- determinarea de a fi transmis un anumit obiect de construcție în comun, în conformitate cu documentația de proiect de către dezvoltator, dezvoltatorul perioadei de transfer a obiectului participanților de construcție comune de construcție comună și perioada de garanție pentru obiectul de construcție în comun - aici;
- Conditii de plata conform contractului din capitalul social - aici.
Astăzi considerăm prețul participării contractului de capital, precum și motivele pentru schimbarea sa.
Formularea termenilor din prețul contractului din capitalul social
În conformitate cu articolul 5 din Legea 214-FZ din prețul contractului este determinată ca suma de bani care trebuie plătite de către participantul în comun de construcție pentru clădirea (crearea) obiectul de construcție în comun. De obicei, contractul indică, de asemenea, costul pe metru pătrat din suprafața apartamentului.
Pentru deținătorii de capital, cel mai important, la prețul contractului de capital, el trebuie să plătească, sa denote direct suma în ruble și copeici.
Formularea prețului contractului de capitaluri proprii ar putea arata ca aceasta (formulare 1):
Permis pentru a preciza prețul contractului ca o sumă de bani la rambursarea costurilor de construcție (crearea) obiectul de construcție și de bani în comun pentru a plăti pentru serviciile de dezvoltator, care este ceva de genul acesta (formulare 2):
Prețul contractului este de ruble ________________. (________________________) de ruble, scutite de TVA.
Pretul contractului include fonduri pentru rambursarea costurilor pentru dezvoltatori pentru constructii (stabilirea) de construcție în comun, în valoare de _____________ ruble. (______________________________________________________) ruble și fonduri pentru taxele de dezvoltatori pentru îndeplinirea obligațiilor sale în temeiul acordului, în valoare de 218,185 de ruble. (două sute 18180-cinci) ruble.
A doua formulare este utilizată de obicei, în cazul în care dezvoltatorul nu a condus lucrările de construcție și de instalare, și este preocupat numai cu organizarea procesului de construcție.
Uneori, taxa de dezvoltator se determină ca diferența dintre valoarea fondurilor primite de la acționari, iar costul real de construcție. Apoi, condițiile de redactare a prețului contractului ar putea arata ca aceasta (formulare 3):
4.1. Acordul de preț ________________ ruble. (________________________) ruble, care nu sunt supuse TVA-ului de plătit dezvoltatorii de construcție participative, constă într-o sumă de bani pentru rambursarea costurilor pentru construirea de construcție și de bani pentru a plăti în comun servicii de dezvoltator.
4.2. În acest caz, în conformitate cu plățile în numerar primite pe dezvoltator de servicii înseamnă diferența dintre numerarul primit de la participanți de construcție în comun și de fapt cheltuite pentru rambursarea costurilor de construcție (crearea) a obiectului de construcție în comun. valoarea fondurilor pentru taxele de dezvoltator determinate la data de finalizare.
Această formulare este oarecum suspect, dar nimic penal în ea.
Doar dezvoltatorul vrea să amâne data recunoașterii veniturilor acestora în scopuri fiscale pentru sfârșitul construcției.
În acord cu formularea termenilor costurile necesare pentru a vedea dacă baza este de a schimba prețul contractului a depășit costul real al construcției fondurilor primite de la participant. Dacă o astfel de bază pentru modificarea prețurilor nu este specificat, formularea reflectă numai constructor relație cu inspecția fiscală, precum și orice eventuale pretenții ulterioare din partea constructorului suprataxei va fi ilegal pentru acest motiv.
Și dacă o astfel de condiție este specificată, atunci trebuie să fie furnizate contractului și ordinea de justificare și dovada se depășește, de fapt, ea nu este atât de ușor de făcut. Dar, cu termenii contractului, fără consultări detaliate cu un avocat pentru a semna foarte riscant.
Modificarea prețurilor contractuale
Pretul este rareori acord rămâne neschimbată. Dar procedura și condițiile de schimbările de preț ar trebui să fie menționat în mod explicit în contract (paragraful 2 al articolului 5 din Legea 214-FZ). Iar motivele modificării prețurilor poate fi orice, în care nu au fost stabilite limitele Legii 214-FZ.
Modificări ale prețurilor contractuale legate de:
1) Odată cu modificarea costului pe metru pătrat al zonei;
2) Cu zona de schimbare.
Modificarea prețului contractului, precum și orice altă modificare a contractului un acord suplimentar al părților la contractul de capitaluri proprii, care este aceeași ca și contractul principal, sub rezerva înregistrării de stat.
Schimbarea costul pe metru pătrat
Unii dezvoltatori fie prin lipsă de experiență, sau din motive competitive, subestimează valoarea obiectelor lor, iar în cazul în care costurile reale de construcție sunt mai mari probleme începe de la acționari.
Prin urmare, se recomandă prudență la fiecare colț - nu cred că prețurile prea mici, suprataxele nu pot fi evitate. Și într-o astfel de situație, nu există nici deținătorii de capital de opțiuni - el a „luat“, indiferent de condițiile privind prețul și modificările sale la contract, iar fiecare decide să semneze un acord suplimentar cu dezvoltatorul schimbarea prețului sau a cererii de rambursare.
