În ceea ce privește devalorizarea rublei, precum și instabilitatea sistemului bancar, una dintre modalitățile cele mai fiabile pentru a proteja activele sunt investițiile în imobiliare. Deci, datele Nafi sondajului arată că 43% Rumyniyan alocate de investiții imobiliare printre cele mai fiabile.
piață de creditare Participanții bancare susțin că investițiile într-un credit ipotecar nu atât de rare pentru piața românească. Aproximativ 20-30% din tranzacții sunt realizate în acest scop. Desigur, rentabilitatea ipotecare este redus în mod semnificativ sub ratele ipotecare de influență, facturile de utilități, dar dacă luăm în considerare alți factori, cum ar fi creșterea prețurilor locuințelor, inflația, aceste investiții nu par lipsite de sens. În plus, o parte din costul înapoi la debitori, din cauza posibilității de a plăti impozitul pe venit (PIT), la o rată redusă.
Este posibil de a face bani pe ipotecare?
În ultimii cinci ani, dinamica prețurilor pentru locuințe secundare de la Moscova sa ridicat la 8-10%. Luând în considerare rata anuală a inflației, acest lucru înseamnă că, în general, prețurile imobiliare secundare nu s-au schimbat. Desigur, în regiunile situația este excelent - aici creșterea de locuințe de la Moscova este mult mai mare.
Care este prognoza acestui indice? Potrivit experților, condițiile necesare pentru reducerea costurilor de metri patrati disponibile, dar proiecțiile de creștere de bază își asumă realizarea acestui indicator al nivelului de 8%. Acest lucru este demonstrat de o serie de tendințe:
În ceea ce privește eventuala reducere a ratelor ipotecare, condițiile necesare pentru această azi lipsesc (din cauza costului ridicat al creditului și rata inflației).
Să încercăm să facem un plan de afaceri simplificat de investiții în ipoteci. Pentru calculele ia un program de credit ipotecar de „VTB 24“. pe termen ipotecar - 5 ani. obiect de achiziție: apartament studio de 36 mp (cel mai popular de metru), valoarea de 8496 mii de ruble .. (236 ruble / mp -. Prețul mediu de pe piața g.Buharest).
Creșterea preconizată a prețurilor locuințelor va avea la 8% pe an. Astfel, prețul de vânzare al apartamentului va fi 12483.4 mii de ruble.
Opțiunea 1: Linia de bază
- depozit inițial, 10% - 923 400
- Rata dobânzii (de bază) - 12,35%
- Plata lunară în acest caz este de 169 790.7 ruble.
Astfel, pentru întreaga perioadă costul de apartamente ipotecare va ajunge la 11,110 ruble. Câștigurile din vânzarea - toate 1373.4 mii. De fapt, randamentul va fi chiar mai mic, pentru că Noi nu sunt luate în considerare în proiectarea costurilor de credit, asigurări, utilități.
Să presupunem că a pus o plată inițială a depozitului rublei la rata de 7%, dar în loc de plăți ipotecare în fiecare lună se va reface. Apoi, profitul pentru aceeași sumă perioadă de la 2 744100. Frecați. În plus, pentru a reface contribuția pe care nu sunt necesare, dar în cazul în care nu este în măsură să plătească ipoteca, apartamentul poate merge la proprietatea băncii.
Opțiunea 2: Situația de referință
- plată în jos, 50% - 4248000
- Rata dobânzii (redusă) - 12,15%
- Plata lunară va fi de 94 816.73 de ruble.
Astfel, pentru întreaga perioadă costul de apartamente ipotecare va ajunge la 9937000. Frecați. Câștiguri în vânzare - 2546.4 mii ruble .. Întrucât randamentul depozit replenishable (7%) - 3 360700 ruble ..
În mediul economic actual, câștigurile în ipotecare prin cumpărarea și vânzarea de apartamente, opțiunea clar nefavorabile. O investiție imobiliară, din cauza ratelor ridicate ale dobânzilor la creditele ipotecare, au sens doar prin implicarea fonduri proprii.
Dar există și alte modalități de a genera venituri din ipoteci, inclusiv, de exemplu:
- investiții în locuințe în construcție, în acest caz, pentru a putea beneficia prin creșterea costului diferitelor etape de construcție;
- cumpararea unui apartament în ipotecare și livrarea de contractul de închiriere;
- cumpararea unui apartament, în scopul de a transfera în imobiliare comerciale.
