Despre tranzacțiile neplăcere ipotecare sunt legendare, dar este într-adevăr? În ceea ce privește Agenții imobiliari, pentru vânzător la cumpărător procesul de realizare de apartamente ipotecare este aproape imposibil de distins de cumpărarea și vânzarea normală.
Zece Porunci pentru un destinatar credit ipotecar
Principala diferență - în relația „vânzător-cumpărător-agent“ există încă compania de asigurări. care se verifică mai bine titlul și creditor ipotecar. Dar diferențele în schemele de calcul sunt absente, de exemplu, pentru a obține bani prin celula bancar a fost mult timp folosit în piață.
De asemenea, trebuie asigurat că o evaluare independentă a apartamentului. „Este necesară companie de evaluare, acreditat de către bancă, a dat avizul cu privire la valoarea apartamentului astăzi, - spune șeful departamentului de tranzacții ipotecare“ Fosborn acasă „Natalia Rossoshanskaya. - Pe baza acestei concluzii, Banca determină valoarea finală a creditului. Vanzatorul nu aduce atingere - desigur, toate costurile suportate de către cumpărător ".
Verificarea asiguratorul din titlu, de asemenea, nu afectează vânzătorului. De obicei, evaluarea și de asigurare se face în același timp. Desigur, în cazul în care proprietarii sunt incapacitat, apartamentul nu este probabil să fie aprobat pentru un credit ipotecar, dar un astfel de obstacol complică orice vânzare. Vanzatorul de asigurare în sine nu este afectat.
În primul rând este contractul de pre-vânzare. Acesta specifică prețul și de a face un depozit, perioada pentru care este stabilit prețul, un vânzător preliminar intenția de a vinde o casa este cumpărător pentru o anumită perioadă de timp. În cele din urmă, tranzacția trebuie să fie certificată de către bancă.
Potrivit directorului centrului programelor ipotecare ale companiei „MIEL-Estate“ Elena Panova, există situații în care debitorul are un împrumut într-o bancă din Moscova, iar apartamentul se vinde în regiunea Moscova. Nu toți vânzătorii sunt de acord să călătorească în capitală pentru semnarea contractului și semne de carte de bani într-o bancă de celule. Cu toate acestea, odată cu extinderea rețelei de sucursale a băncilor care se întâmplă mai puțin și mai puțin.
Hârtie și timp
Potrivit agenții imobiliari, una dintre principalele preocupări ale vânzătorilor pentru faptul că pentru vânzări prin credit ipotecar nevoie de formare număr mare de documente suplimentare. „Pentru unele bănci tranzacția ipotecar necesită două certificate: de clinici neuropsihiatrice si tratament de droguri - spune șeful unei căutări de birou imobiliar“ Agent 002 „Vladimir Mitriuc. - Dar pentru a le înlocui permisul de conducere reală a lui: de fapt, este înregistrat în aceste instituții, este imposibil să-l ".
Prin urmare, dacă aveți drepturi sau care este, de asemenea, frumos, licență de vânătoare, singurul document suplimentar se va extrage din Registrul de stat unificat de drepturi asupra bunurilor imobile și a tranzacțiilor cu acesta (Unified Registrul de Stat). „Ia-o nu este dificil, prin urmare, să spunem că hârtia suplimentară complică foarte mult durata de viață a vânzătorului, este greu de rezonabil - adaugă Vladimir Mitriuc. - Restul nevoie de un set standard de documente ". Acestea includ certificatul de proprietate, un extras din Registrul de stat unificat, contractul de cumpărare și de vânzare, un extras din registrul casei, o copie a contului financiar de referință ITO, etc - .. este aceeași ca și pentru orice altă tranzacție. „Atunci când un vânzător dispus să toate documentele de vânzare obișnuite și un extras din Registrul de stat unificat este valabilă la momentul efectuării pregătirii în avans a tranzacției ia un maxim de trei până la cinci zile,“ - spune N. Rossoshanskaya.
„În cazul în care banca și compania de asigurări lucrează la un credit ipotecar pentru o lungă perioadă de timp și au mecanism de lucru cu bine stabilit“ titularii ipotecare“, termenii tranzactiei nu au fost extinse, - a explicat V. Mitriuc. - Și aceasta este sarcina de agent imobiliar - spune vânzătorul, dacă este necesar să se ocupe de cumpărător, care a venit de la o bancă ".
În paralel cu estimarea, termenul de înregistrare, care, de obicei, nu durează mai mult de trei zile. Cumpărătorii interesați de încheierea rapidă a tranzacției și, ca regulă, să plătească suplimentar de urgență, astfel încât evaluarea are loc chiar mai repede.
