Cerințe generale pentru contractul de închiriere sunt cuprinse în cap. 34 din Codul civil. Astfel, în cadrul acestui acord locatorul este de acord să dea chiriașului o proprietate de plată pentru posesie și folosință temporară (sau). Astfel, locatorul poate fi orice proprietar sau o persoană autorizată (v. V. 606 și 608 CC RF).
Înregistrarea de stat a contractului și contabilitate fiscală
Un contract de leasing pentru un termen mai mare de un an trebuie să fie în scris. În cazul în care spațiile non-rezidențiale închiriate pentru o perioadă mai mare de un an, acesta trebuie să fie înregistrate în Registrul de stat unificat a drepturilor la bunuri imobile și tranzacții cu Serviciul Federal pentru Înregistrării de Stat, Cadastru si Cartografie (Rosreestr). În caz contrar, se va considera încheiat (pag. 3, v. 433, n. 1, v. 609 și p. 2, Art. 651 CC RF).
De regulă, înregistrarea de stat a contractului de leasing ia o mulțime de timp. Și dacă, în acest moment plătitor UTII începe să utilizați spațiile specificate în contractul de închiriere (de exemplu, comerțul cu amănuntul sau furnizarea de servicii de catering), el va expune el însuși la anumite riscuri. Deci, în timpul inspecției fiscale, inspectorii pot indica o determinare incorectă a indicatorului fizic „zona de vânzări (în metri pătrați)“, „zona de spatii comerciale (în metri pătrați)“ sau „zona de sala de serviciu (în metri pătrați).“ În această situație, există mai multe modalități de a evita problemele.
1. Includerea în contractul de închiriere pe care dispozițiile sale se aplică raporturilor juridice născute înainte de încheierea contractului, adică, înainte de înregistrarea acesteia de stat (art. 425 din Codul civil). De exemplu, deoarece transferul de leasing obiect potențial chiriaș.
2. Intră în acord preliminar de închiriere. Acesta vă permite să stabilească o relație juridică între părți ale viitorului contract de închiriere principale de proprietate și de a identifica clauzele esențiale ale contractului de bază (art. 429 din Codul civil). Un astfel de contract este o garanție a contractului de închiriere, la un anumit moment. Dacă o anumită dată în contract preliminar nu este specificat, contractul principal ar trebui să fie semnat în termen de un an de la data semnarii contractului preliminar.
Apropo, un acord preliminar nu necesita inregistrare, deoarece acesta nu este un acord cu privire la tranzacția cu imobil pe baza cerințelor art. 164 din Codul civil.
3. Introduceți într-un contract de închiriere pentru o perioadă mai mică de un an, cu prelungire ulterioară pentru aceeași perioadă (de exemplu, 11 luni), sau pe o perioadă nedeterminată. Un astfel de contract nu necesită înregistrare de stat. Cu toate acestea, în acest caz, „vmenenschik“ riscă refuzul unui proprietar de a reînnoi contractul (Sec. 2, art. 651 din Codul civil).
obiect de leasing
Notă. Despre ea - n 3 din art.. 607 din Codul civil.
După cum se știe, magazine și pavilioane, în plus față de zona de vânzare, au utilitate, clădiri administrative, precum și facilități pentru primirea, depozitarea mărfurilor, și să le pregătească pentru vânzare (art. 346.27 din Codul fiscal). Prin urmare, în textul filmării Tratatul de la fața locului trebuie să fie demarcate. De exemplu, un contract poate preciza următoarele: „Obiectul este zona de leasing jos salesroom de 100 mp si o camera de depozitare de 20 mp obiect totala arenda suprafata este de 120 mp ....“. Și, în anexă ar trebui să elaboreze un plan de cazare, marchează limita dintre podea magazin și depozit. În acest caz, „vmenenschik“ poate evita acumularea sumelor UTII unui audit fiscal.
Pot închiria o locuință
Notă. A se vedea. P. 3 linguri. 288 GKRumyniyai art. 17 LC RF.
Utilizarea de zone rezidențiale pentru persoanele de afaceri care nu sunt proprietarii spațiilor, contrar legii. Prin urmare, nu este necesar să închirieze un apartament sau o cameră, inclus în carcasă, pentru birouri, depozite și chiar mai mult sub spațiul de vânzare cu amănuntul. Un astfel de acord ar fi invalidată (art. 168 din Codul civil).
