Vânzarea și achiziționarea de bunuri imobiliare comerciale - este o afacere de complicat chiar și pentru avocați și agenții imobiliari cu experiență. Vand birou fără a ofensa bugetul companiei și să îndeplinească toate cerințele autorităților fiscale, este practic imposibil. Cu toate acestea, pentru a reduce costul taxelor la un nivel minim, este posibil, dacă ați cumpărat de birou (depozit, magazin etc.) în timpul fazei de construcție. Asta e suficienta Prostie în fiecare om înțelept - încercarea de a salva cumpărătorul de birou poate obține vânzător lipsit de scrupule momeală. Cum de a evita acest lucru, spune Dmitri RAYEV, șef adjunct al companiei de consultanță juridică elvețiană Realty Group.
- Dmitri, ce metodă de vânzare de bunuri imobiliare comerciale este considerat a fi cel mai convenabil atât pentru vânzător și cumpărător?
- Nu numai convenabil, dar, de asemenea, un nivel relativ „scăzut“ este considerat a fi achiziționarea de bunuri imobiliare în construcție. Cea mai larg încheierea de acorduri de co-investiții. În prezent, astfel de tranzacții pentru a minimiza plata TVA și impozitul pe venit, în calitate de co-investitor nu se exprimă în favoarea cumpărătorului, ca un participant de capital în procesul de construcție. tradiționale de plată a achizițiilor în acest caz este de natura investiției și punerea în aplicare nu este luată în considerare. Economiile sunt evidente: fondurile de investiții transmise sunt scutite de impozitul pe venit.
- Riscurile unei astfel de co-investitor-cumpărător?
- Din păcate, chiar și în cazul unei achiziții afacere există un risc de a fi lăsat cu nimic. Prin semnarea contractului de co-investiții, aveți de gând să-și asume riscul. Acesta riscă de constructor faliment, livrarea cu întârziere a obiectului, și așa mai departe. În final, există un risc de a cumpăra proprietăți de la cineva care nu are dreptul să-l. Pentru a asigura o înțelegere, semna contractul direct cu investitorul principal și nu către terțe părți.
Plus este extrem de dificil de a învăța, nu a fost deja cedat partea ta în proprietate către un alt co-investitor neavizat, deoarece contractele de investiții nu necesită înregistrare de stat, și de a obține astfel de informații este extrem de dificil. Dar, în general, până în prezent nu au existat vânzări duble ale aceluiași obiect la mai multe cumpărători.
- Și în cazul în care cumpărătorul nu vrea să suporte toate riscurile de co-investitor, dar este dispus să cumpere sediul în etapa de construcție?
- În acest caz, putem concluziona așa-numitul contractul de pre-vânzări.
- Există vreo subtilități în încheierea unui astfel de acord? Cum să cumpere birou, nu ruinele sau aerul de deasupra excavarea?
- În primul rând, un acord preliminar trebuie să precizeze termenul limită pentru încheierea contractului principal de vânzare. Cea mai frecventă greșeală - scrie în contract, care sunt specificate perioada vine după certificatul de înregistrare de proprietate a obiectului. Nimeni nu crede că un astfel de eveniment din cauza de forță majoră, pur și simplu nu pot să apară - certificatul nu poate fi obținut principalul investitor. Prin urmare, o astfel de condiție este nulă. Prin urmare, recomandăm să se precizeze în documentul termenul limită exact pentru încheierea contractului de bază, cum ar fi „nu mai târziu de 6 luni de la semnarea contractului preliminar“.
De asemenea, în experiența mea a fost cazul atunci când cumpărătorul să emită un acord prealabil, a constatat că ușa de birou deschis aproape plat pe stradă, iar biroul etaj este o continuare a carosabilului cel mai apropiat drum. Desigur, nici una dintre care semnarea contractului principal și discursul ar putea să nu fie. Pentru a evita care se încadrează în această situație, este necesar să se includă în contract preliminar, ca o condiție de a vinde bunuri imobiliare. Cel mai bine este să se atașeze la ea vânzarea contractului de proiect principal, un plan de etaj preliminară și o descriere detaliată a obiectului vândut. În contractul preliminar trebuie subliniat faptul că, în cazul caracteristicilor neaprobat ale clădirii reală a cumpărătorului va avea dreptul de a rezilia contractul preliminar. Dar, în general, desigur, este mai bine să se ocupe de un jucător bine stabilit pe piata imobiliara. Cu toate acestea, la fel ca în toate celelalte cazuri, achiziționarea de bunuri imobiliare.