipamentelor și a inventarului de materiale pe obiecte.
Pentru „construcție“ Mult va depinde de activitatea investitorilor, capacitatea de oameni care au fost înșelați o dată, și cred că programul propus de dezvoltator.
Despre modul în care noua lege va fi eficientă în cazul celorlalte societăți în stare de faliment, nici unul dintre judecătorul experți nu este luată.
„Vorbind despre cât de bun sau rău noua lege, este prematură, - spune Elena Hamardyuk. - Toate aspectele sale pozitive și negative vor apărea în cursul punerii în aplicare, există posibilitatea ca în timpul executării practica unele dintre dispozițiile sale trebuie să fie schimbate ". Este timpul să ne amintim că modificările la alte legi adoptate pentru a proteja acționarii, - numărul 214-FZ „Cu privire la participarea la construirea în comun a clădirilor de locuit și alte bunuri imobiliare“ - continuă să se facă în ziua de azi. Ultima dată documentul de reglementare a fost corectat în ultimul an, la șase ani de la intrarea în vigoare.