În cazul în care chiriașul are dreptul de a anula contractul?
Unul dintre principiile dreptului civil român este consacrat la articolul 310 GKRumyniyaprintsip Inadmisibilitatea refuzul unilateral de a îndeplini o obligație și schimbare unilaterală în termenii și condițiile. Excepțiile de la acest principiu poate fi stabilită prin lege (paragraful 1 al articolului 310 din Codul civil), precum și participanților activității de întreprinzător - ca acordul (articolul 310 alineatul 2 din Codul civil).
Contractul de închiriere de proprietate, precum și orice contract de închiriere poate fi încheiat pe o perioadă determinată sau fără a specifica perioada. În al doilea caz, contractul se încheie pe o perioadă nedeterminată (alineatul 2 al articolului 610 din Codul civil).
În calitate de chiriaș, iar proprietarul are dreptul să refuze să închirieze bunuri încheiat pentru un contract pe termen nedefinit în mod unilateral, notificarea celeilalte părți de trei luni (articolul 610, paragraful 2 din Codul civil). În acest caz, data de expirare a termenului de preaviz contractul de închiriere va fi reziliat (paragraful 2 al articolului 450.1 din Codul civil).
încetarea anticipată a contractului: refuzul unilateral, acordul părților și decizia instanței
În cazul în care contractul de închiriere se încheie pe o perioadă determinată, renunțarea unilaterală anticipată a unui astfel de contract, ca regulă generală, nu este posibil, fie de către chiriaș sau de către proprietar, cu excepția cazului în care se prevede altfel în mod expres de contract.
În virtutea paragrafului 2 al articolului 310 contract de închiriere încheiat GKRumyniyastorony pentru o perioadă determinată, pot conveni cu privire la posibilitatea de retragere unilaterală timpurie. Astfel, dreptul de refuz unilateral poate fi condiționată de încălcarea de către cealaltă parte la condițiile contractuale (de exemplu, proprietarul poate avea dreptul de a se retrage din contract, în caz de neplată sau executarea necorespunzătoare a atribuțiilor de către chiria plătită chiriaș), și este, de departe, și anume . nu sunt legate de orice încălcare de către cealaltă parte la contract.
Locatarul și locatorul poate furniza, de asemenea, că starea de refuz nemotivată a uneia dintre părțile la contract este plata cealaltă parte a acesteia o sumă de bani (punctul 3 al articolului 310 din Codul civil).
În cazul în care un contract de închiriere nu prevede dreptul la refuz unilateral executării sale, rezilierea anticipată este posibilă numai printr-un acord sau prin hotărâre judecătorească. În acest caz, cerința de a rezilia contractul poate fi făcută o parte în instanța de judecată numai după primirea refuzului pe de altă parte, cu privire la propunerea de a rezilia contractul în mod voluntar sau după un non-răspuns la o astfel de propunere în termenul menționat în ofertă sau stabilită prin lege sau contract, iar în lipsa acestuia - în treizeci de zile (paragraful 2 al articolului 452 din Codul civil).
Instanța, la rândul său, poate rezilia contractul, la cererea uneia dintre părți numai în cazul în care există motive prevăzute de lege (paragraful 2 al articolului 450 din Codul civil).
- Acesta utilizează proprietatea de a o încălcare semnificativă a destinației sau a proprietății sau cu încălcări repetate;
- agravează în mod semnificativ proprietatea;
- mai mult de două ori la rând, la sfârșitul termenelor de plată inițiale nu plătește chiria;
- produce revizuire majoră a proprietății în termenii contractului de arendă, iar în absența acordului într-un termen rezonabil, în cazurile în care, în conformitate cu legea, alte acte juridice, sau revizia de fabricare a contractului este responsabilitatea chiriaș.
- proprietarul nu oferă proprietatea pentru utilizarea de către locatar sau creează obstacole în calea utilizării bunurilor, în conformitate cu termenii contractului sau denumirea bunului;
- transferă locatarului proprietatea este de natură să împiedice exercitarea deficiențelor lor, care nu au fost specificate de către proprietar în contract, nu au fost cunoscute anterior chiriaș și nu ar fi fost detectată de către locatar în timpul inspecției a proprietății sau verificarea serviceability sale la încheierea contractului;
- proprietarul nu face responsabilitatea de a fi o revizuire majoră a proprietății în termenii contractului de leasing, iar în absența acordului într-un termen rezonabil;
- proprietate în virtutea unor circumstanțe pentru care locatarul nu este responsabil, este într-o stare care nu se potrivesc pentru utilizare.