Principala diferență în ceea ce privește tranzacțiile convenționale și ipotecare - este timpul necesar pentru înregistrarea proprietății și înregistrarea ipotecii la banca. „Într-o tranzacție tipică vânzătorul și cumpărătorul utilizează adesea caseta de banca, dar se întâmplă ca un cumpărător este dispus să plătească banii integral și imediat. Apoi, acesta poate fi semnat contractul de vânzare, a efectuat transferul de bani, și numai apoi de înregistrare a început - spune N. Rossoshanskaya. - În cazul în care ipoteca este utilizat în general, fie o scrisoare de credit sau cutie de valori. În primul caz, vânzătorul primește un certificat de dreptul de a solicita transferul de fonduri. Aducerea banca o copie a documentului titlu la un apartament deținut de acum cumpărător, sau orice alt document care confirmă îndeplinirea obligațiilor sale, acesta va primi banii prin transfer bancar.
Dau în chirie o celulă se caracterizează prin aceea că, după semnarea contractului de vânzare este o cutie de depozit de leasing și vânzătorul se întâmplă fila instrumente. În cazul în care dealerul va primi, de asemenea, o copie a certificatului de proprietate, el poate veni la bancă, revendică celula, pentru a primi cheile și ridica banii. "
înregistrarea proprietății standard durează aproximativ o lună. Cu toate acestea, în acest caz, înregistrarea este de obicei accelerat, iar primirea banilor are loc în două săptămâni.
temerile fiscale
Având în vedere cât de des vânzătorii vor să vadă în contractele de vânzare subestimate valoarea tranzacției, nu este surprinzător faptul că multe bănci sunt de gând să le îndeplinească. „Și băncile și debitorilor nu este profitabilă împiedică tranzacțiile pentru achiziționarea unui apartament cu o valoare fictivă, - a spus V. Mitriuc. - Pentru a nu fi lăsat fără clienți (care, întâmplător, a fost deja testate și au fost aprobate), multe instituții financiare revizuiesc atitudinea lor la această problemă. Pentru cumpărător la fel de important nu este suma pe care este înregistrată în contractul de vânzare și cel la care este asigurat. societatea de asigurare nu se bazează pe un contract, ci pe date de un evaluator independent „, la rândul său.
Potrivit Agenții imobiliari, cele mai multe dintre vânzătorii sunt îngrijorați că reflectate în declarațiile bancare din costul real de apartamente vor fi cunoscute la Inspectoratul Fiscal. „Tratatul a declarat suma pe care vânzătorul este necesar - explică AN Rossoshanskaya. - Abordarea Băncii de a flexibilității de afaceri. Unii subestimează figura în acord cu valoarea creditului, cineva - chiar și la jumătate. Este suficient pentru cei care sunt de acord să precizeze valoarea mai mică de 1 milion de ruble. În acest caz, există o procedură care să asigure că prețul real de bunuri imobiliare nu vor apărea oriunde altundeva. "
Taxa pentru probleme
„Linia de jos“ de vânzare ipotecare oferă următoarele dezavantaje. În primul rând, documente suplimentare: certificat de clinici de tratament neuropsihiatrice si de droguri (sau permis de conducere) și un extras din Registrul de stat unificat. În al doilea rând, cele trei zile de antrenament. Două săptămâni de așteptare pentru bani este importantă, dar să le ia pe deplin în considerare nu poate fi - transferul de bani prin celula bancar este utilizat pentru o tranzacție obișnuită.
Cu toate acestea, aceste probleme sunt plătite. „Având în vedere că piața de capital este extrem lipsește apartamente Reguli de vanzatori - spune V. Mitriuc. - ei dicta termenii lor și pot alege un cumpărător cu fonduri excedentare, nu cu împrumutat. Acesta este motivul pentru care „titularii ipotecare“, uneori, forțat să ofere un preț mai mare decât concurenții lor „libere“ ".
„Principalul avantaj de a vinde prin intermediul unui credit ipotecar - este transparența și fiabilitatea tranzacțiilor, garantate primirea fondurilor de către vânzător. După cum se realizează prin banca nu are nevoie pentru a rula în jurul valorii de cu o valiză plină de bani, - a spus N. Rossoshanskaya. - Dacă vorbim despre faptul că, în acest fel vom evita anumite riscuri, toate inconvenientele rambursate. I, la acest moment, am vinde un apartament printr-un credit ipotecar. "