Ia act. În cazul în care spațiile nu sunt transferate la non-rezidențiale
La detectarea faptului de închiriere a spațiilor pentru magazine, unități de alimentație publică sau birouri și recunoașterea tranzacției cetățeanului nulă și neavenită - proprietarul a spațiilor poate fi amendat de la 1.000 la 1.500 de ruble. (Art. 7.21 din Codul administrativ).
În cazul în care spațiile de locuit utilizate în alte scopuri, deținute de firmă (proprietate exclusivă), atunci va trebui să ramburseze chiria în datele complete și corecte a fiscale și contabile (art. 167 din Codul civil). Ea va trebui, de asemenea, să plătească o sancțiune administrativă, în cazul în care legislația subiectului Federației Ruse, în care este înregistrată.
Locatarul se confruntă cu o amendă administrativă în cazul în care a transformat o cameră în detrimentul condițiilor de utilizare a locuinței fără acordul proprietarului. Apoi, IP va plăti de la 4000 la 5000 de ruble. ca o entitate juridică - de la 40 000 la 50 000 de ruble. (Art. 7.22 din Codul administrativ).
Vă rugăm să rețineți că facilitățile recunoscute non-rezidențiale, este supusă tuturor restricțiilor impuse cu privire la utilizarea spațiilor, cu care coexistă. Bazat pe n. 10 st. 23 Carcasă kodeksaRumyniyadolzhny respectă reglementările de securitate la incendiu, sanitare, de mediu și alte cerințe stabilite prin lege.
chirie
De obicei, chiria este stabilită ca o sumă de plată fixă. Cu toate acestea, părțile pot conveni să ia în considerare chiria, de exemplu, furnizarea unor servicii de proprietar chiriaș, precum și costul îmbunătățirilor de închiriere impuse prin contract locatarului, sau alte opțiuni de plată (n. N. 1 și 2, art. 614 din Codul civil).
Conform p. 3 linguri. 614 chiriile GKRumyniyarazmer pot varia în funcție de acordul părților în termenul prevăzut de contract, dar nu mai des decât o dată pe an. Rețineți că în acordul este permis să se prevadă procedura de indexare trimestrială a chiriilor la inflație. Mai mult decât atât, o astfel de ajustare nu este o schimbare în valoarea chiriei și nu încalcă normele de drept civil.
obligația locatarului de a plăti utilitățile și alte cheltuieli care transporta stabilite în Sec. 2, art. 616 din Codul civil. Prin urmare, în momentul semnării contractului de închiriere trebuie să fie clarificate de către locator, inclusiv dacă o sumă de date plata chiriei. În cazul în care nu, plățile de utilitate sunt determinate pe baza consumului real de utilități. Adică „vmenenschiku“ lunar va trebui să transfere o sumă diferită pentru aceste servicii pe baza calculelor prezentate de către locator, împreună cu conturile operaționale ale companiei. Dacă metri separate pentru apă și energie electrică în spațiile închiriate nu sunt instalate, costurile pentru utilități furnizate sunt distribuite în mod proporțional cu amprenta.
Uneori, „vmenenschiki“ să ia în afara incintei, fără nicio taxă. De exemplu, în cazul în care proprietarul de proprietate - fondatorul organizației. Rețineți că plata UTII nu este afectată, ci la o alegere locatorului unei astfel de opțiuni probleme. Ofițerii fiscale pot sa apreciat că impozitele pe baza prețurilor de piață pentru serviciile de leasing de bunuri imobiliare (Art. 40 din Codul fiscal). Cu toate acestea, o astfel de acțiune de inspectori pot fi atacate în instanța de judecată.
Repararea spațiilor
Notă. Acest lucru este menționat în art. 616 din Codul civil.
Este responsabilitatea chiriașului intră elimina defectele curente. Dar, uneori, este necesar pentru a face finalizarea și reconstrucția spațiilor (de exemplu, pentru a instala aer condiționat, uși automate sau ouatului cablu suplimentar). În astfel de cazuri, este vorba despre îmbunătățiri permanente ale proprietății închiriate. În cazul în care astfel de modificări sunt de acord cu proprietarul, The UTII plătitor are dreptul la costurile de compensare (Sec. 2, art. 623 din Codul civil).