Text: Elena Denisenko Foto: pressfoto.ru
Aproximativ 30% din apartamente in cladiri noi din Sankt-Petersburg și regiunea Leningrad sunt vândute în cadrul acordurilor de a participa la construirea societății. Pe ce puncte ale documentului este necesar să se acorde o atenție deosebită și ce capcane poate trage cu urechea în schema de HBC?
Locuințe și construcții cooperative ca o modalitate de a strânge fonduri cetățenilor în faza de construcție de locuințe este prevăzută în FZ-214. Legea cu privire la participativă Construcții, consideră că sistemul de interacțiune cu dezvoltatorii pentru cumparatori acasă ca legitime, dar nu reglementează relațiile dintre părți. Regulile și reglementările în vigoare în cadrul acestui sistem sunt determinate de o altă lege - „Pe cooperative de economii de locuințe“ Legea federală # 215 O singură probă a contractului îi lipsește care dă libertate pentru „creativitatea“ a companiilor de construcții.
Al doilea document de bază HBC - carta sa. Din punct de vedere juridic, cooperativa este o asociație de cetățeni, în scopul de a atinge un obiectiv comun. Acest lucru înseamnă că, cadrul legii, principiile cooperativei sunt luate de către adunarea generală a membrilor săi și sunt fixate în Cartă, care, în esență, este „legea de bază“ pentru HBC.
Dar este - o teorie. În piața construcțiilor a dezvoltat alte practici. Cumparatorii de apartamente în noua clădire vine în deja stabilit de co-op cu o cartă înregistrată. El de multe ori orice adunări publice nu participă și, astfel, pentru a schimba conținutul Cartei și contractul nu poate afecta. Cu cât este mai atent ar trebui să examineze documentul înainte de al semna.
Pentru a începe să se uite cu atenție și cu care semnează un contract. Există două versiuni ale HBC. În primul caz, actele de cooperare și de investitor și dezvoltator. Se crede că această abordare este de preferat, deoarece crește responsabilitatea companiei de construcții, care creează de obicei un „buzunar“ de HBC sub marca proprie. Se înțelege că jucătorul, numărând lung prezent pe piața construcțiilor, va încerca să nu riște reputația lor.
apartament ieftin, fara prea mult risc în cumpărarea unui apartament într-o clădire nouă, un factor major care influențează alegerea consumatorului, prețul rămâne >> În al doilea caz de HBC - în calitate de investitor - are o relație contractuală cu dezvoltatorul - cealaltă entitate juridică. Trebuie să solicite și să studieze cu atenție contractul între cooperativă și compania de construcții. Acesta poate fi ascuns un anumit risc - punctul terminării acestuia la inițiativa dezvoltator, în cazul neîndeplinirii obligațiilor sale HBC. Deci, dacă din anumite motive acesta din urmă nu a îndeplinit obligațiile care le revin în temeiul mecanismului de finanțare în totalitate, atunci dezvoltatorul nu va fi obligat să transfere la ea suma de apartamente, care a fost planificat inițial.
Contractul cu HBC trebuie precizat în mod clar că acționarul va primi: o zonă și de planificare plană, finisate sau nu, într-o casă, în ce zonă.
Înainte de a intra în contract cu HBC trebuie să verifice dacă dezvoltatorul toate documentele necesare. „Și i se cere să prezinte dovada de proprietate (arendă) de teren pe care să construiască o casă, obosit de HBC, care denotă ordinea de intrare și ieșire din parteneriat, informații despre activarea cooperativei la registrul HBC (WNC), declarația de proiect, rezoluția calendarul acțiunii pentru construcții - sfătuiește avocat de „Aymrayt“ Catherine Gulenkova. - De asemenea, este recomandat să se știe dacă în ceea ce privește aplicarea HBC său a depus faliment. Acest lucru se poate face, de exemplu, pe site-ul „E-justiție“. "
Nu mai puțin important pentru cumpărătorii de apartamente se apropie în mod competent la consolidarea statutului lor. În conformitate cu articolul 121 din membri de locuințe kodeksaRumyniyadlya în HBC trebuie să se aplice pentru admitere, care trebuie să fie aprobat prin rezoluția adunării generale a parteneriatului, și apoi să plătească taxa de membru. Nerespectarea cel puțin una dintre condițiile este automat „cruce afară“ omul din membrii cooperativei - adică, chiar dacă el va împărtăși contribuția în totalitate, din punct de vedere juridic, nu vor fi luate în considerare contractul cu HBC încheiat. În instanță, este plină de recunoașterea nulă și neavenită tranzacției.
Pentru a se proteja de un astfel de conflict, trebuie să solicitați o confirmare de primire pentru cererile de aderare la HBC, un extras certificat din decizia adunării generale, un document care să confirme plata taxei de intrare. În viitor, aducând în acțiuni HBC, calitatea de membru și contribuții alocate, și nu trebuie neglijat confirmarea de hârtie a fiecărei plăți.
Următorul punct important în acordul - însuși obiectul acordului. Din textul documentului trebuie să se înțeleagă că acționarul va primi, ca urmare a contractului: o zonă și de planificare plană, finisate sau nu, într-o casă, în ce zonă.
