Prima tranșă - este cel mai dificil?
Cel mai probabil, vor fi etichetate „masculin“: suma minimă și maximă a creditelor ipotecare. Nu este exclus faptul că, în raport cu valoarea maximă va fi de clarificare regională: la Moscova, de exemplu, nu mai mult de 20 de milioane de ruble. în alte orașe din România -. Nu mai mult de 9 mln freca.
Totul este clar. Prin emiterea de împrumuturi mari pentru persoane fizice, băncile își asume riscuri serioase, și nu toate sunt gata pentru ea.
În ceea ce privește suma minimă pe care băncile de aici pot fi, de asemenea, înțeles. Eliberarea creditului ipotecar - o operațiune foarte consumatoare de timp. Și la împrumuturi mici, ea însăși nu plătește.
Între timp, hai sa vorbim despre ceilalți factori utilizate de bănci în calcularea sumei maxime de împrumut pentru un anumit client. Cei care de obicei nu apar în informațiile bancare deschise.
Venit - un cap
Este vorba despre factorii care leagă valoarea creditului cu curent (și viitor) solvabilitatea debitorului. La urma urmei, fonduri pentru o plată în jos de la client ar putea fi suficient, dar cu venitul - problema.
Marea majoritate a băncilor din România, a folosit așa-numita schema de rambursare anuitate. Acesta prevede introducerea băncii în fiecare lună aceeași sumă, care se numește o rentă. Acesta include - și plăți de dobânzi și de rambursare, schimbarea cu timpul în mod proporțional.
Valoarea rentei pentru un anumit client depinde de combinarea celor trei parametri de credit majore: suma, rata, termenul. Prin creșterea primelor două creșteri de anuități și perioada invers - alungire, este redusă.
Prin selectarea o anumită combinație a acestor trei parametri pentru un anumit solicitant de împrumut, banca vine de la faptul că plata regulată a anuitate stabilită în contractul de împrumut nu trebuie să devină o povară excesivă asupra debitorului bugetului familiei. Pentru acest factor este aplicat, care se numește „plata / venit“. El doar se calculează ca raportul dintre împrumutul anuitate așteptat la venitul total al debitorului și co-debitor.
Diferite bănci au puncte de vedere diferite cu privire la valoarea finală a acestui coeficient. Valorile cele mai conservatoare pe care le cunosc - 0.3. Aceasta este, în opinia unei astfel de bănci prudent pentru a rambursa împrumutul și să plătească dobânzi pe ea se transmite nu mai mult de 30% din venitul familiei, iar restul - „la viață“ nu se încadrează în norma - să ia împrumut mai mici. Sau du-te la o altă bancă, în cazul în care norma este mai moale. Binecuvântarea este în Banca România, în cazul în care serviciul de împrumut este gata să accepte până la 75% din venitul debitorului. Simțiți-vă liber!
Unele bănci folosesc un calcule mai complexe de proiectare pentru acest standard: venituri mici - o valoare de coeficient „plata / venit“, și pentru un solid - Altele, mai mari. Acest lucru este logic. Este un lucru atunci când „la viață“ în familie este de 50% din zece mii de dolari, și cu totul alt - același 50, ci de la o mie.
Pentru fiecare dintre factorii menționați mai sus și reglementările, inclusiv LTV, primesc cantități diferite de un posibil credit pentru client. Banca alege cea mai mică valoare. Acesta va fi oferit clientului, desigur, în cazul în care această valoare nu este distrage atenția de la „furcă“, considerat de noi la început.
Să ne întoarcem la principalele
Acest standard este conceput pe principiul vaselor comunicante. Instalarea-l, de exemplu, nu mai mare de 70%, astfel banca presupune că valoarea fondurilor proprii investite de către debitor pentru a cumpăra o casă sau un apartament (care este, așa-numita plata inițială pe ipotecare) ar trebui să nu fie mai mică de 30%.
Și în cazul în care pentru a obține 30%, de exemplu, o familie de doi tineri profesioniști, chiar și cu diplome Harvard, salarii mari și perspective bune? Ei bine, în cazul în care cumpără o casă - nu prima achiziție a unei astfel. Apoi, fondurile din vânzarea apartamentelor anterioare, de obicei, suficient pentru o plată în jos pentru achiziționarea de unul nou. Dar va fi tineri profesioniști, cel mai probabil, a fost prima achiziție, iar problema plății pentru ei este mai mult decât relevantă.
Ce se poate recomanda?
În primul rând - să caute o bancă, în care raportul LTV admisibil de mai sus 70. Un an în urmă, aceste căutări nu au fost nimic. Speriat de criza, băncile românești sunt fie complet transformat într-un cuplu de ani (și pe cineva și pentru toate) emiterea de credite ipotecare sau condiții înăsprit dramatic. Și această strângere, ca o reducere a LTV la 70%, a fost observată în toate creditorii fără excepție.