Metoda 1: Cumpărarea unui apartament într-o casă nou construită
Ideea este că ați cumpărat un apartament în faza inițială de construcție, care este mult mai ieftin. Dezvoltatorii în această etapă cele mai interesate de atragerea de fonduri suplimentare, astfel că oferă cazare la prețuri mai mici. Deci, pe scena „groapa“ pentru a produce documente pentru dreptul de proprietate, de locuințe, de obicei, se adaugă la prețul de 20-50%. Randamentul poate fi mult mai mare (peste 100%), în condiții favorabile, de exemplu, în cazul în care se presupune că în această locație pentru a construi o nouă stație de metrou.
Desigur, pentru a obține venituri, ipoteca trebuie să fie plătit cât mai curând posibil - pentru un an, maxim doi, în caz contrar astfel de investiții devin lipsite de sens.
Contra - riscuri mari de astfel de investiții legate de faptul că proiectul nu poate fi finalizat, precum și inflația, care poate „mânca“ o parte semnificativă a profiturilor. Prin urmare, optim investi în șantierele de construcții rapide, de exemplu, case, clădiri joase. Pe profitul prelungit este puțin probabil.
Metoda 2: Cumpara un apartament în ipotecare și de leasing-l
Această strategie de investiții se numește «cumpere pentru a permite» ( «cumpere pentru a lua"). Experții act de faptul că, în scopul de chirie care trece nu este necesară pentru a cumpăra locuințe scumpe, ca cea mai mare cerere este pentru apartamente cu un set de bază de opțiuni. Printre caracteristicile: 1 dormitor, la marginea orașului și cu un set minim de mobilier.
În medie, economie de locuințe de la Moscova este în valoare de 160 de mii de ruble / mp așa-apartament cu un dormitor -... 6,1 milioane de ruble. În același timp, prețul mediu al contractul de închiriere - 32,5 mii de ruble .. pe lună (conform Rosrielt). Dacă luați un împrumut de la 12.15%, cu o plată de 50% în jos și 25 de ani, perioada de creditare (expertii recomanda pentru a alege de creditare pe termen lung pentru a reduce plățile lunare), plata lunară la credit va fi suprapus plățile de leasing. Trebuie avut în vedere faptul că chiria este în creștere, în timp ce plățile ipotecare rămân stabile.
După finalizarea plăților pe ipotecare, proprietatea ta va rămâne plat, de fapt, a cumpărat jumătate de preț.
În același timp, investitorii profesioniști nu sunt foarte interesați de sectorul rezidențial românesc. Potrivit companiei IntermarkSavills, motivul este că piața pentru alte țări în mod echitabil: ratele ipotecare sunt aproape identice cu randamentul din chirie în România ca „ratele de leasing, în medie, sunt în regiunea de 3-5% pe an, iar ipoteca - 10-15 %. "
Un alt punct important - multe bănci nu binevenite apartamente ipotecare schimbare de închiriat. Uneori, interdicția prevăzută în contractul de împrumut. Astfel, de exemplu, „Banca Moscovei“, „Raiffeisenbank“, „Uralsib“. Motivația este faptul că debitorul nu ar trebui să li se permită să se deterioreze starea garanției. În caz de încălcare a acestei prevederi, banca are dreptul de a solicita rambursarea anticipată a împrumutului sau să prezinte o amendă mare pentru împrumutat. O altă problemă este posibil pentru cei care vor să ia un apartament, este de a crește costul de asigurare cu 20-30%.
Metoda 3: Cumpara un apartament, în scopul de a transfera în imobiliare comerciale
Achiziționarea de apartamente la primul etaj și transferul acestora la fondul de non-rezidențiale pentru birouri de vânzare cu amănuntul sau - această opțiune astăzi este văzut experți de investiții cele mai profitabile. randament de închiriere în acest caz este de 12-13%, ceea ce corespunde în general rata proporțional rata de leasing / ipotecar.
RRG Conform estimărilor, veniturile din apartament, care a fost tradus în comerciale, poate fi de 7 ori mai mare decât cea a livrării de locuințe de închiriat. Astfel, rata maximă de închiriere pentru locuințe poate fi de până la $ 360 / mp pe an, in timp ce chiriile pentru spatii de birouri. - la $ 700 de imobiliare de vânzare cu amănuntul -. Pentru a $ 2500 kg.
Deși randamentele și investiții mai mari, dar, de asemenea, nevoie de mai mult - în primul rând, este logic să cumpere un apartament în zonele cu trafic mare și infrastructură bine dezvoltată (o astfel de proprietate este, în mod natural, mai scumpe). În al doilea rând, costul mediu al serviciilor de traducere în apartamente nelocative companii specializate de la 250 la 350 de dolari. / Mp (camera Adică 40 de metri pătrați, va trebui să plătească 350-490000 freca.). În al treilea rând, costul „neoficial“ de traducere poate ajunge până la 1-1,5 milioane de ruble.