Scutirea a spațiilor în sine nu conduce la încetarea contractului de închiriere
În cazurile în care proprietarul se acționează în conformitate cu contractul în mod corespunzător, și nu consimte la încetarea anticipată, arendașul posibilitatea de a pune capăt relației contractuale sunt extrem de limitate.
Ca o datorie chiriaș nu este rambursat, proprietarul a depus o cerere pentru a recupera datoriile și interesul arbitraj.
Instanțele de trei cazuri în procesul proprietarul a refuzat, invocând faptul că locatarul (pârâtul), acționând în mod rezonabil și cu bună credință, a notificat locatorul (reclamantul) încetarea contractului de închiriere și dorința de a reveni spațiilor non-rezidențiale. Locatorul măsoară, de asemenea, pentru acceptarea a spațiilor de către chiriaș nu a luat, și, prin urmare, datoria de educație în continuare a depins doar de acțiunile proprietarului. Link-uri proprietar ca locatarul dreptul la refuzul unilateral de a îndeplini termenii contractului de chirie contract nu este prevăzut și că încetarea utilizării spațiilor închiriate la inițiativa inculpatului în lipsa oricăror obstacole din partea reclamantului nu scutită de obligația de a plăti chiria pentru întreaga perioadă de utilizare a spațiilor și pentru a reveni reclamantului, instanțele au respins.
Curtea Supremă cu o astfel de abordare nu este de acord, pronunțată în favoarea hotărârilor judecătorești chiriaș în anulare și a trimis cauza pentru un nou proces, subliniind că eliberarea anticipată a spațiilor închiriate de la sine, nu este un motiv de încetare a obligațiilor chiriaș pentru a face chiria. VSRumyniyaotmetil că obligația de a lua spațiul chiriaș poate avea loc numai la încetarea contractului, iar contractul, la rândul său, poate fi reziliat numai pe motivele și în modul prevăzut de lege. Având în vedere că instanțele nu au stabilit existența condițiilor contestate ale contractului de închiriere privind dreptul locatarului de a retragerea timpurie din contract, concluziile lor cu privire la următoarele eschiva de proprietar pentru a accepta sediul, Curtea Supremă a declarat nefondată.
Proprietarul trebuie să dea motive rezonabile de refuz al rezilierea anticipată a contractului
În circumstanțele cazului a fost încheiat contractul de închiriere între părți aflate în Kazan, spații non-rezidențiale pentru o perioadă de 8 ani. Un contract în ordinea stabilită a fost înregistrată în Registrul de stat unificat.
În legătură cu închiderea sucursalei Kazan a chiriaș trei luni observați la proprietarul de intenția de a înceta relația de leasing. Proprietar de reziliere anticipată a contractului nu este de acord, considerând că aceasta va conduce la consecințe negative pentru el în formă de venituri pierdute, și a refuzat să accepte premisele de la un locatar la eliberarea lor.
Refuzul locatorului de reziliere a contractului de închiriere a dat naștere la un tratament cu cererea de chiriaș de a rezilia contractul arbitrajului. Tribunalul de Primă Instanță a constatat că termenii contractului de închiriere sub care chiriașul are dreptul de a cere rezilierea anticipată a contractului, cu condiția ca proprietarul de avertizare nu mai puțin de 90 de zile, dă chiriaș dreptul de a anula contractul unilateral. curțile de apel și recurs cu acest argument nu a fost de acord, afirmând că dreptul la rezilierea unilaterală de către locatar nu prevede, cu toate acestea, a considerat închiderea sucursalei unei modificări substanțiale a circumstanțelor, care este în mod independent pentru rezilierea contractului.
Prezidiul VASRumyniyazanyal cazul o poziție diferită, spunând că, atâta timp cât chiriaș, în conformitate cu termenii contractului, în avans, a avertizat proprietarul intenției de a înceta relația de închiriere în legătură cu încetarea activității sucursalei, iar proprietarul nu a condus la chiriaș cauza rezonabilă pentru refuzul de a rezilia contractul, contractul poate fi reziliat la cererea locatarului în instanța de judecată.
chiriaș retrage din contract, în caz de abuz de drepturi de către locator
Se pare că, luând în considerare cele mai recente tendințe în jurisprudența dreptului de reziliere unilaterală a contractului poate fi recunoscută pentru locatarului în cazurile de abuz clar de drepturi din partea locatorului.
În același timp VASRumyniyaotmetil că, întrucât nimeni nu are dreptul de a beneficia de comportamentul lor necinstit, partidul slab la contract are dreptul de a declara inadmisibilitatea utilizării clauzelor contractuale abuzive în temeiul articolului 10 GKRumyniyaili insignifianța acestor condiții în conformitate cu articolul 169 din Codul civil.