De ce șaptezeci? Există un motiv. Marea majoritate a băncilor emitente credite ipotecare, nu dispune de resursele necesare pentru a face acest lucru - adică, „lung“ și relativ ieftină de bani. Acordarea de împrumuturi în bani „scurt“ existente, băncile se așteaptă să refinanțeze aceste împrumuturi într-o perioadă mai mult sau mai puțin scurtă de timp. Dar principala cale de refinanțare ipotecară este producția și vânzarea pe piața financiară a așa-numitelor titluri de valoare garantate cu ipoteci.
Înainte de criză, este foarte puțini oameni oprit, pentru că legea română nu a funcționat. Și străini, criza de asemenea, nu a speriat refinanțat de bună voie împrumuturi noastre cu mult mai multă valoare LTV. Și băncile sunt folosit în mod activ, oferind împrumuturi de până la 100% din valoarea garanției.
Criza a făcut, de asemenea, ajustări. complet închisă ipotecare „fereastra spre Vest“ nostru, a făcut creditorii ipotecari cele mai persistente se bazează exclusiv pe refinantarea creditelor pe piața românească și legea română. Din moment ce el a avut de atunci nu a devenit atât de gol.
Și acolo - limitare: LTV nu mai mare de 70! Desigur, băncile au încercat să rămână în aceste limite. Și a fost un obstacol concret în vânzări. Cererea de credite a scăzut deja uneori, și apoi există cerințele crescut la plata inițială.
legislatorii noștri au răspuns la această problemă destul de repede. Anul trecut, legea română a permis valoarea LTV pentru creditele ipotecare refinanțate a fost ridicat la 80%. Cu toate acestea, criza sa atenuat, împreună cu temerile legate de riscurile. Deci, în liniile de produse de cele mai multe creditorii ipotecari acum puteți găsi cu ușurință credite cu o contribuție inițială de 20%, 15 sau chiar 10.
Aceasta, desigur, nu a fost încă dinainte de criză „libertinii“, atunci când un număr de bănci (inclusiv solide) au concurat între ele pentru a oferi împrumuturi, în general, nu prevăd o plată inițială, în plus, include valoarea creditului este de aproape toate o singură dată costurile de client (de asigurare, de înregistrare, agent și etc). Dar noi vrem să credem că suntem în „liberi“ nu este adevărat.
Este greșit - să emită un împrumut pentru care debitorul este nici un risc. De aici - iresponsabilitate și nepăsare, „voi lua un minut, am împrumuta, și apoi cum merge. Va plăti pe împrumut - bun, dar nu afară - da cheile și lăsați banca înțelege ".
Aceasta a fost gândirea mulți debitori în America, atunci când băncile a oferit una după alta așa-numitele credite subprime. Una dintre principalele abateri de la standardele acceptate în aceste credite a fost exact LTV, a crescut la 95 sau chiar până la 100%. Cum sa terminat, știm. coșmar financiar global a început cu ipoteci non-standard din SUA.
Considerat nu strică niciodată
Cu titlu de recomandare debitori atât de norocos, aș sfătui să acorde o atenție la costul creditului, în care se reduce taxa inițială. Faptul că majoritatea băncilor ipotecare interes depinde doar de proporția de plată în jos: cu cât este, cea mai mică rata, și vice-versa. Dar rata este determinată pentru întreaga durată a împrumutului! Și atunci este util să se calculeze. Acesta poate fi bine că este mai ieftin să fie undeva să ia fonduri suplimentare pentru a crește plata în jos (chiar împrumuta) decât să ia un împrumut scump cu un LTV mai mare.
Dacă veniturile debitorului îi permite ceva timp pentru a servi două împrumuturi - principale, ipotecare, iar pe termen scurt, de consum, luate pentru a crește plata în jos - apoi a obține o combinație de credite va fi ușor, chiar și în aceeași bancă. Și v-aș sfătui cu tărie să nu neglijeze această opțiune. Sau caută o bancă, în care valoarea creditelor ipotecare nu este atât de dependentă de LTV. Există, de asemenea, o astfel.
Suntem optimiști
Și acum, pentru cei care nu au bani pentru o plată în jos pe ipotecare.
Este posibil ca cineva de la ei va abordare doar considerată o opțiune atunci când este luat creditul de consum negarantate în numerar pentru o plată în jos. Cineva, dar, din păcate, nu toate. Totul depinde de cât de mare împrumut fără garanții. Este un lucru atunci când împrumutul în detrimentul plății inițiale este majorat cu 5 sau 10%. Este destul de o alta - atunci când este necesar, în detrimentul unui astfel de împrumut, suma totală a contribuției, adică 15-20%, plus costurile de o singură dată. împrumuturi în numerar negarantate sunt emise pentru o perioadă scurtă de timp: maximum 5 ani, și mai des de 2-3 ani; și ratele de pe ele este semnificativ mai mare decât ipoteca. Deci, renta lunară pentru un împrumut de 20% din costul de locuințe poate fi destul de comparabile cu anuitate de bază, ipoteca, creditul pentru restul de 80%.