Ceea ce urmează este de a cere modul în care va fi plătit, și apoi treci pe la proprietate viitoare. Documentul principal HBC, așa cum sa menționat mai sus, este carta. Că reflectă toate momentele-cheie: .. Procedura pentru membrii cooperativei de contribuții diferite (de intrare, de membru, cota și altele), procedura de apartament, condițiile de ieșire ale cooperativei, etc. După semnarea contractului, cumpărătorul de locuințe este în mod automat este de acord cu toate punctele de cartă și cazul procedurilor judiciare nu se poate baza pe ignoranță sau neînțelegere. Deoarece citi cu atenție „legea de bază“ ar trebui să HBC înainte de a se alătura cooperativei. Subliniem încă o dată: pentru a schimba statutul și acordul este puțin probabil că va reuși. Dar noi trebuie să fie clar despre ceea ce ar trebui să fie pregătite în cazul unei evolutii nefavorabile a situației.
Practica judiciară arată că nimeni nu acționar HBC nu a reușit încă să recupereze o compensație în caz de întârziere de livrare la domiciliu
Data Finalizarea apartamentelor pot fi transferate în mod unilateral HBC, astfel cum sunt consacrate în Cartă, și mai des decât cele specificate în contract. Condiția este destul de legitim, deoarece prin implicarea într-o cooperativă, în cetățeni de fapt să împartă responsabilitatea pentru construirea unei case, care este responsabil „pentru noi înșine.“ Așa cum este prezentat de numeroase cazuri în instanță, orice acționar care nu a reușit încă să recupereze o compensație din cooperativă pentru utilizarea numerarului în caz de livrare întârziere acasă.
O alta surpriza neplacuta inerent contractului sau în actul constitutiv - este cooperativa a oferit posibilitatea de a colecta, dacă este necesar, contribuții specifice (de exemplu, construcția unui drum de acces sa dovedit a fi mai scumpe decât era planificat), sau chiar să-și reconsidere costul pe metru pătrat. În cazul în care investitorul și dezvoltator - diferite fețe, în timp ce costul de construcție ar trebui să fie clar în contractul dintre ele și să nu fie supuse unei creșteri. În cazul în care o persoană, atunci există o oportunitate legală de a colecta contribuții suplimentare - presupunând că decizia a fost luată de adunarea generală. Și este, de asemenea, destul de legitim: în conformitate cu paragraful 2 al articolului 6 din Legea federală „Cu privire la economiile de locuințe membrii cooperativelor HBC suportă riscul pierderilor asociate cu activitățile de cooperare din cadrul paenakopleny lor.
Nici o atenție mai puțin ar trebui să examineze condițiile de ieșire ale cooperativei. Există trei opțiuni principale pentru pauză în relațiile cu acționarul HBC. Prima - adunarea generală poate exclude un membru al cooperativei pentru nerespectarea obligațiilor sale. Baza este, de obicei, o întârziere a următoarei ponderea contribuției pentru o lună sau mai mult. Pentru fiecare zi de întârziere, de regulă, contractul prevede o amendă în mărime de 0,1-0,2% din taxa.
Al doilea caz - prin acord între părți, atunci când circumstanțele vieții sunt fortand cumpărători de apartamente pentru a face ajustări în planurile lor. În cele din urmă, a treia opțiune - nemulțumirea față de dezvoltator. „Unul dintre principalele motive pentru care cetățenii își încetează calitatea de membru într-o cooperativă de locuințe, întârzie calendarul de construcție. Dar, indiferent de motivul pentru care o persoană care iese din cooperativa, de obicei, returnează doar contribuția parts, uneori - țintă. În această intrare, de membru și alte taxe nu sunt supuse să se întoarcă de multe ori, ca o penalizare pentru livrarea cu întârziere a obiectului sau returnarea prematură a fondurilor nu se plătește „, - spune Catherine Gulenkova.
De multe ori în contracte stipulează că HBC returnează membrii care își încetează activitatea, nu toate fondurile depuse ca plata contribuției, și deține în jur de 10% - ca, ca să spunem așa, o compensație pentru probleme. Banii inapoi imediat, dar în termen de două luni - maximul permis de lege perioadă.
Deci, în cazul în care acționarul este mai puțin sigură și mult mai lipsit de putere decât deținătorii de interese, având în mâinile DDU. El nu se poate insista pe schimbarea elementelor în contract, este mai dificil să se apere în cazul în instanță, în cazul neprimirii proprietății la timp. Dar acest lucru nu înseamnă în nici un fel că toate cooperativele de locuințe create în scopul cetățenilor înșelăciune. Mulți dezvoltatori aleg HBC diagramă pentru un alt motiv - din cauza mai puțină reglementare și mai multă libertate în strângerea de fonduri. care vă permite să vândă apartamentele la un preț mai mic.
Prin urmare, pentru a cumpăra apartamente în clădiri aflate în cooperative de construcție, este posibil - în cazul în care primul studiu documentează constructor, competent să treacă procedura de intrare în HBC și pregătit mental pentru faptul că „în cazul în care“ acționarii sunt responsabili pentru ei înșiși.