Acest blog - unele din gândurile mele cu privire la ipoteca. Le-am împărtășesc cu speranța că cineva dintre voi care va ajuta sorteze de creditare ipotecară, pentru a îmbunătăți condițiile de viață și de a economisi bani.
De ce cumpărătorii trebuie să cost cu o schimbare umflată a unui apartament în contractul de vânzare?
Înainte de a-mi un mesaj pe forum:
„Vând un apartament. Potențialul cumpărător este dispus să ia un apartament în ipotecare. Contractul de vânzare cumpărătorului solicită ca prețul umflat al apartamentului. El explică acest lucru prin a spune că „banca primește un împrumut, fără o plată în jos.“ De ce a făcut-o, și ce mă amenință dacă aș fi de acord cu termenii lui? "
Ilustrarea ceea ce este necesar pentru a supraestima valoarea debitorului, cumpărătorul apartamentului.
Sunt plate. Și, să zicem, un apartament vândut pentru 5 milioane de euro.
De asemenea, presupunem că prima plată a debitorului, banca în conformitate cu normele, trebuie să fie de 10%.
Acest lucru înseamnă că voința băncii, sub forma unui împrumut, 90% din prețul de cumpărare.
În cazul în care apartamentul este în valoare de 5 milioane de euro, banca va emite 4,5 milioane, iar 500.000 de debitor trebuie să plătească din propriile economii.
Dar debitorul - nu este acest lucru cel mai 500 000, altfel de ce ar minți la bancă? Și pentru că vrea chiria plătită în întregime banca.
Cum de a face acest lucru?
Cumpărătorul consideră că este necesar să se negocieze cu vânzătorul, care se presupune că a vândut un apartament mai scump. Aceasta este, în cazul în care împrumutul este - 5 milioane de euro, și este de 90% din prețul, este necesar ca vânzătorul a fost de acord în contractul de vânzare punctul cinci milioane / 90% x 100% = 5,555,556 ruble. Este clar că o astfel de figură ciudată ar provoca suspiciune, dar pentru că este rotunjit, de exemplu, până la 5,6 milioane.
hitromudroy Astfel de cumpărători-debitori (care nu au bani pentru o plată în jos, dar care doresc să cumpere un apartament pentru întreaga bani de împrumut), uneori, să apară.
Și băncile știu că acest lucru este posibil.
De aceea, banca insistă asupra unei evaluări de către un apartament independent evaluator. Și, deși evaluatorii în mod oficial „nu este dependentă“, dar, cu toate acestea, acreditat de către bancă.
S-au dus zilele în care evaluatorii umflate cu ușurință estimări, înșelăciune bănci.
De ce?
Deoarece sunt multe evaluatori, și „banca acreditat“ - un pic.
Fără evaluare bancare câteva dintre vânzătorii sau cumpărătorii de apartamente au nevoie.
Fii evaluator, acreditat de către bancă - o onoare și o plăcere:
Sunt la bancă, de exemplu, trei companii de evaluare - aceste trei companii au un flux constant de clienti de la banca. Iar cei care nu sunt acreditate - acest flux de clienti acolo. De aceea, acum sunt rareori evaluatori înșela băncile, să exagereze valoarea apartamentului estimat.
Aceasta este, cumpărător-debitor suficient pentru a negocia cu vânzătorul apartamentului de supraestimare, trebuie să fie de acord cu evaluator.
Și dacă doresc acord evaluatori?
La urma urmei, în cazul în care banca descoperă înșelăciune, compania de evaluare își poate pierde acreditarea acestuia cu banca și, prin urmare, pierde fluxul de clienti!
Ce se va întâmpla cu „cărți bune“?
Debitorul este de acord cu evaluatori independenți, ei umfla estimarea. Și în banca - nu va reverifica apartamentul de evaluare, un evaluator independent.
În acest caz, banca va emite un credit pentru debitor, debitorul va da banii vânzătorului, iar tranzacția are loc.
Probabilitatea unei astfel de dezvoltare este, dar mi-ar evalua această posibilitate în 30%.
Dar probabilitatea de alte evoluții estimez 70%:
Sau, împrumutatul nu va fi în măsură să fie de acord cu evaluatorii sau evaluatori ai băncii nu va crede o evaluare terță parte.
În acest caz, banca sau refuză să emită un împrumut garantat de apartament, la toate, sau va da mai puțini bani pentru debitor, și debitor pur și simplu nu vor fi suficienți bani pentru a cumpăra un apartament.
Faptul că banca emitentă de credit, asigură 90% din care este mai mică decât:
- sau prețul apartamentului, care a fost convenită pentru cumpărător împrumutat cu vânzătorul;
- sau costul de evaluare a evaluatorilor de apartamente.
Și dacă evaluatorii vor aprecia apartamentul nu este 5600000, în calitate de cumpărător dorește, dar, de exemplu, la 4,8 milioane de euro, banca va emite un 90%, sub forma unui împrumut de la aceasta, o cantitate mai mică.
În cazul în care cumpărătorul nu va avea suficienți bani pentru a cumpăra un apartament:
- sau el va încerca să convingă vânzătorul de a vinde un apartament mai ieftin;
- sau să fie convins să vândă apartamentul în rate (10%, atunci). Și, va arăta ca victima acțiunilor de „bad bank“: „Ați văzut ce banca a fost“!
- sau vânzătorul va trebui doar să se uite din nou pentru alți cumpărători.
Există un alt risc: „În caz de încetare a tranzacției părțile sunt obligate să reveni primite în cadrul tranzacției“: cumpărătorul vânzătorul trebuie să returneze apartamentul, iar vânzătorul - banii, inclusiv cei care nu au primit.
Probabilitatea acestui risc - mic: pentru a cumpăra un apartament, iar apoi termina afacere - nu am văzut acest lucru în practica mea, dar în teorie, o astfel de posibilitate.
De aceea, eu personal nu susțin băncile inseala.