O altă opțiune posibilă - cu asigurare suplimentară. Unele bănci oferă acum împrumuturi cu o LTV de până la 90%, cu condiția ca toate pe jumătate primită de bancă în caz de vânzare forțată a garanției la licitație, va compania de asigurare plata în plus.
Această schemă a apărut pe piața creditelor ipotecare românească recent - după crearea companiei de asigurări de stat cu HMLA. Și există această opțiune, în principiu, ieftin - fracțiune de un procent din împrumut, în cazul în care primele vor fi distribuite pe toată viața.
Cu toate acestea, problema constă în faptul că răspândirea nu a obținut încă - legislația nu permite. Dacă toată această asigurare să plătească în avans (după cum este necesar astăzi), apoi, în primul rând, se pare deja scump - un procent mic din suma creditului, și în al doilea rând, întregul punct al operațiunii se evaporă. Salvarea, să zicem, 5% în jos de plată (în creștere cu aceeași sumă a împrumutului în sine), și, astfel, să plătească pentru asigurare doar 4%! Această aritmetică este satisfăcută puțini, chiar și ținând cont de faptul că, atunci aceste investiții vor achita în parte - din cauza ratelor dobânzilor mai mici la credite asigurate.
Se speră că acest tip de produse de asigurare, dar cu calendarul de plata primelor de asigurare, să nu ia mult timp să aștepte.
Personal, am o atitudine extrem de negativă față de orice încercare de a transforma ipotecare noastre de la un instrumente bazată exclusiv pe piață în securitatea socială. Dar sunt specifice pentru debitor a unor astfel de programe pot ajuta. Deși acestea sunt, de obicei, nu este ușor pentru a ajunge acolo: din cauza resurselor limitate alocate și specificul distribuției românești a oricărui deficit.
în primul rând, Acumulează
O altă opțiune - programe de creditare și economii. Spre marele meu regret, în țara noastră, economii germane „clasice“ și sistemul stroysberkass de împrumut nu a primit sprijin legislativ. Sistemul a fost născut în Germania, dar foarte utilizate pe scară largă și cu succes în multe țări din întreaga lume, inclusiv post-socialiste.
Cetățenii interesați în obținerea unui împrumut acasă pe preferențiale și pre-condiții cunoscute pentru a le, mai întâi se acumulează în aceeași anumită suma stroysberkass - de obicei, jumătate din ceea ce este necesar pentru achiziționarea de bunuri imobiliare. Ca și în orice ajutor reciproc, aceste economii sunt utilizate pentru creditarea participanților la sistem, care au încheiat deja etapa de acumulare. Desigur, cu întoarcere. oferind astfel un sistem închis condiții de creditare independente ea cu privire la disponibilitatea banilor pe piața financiară deschisă.
În acest caz, putem spune că, în forma sa cea mai pură stroysberezheniya aproape niciodată folosit. De obicei, de economii și împrumut în băncile de economii de construcție oferă doar o fracțiune din suma necesară pentru a cumpăra o casă. Restul - creditul ipotecar obișnuit la bancă. Se pare finanțarea de achiziție combinate. Aici aveți soluția la plata inițială pe ipotecare, valoarea minimă a care se află în aceeași Germania, de altfel, nu 20 sau chiar 30%, și toți 40. Și nimeni, tine minte, nu interferează.
Din păcate, știința străin nu putem decret. Absolut lipsit de tact și, prin urmare, practic, nici o lege de lucru pe locuințe și economii cooperative, care cuprinde o multitudine de restricții și interdicții, și absolut nici un sprijin - care este, de fapt, tot ceea ce avem pe acest domeniu promițător.
Prin urmare, cea mai optimă, în opinia mea, că putem sfătui pe cei care nu sunt prea grăbește-te cu îmbunătățirea condițiilor de viață și, mai important, este în măsură să ia în considerare: să ia o privire la puțini, dar cu toate acestea întâlnite în economiile noastre surogat de piață și a schemelor de creditare în liniile de produse ale unor bănci. Desigur, nu reproduce toate beneficiile și garanțiile pentru stroysberkass germană astfel de produse, cu toate acestea, se deschide ușa la un credit ipotecar pentru cei care au acumulat încă, dar au un venit constant. Puteți, de asemenea, în cooperativele să se miște, dar foarte atent, parte a piramidei.
Așa cum se spune, decât cei bogați.
Vladimir Lopatin,
Președinte al Ligii Naționale a ipotecare brokeri certificate