Schimbarea costul pe metru pătrat poate fi, de asemenea, legată de ordinea prețului de plată a contractului. Plata în rate întotdeauna duce la o creștere a costurilor, iar creșterea procentuală a prețului este comparabil cu interesul pe ipotecare.
Un alt „ambuscadă“, ar putea ascunde în formularea termenilor prețul contractului și schimbarea acestuia. De obicei, aceasta înseamnă că banii plătiți de către participant, acoperă toate costurile dezvoltator pentru a construi și de a aduce facilitatea de la o stare în care acesta trebuie să fie livrate participant.
Prin urmare, lista de cheltuieli dezvoltator în contract nu se specifică.
2.5. Prețul contractului trebuie să fie modificat prin încheierea unui acord suplimentar în caz de nevoie de muncă suplimentară în apartament, care nu sunt acoperite de punctul 3.1.3 din prezentul acord, precum și în caz de constructor al costurilor suplimentare legate de punerea în funcțiune a instalațiilor, și care nu fac obiectul prezentului acord.
Astfel de contracte nu sunt necesare pentru a semna această groapă fără fund.
În general, fără un al doilea gând dezvoltatorii nu ar scrie în contract, care în mod clar stabilite în Legea 214-FZ. Deci, nu este nevoie să scrie că fondurile primite de la participant, dezvoltatorul are dreptul de a cheltui numai pentru construcția de imobile (acasă) și a pus-o în funcțiune, din moment ce articolul 18 din Legea 214-FZ, a declarat că banii plătiți de către participanții de construcție în comun a contractul va fi utilizat numai pentru construirea dezvoltator (crearea) case și (sau) alte bunuri imobiliare în următoarea ordine:
1) constructii (stabilirea) a clădirilor de locuit și (sau) alte bunuri imobiliare, în conformitate cu documentația de proiect sau rambursarea costurilor pentru construcția lor (crearea);
2) rambursarea costului de achiziție, inclusiv înregistrarea, dreptul de proprietate sau dreptul de a închiria, drepturi de sub-închiriere pentru terenul pe care construcția (stabilirea) a clădirilor de locuit și (sau) alte bunuri imobiliare;
3) rambursarea costurilor pentru pregătirea documentației și inginerie de proiect anchete pentru constructii (crearea) de clădiri de apartamente și (sau) alte bunuri imobiliare, precum și examinarea documentației de proiect și rezultatele studiului de inginerie, în cazul în care este necesară o astfel de expertiză;
4) construcția de sisteme de inginerie si suport tehnic necesar pentru conectarea (conectare) în clădiri de apartamente și (sau) alte bunuri imobiliare de rețea de inginerie și de suport tehnic, dacă este prevăzută de documentația de proiect în cauză;
5) rambursarea cheltuielilor legate de introducerea taxei de conectare (conectare) în clădiri de apartamente și (sau) alte bunuri imobiliare de rețea de inginerie și suport tehnic;
7) o compensație pentru costurile de pregătire a documentației de amenajare a teritoriului și de executare a lucrărilor de amenajare a intravilanului prin construirea infrastructurii facilități de inginerie, în cazul în care construcția (stabilirea) a clădirilor de locuit și (sau) alte bunuri imobiliare se desfășoară pe terenul oferit de dezvoltator pentru dezvoltarea integrată pentru locuințe sau terenuri formate în limitele porțiunii de teren furnizate osvoe integrate dezvoltator Nia pentru construcția de locuințe.
Și totuși - lista este închisă.
Generatorul folosește numerar plătite de către participanții de construcție partajate, în temeiul contractului, exclusiv pentru construirea (crearea) casele lor și (sau) alte bunuri imobiliare, în conformitate cu documentația de proiect.
Prin urmare, în contractele de participare parts apar astfel, de exemplu, perla:
3.1. Dezvoltatorul este obligat să:
În general, în opinia mea, este necesar să se evite contractele cu lista excesiv de detaliată a ceea ce este reglementat prin Legea 214-FZ - „diavolul este în detalii“, iar aceste detalii ar trebui să fie studiate cu o lupă.
În ultimul meu contract formulată de condiția modificarea costului pe metru pătrat:
4.1 Prețul contractului specificat în nr. 4.1, pot fi modificate prin acordul părților, în cazul unor modificări ale condițiilor economice afectează în mod direct performanțele de către părți a obligațiilor care le revin în temeiul tratatului. Preț Schimbarea contractului în conformitate cu prezentul alineat este posibilă numai cu condiția ca dovada parte interesată de imposibilitatea termenilor de performanță a prezentului acord, menținând în același timp același preț de tratat.
Stare, sincer, periculoase pentru partid, astfel încât numai constructorului reputația spodvigla eu încă semna un contract cu o astfel de condiție. Dezvoltatorul, cu toate acestea, a asigurat că este în orice caz, și ei au acest lucru nu sa întâmplat (acest lucru este adevărat). Dar am avertizat că un astfel de acord asupra prețului contractului se va schimba semn numai prin intermediul instanțelor.
La schimbarea prețului contractului ca urmare a schimbărilor în zona voi scrie mai târziu, dar apoi, din nou, o mulțime sa întâmplat.