Cumpărarea de leasing imobiliar: ce înseamnă asta?
Instabilitatea economiei naționale a condus la o scădere a atractivității investiționale a pieței imobiliare. Expertii spun ca riscurile de creștere asociate cu achiziționarea de locuințe și clădiri comerciale - pe fundalul acestei, a redus treptat numărul de tranzacții efective. jucătorii de pe piață este de a veni cu noi modalități de a atrage clienții.
Cel mai adesea, potențialii cumpărători atrași de reduceri și diverse promoții. Unii vânzători au mers chiar mai departe - oferind o varietate de opțiuni pentru vânzarea de bunuri imobiliare, care, în unele cazuri, economii semnificative. Una dintre ele este un contract de închiriere.
achiziționarea de sistem de leasing imobiliar este format din mai multe etape: împrumutător și locatarul intră într-un contract de leasing - un contract de închiriere cu o opțiune de răscumpărare de proprietate. Apoi, locatarul este în căutarea pentru vânzător, atunci creditorul (locatorul) dobândește obiectul în proprietate.
În multe feluri, utilizarea de leasing pentru a oferi eficiente de cumpărare imobiliare pe credit, și, în plus, o închiriere. Luați în considerare cele mai semnificative diferențe.
În primul rând, proprietarii de case rareori intră într-un contract de muncă pentru câțiva ani, cel mai adesea durata contractului este limitată la un an. Aceasta este, în mod formal, angajatorul este de acord de fapt, la indexarea anuală a prețului tranzacției. În același timp, esența leasingului implică relații pe termen lung ale tuturor părților la tranzacție. Prin lege, vânzătorul, locatarul și locatorul poate stabili valoarea ratei de schimbare a utilizării obiectelor - de exemplu, pentru a limita creșterea acestuia pe durata contractului.
În al doilea rând, după cum se menționează în articolul 671-lea din Codul civil, proprietarul poate fi fie proprietarul bunului, precum și orice altă persoană autorizată de către proprietarul instalației de a semna un contract de muncă. Dar, după cum arată practica, uneori, abuz de încredere drepturile lor - ca urmare a unor proprietari sunt obligați să conteste tranzacția în angajări instanța de judecată. În ciuda faptului că locatorul poate fi proprietarul exclusiv al spațiilor.
În plus, contractul de muncă nu implică transferul ulterior al bunurilor în proprietatea angajatorului. Iar esența leasingului de bunuri imobiliare - pentru a realiza doar un astfel de obiectiv legitim.
La contract de leasing are avantaje distincte fata de ipoteca. În primul rând, cerințele financiare pentru locatar mai loiali decât pentru debitori ipotecare - pentru că imobiliar nu este transferată în proprietatea beneficiarului. În al doilea rând, achiziționarea de leasing imobiliar este mult mai rapid obiectul achiziției în ipotecare: Spre deosebire de bănci, companii de leasing sunt mai puțin birocratizat.
La mecanism de leasing are propriile caracteristici și puncte slabe. În primul rând, în conformitate cu articolul 667-lea din Codul civil, vânzătorul de bunuri imobiliare ar trebui să fie informat că proprietatea este achiziționat pentru leasing ulterioare. În caz contrar, tranzacția va fi considerată ca nefiind încheiat. Această cerință - o consecință a părților juridice complexe la tranzacție, în care locatarul este înzestrat cu drepturile cumpărătorului, dar care nu sunt implicate în tranzacția de vânzare. Sistemul este complicat, și vânzătorii imobiliare lichide de multe ori nu înțeleg sistemul de astfel de tranzacții.
Cu toate acestea, în conformitate cu articolul 665 din Codul civil, dreptul de proprietate al cumpărătorului de bunuri imobiliare, inclusiv - locatorul, rezultă din înregistrarea obiectului. Astfel, mecanismul de leasing nu pot fi utilizate pentru achiziționarea de locuințe în construcție.
O altă caracteristică a acestui sistem este că proprietatea este deținută de către locator în timpul întregul contract de închiriere - adică, până la răscumpărarea locatarului. Prin urmare, în acesta din urmă există o lege de răspundere a creanțelor proprietate asupra proprietății asupra plății (în timp ce contractul este înregistrat ipoteki-
drept de proprietate al proprietate a debitorului este limitată doar de garanție). Astfel, pentru proprietatea în proprietatea locatorului, poate fi sesizată orice relație între locator și alte persoane. Toate acestea dă naștere la anumite riscuri.
Dar, probabil, principalul dezavantaj al leasing de bunuri imobiliare - o foarte greu de înțeles structura juridică a unor astfel de tranzacții. Aceasta, la rândul său, de multe ori dă naștere la tot felul de abuzuri.
Dreptul de a selecta un obiect, de regulă, se află pe locatarul: pe de o parte, este destul de logic, deoarece proprietatea este achiziționată de către locator, în scopul de a transfera către debitor. Pe de altă parte: dreptul de alegere a vânzătorului este plină de pericole - responsabilitatea pentru eșecul tranzacției vânzătorul este persoana pe care alege vânzătorul - locatorului sau locatarului.
În cazul în care proprietatea selectează locatarul, refuzul vânzătorului de a transfera proprietatea sau existența unor sarcini spre proprietate poate duce la diverse dispute juridice. În acest caz, locatarul nu este scutit de plăți în cadrul contractului de plată. Și, în plus, acesta trebuie să compenseze Locatorul pentru toate daunele rezultate din neexecutarea acordului. Astfel, în cazul în care locatarul întâlni vânzător lipsit de scrupule, nu numai că a rămas fără adăpost, dar va despagubi - în timp ce plata plăților de leasing pentru proprietatea în litigiu.
În general, structura juridică a operațiunilor de leasing este limitată: pentru a cumpăra proprietăți poate fi numai pe contractele de vânzare și de cumpărare. acord barter, contract de capital sau orice altă formă a acordului rămân în afara sistemului.
Nu uita că procesul de blocare a pieței bunului luat în leasing nu este ușor. Ca regulă generală, contractul de închiriere nu implică transferul automat al proprietății la proprietatea locatarului la sfârșitul plăților de leasing. În acest scop, părțile vor stabili o procedură de rambursare a valorii reziduale a bunului. Jurisprudența oferă răspunsuri diferite la întrebarea privind modul în care Locatorul poate abuza de drepturile lor, atunci când decide cu privire la răscumpărare imobiliare, în cazul în care ordinea de rambursare nu a fost specificat în acordul leasingului imobiliar.
Leasing - o schemă foarte interesant de achiziționarea de bunuri imobiliare, care câștigă popularitate în România. În portofoliul companiilor străine de leasing proprietatea ocupă de la 20% la 30% din cifra de afaceri totală a tranzacțiilor. Piața internă este eyeing numai această nouă și destul de neobișnuit de cumpărare instrument de bunuri imobiliare.
Bucuresti Alexey Komarov Notar