Originare în România, procesele de tranziție la economia de piață au reînviat dreptul de proprietate privată și libera inițiativă, care să permită participanților de pe piață să dețină, să gestioneze și să folosească bunuri imobile: clădiri, structuri și terenuri pentru diferite scopuri.
Un element esențial al institutului economiei de piață efectuează evaluarea independentă a proprietății, care este esențială pentru stabilirea drepturilor de proprietate și democratizarea vieții economice.
În primul rând, este vorba de piața imobiliară, dezvoltarea, care poate determina în natura pe termen scurt a modificărilor în economie. Land este o bază naturală pentru piata imobiliara.
Împărțirea proprietății asupra provine mobile și imobile din vremea dreptului roman. Conceptul de bunuri imobiliare include obiecte fizice, cu o locație fixă în spațiu și tot ceea ce este inseparabil legat de ele, atât sub suprafața cât și deasupra solului sau servește un subiect, precum și drepturile, interesele și beneficiile de proprietate asupra obiectelor.
Procesul de evaluare implică o definire clară a evaluării proprietății imobiliare a obiectului, identificarea, stabilirea drepturilor de justificare estimat pentru selectarea bazei de informații pentru calcule și minimizarea diferitelor ipoteze și ipoteze referitoare la datele utilizate în calcule.
Codul civil din România (. În continuare - Codul civil, articolul 130) prevede o definiție clară a termenului „imobile“: „Pentru bunurile imobile (imobiliare, imobiliare) sunt parcele de teren, subsol, și tot ce este ferm conectat la sol, adică. e. obiecte, mutați-le fără daune disproporționate în scopul lor, inclusiv clădiri, structuri, construcții în curs de desfășurare ".
O trăsătură distinctivă a bunurilor mobile este capacitatea sa de a muta fără a deteriora în sine sau obiectelor imobiliare cu care este asociat.
Importanța sunt stabilite prin art. 130 obiecte GKRumyniyatri clasificând criteriu de caracter civil la imobiliare:
- proprietăți naturale - teren, subsol, corpurile de apă izolate ( „proprietăți ale naturii“);
- proprietăți fizice - o legătură puternică cu pământul (incapacitatea de a muta fără daune disproporționate în raport cu scopul lor) - păduri, plante perene, clădiri, structuri, construcții în curs de desfășurare;
- Facilitățile menționate în lege, - navele aeriene și maritime, nave interioare, obiecte spațiale ( „dreptul de proprietate“), proprietatea este recunoscută și obiectul special al drepturilor civile - (Art. 132 din Codul civil) activelor unei întreprinderi.
Astfel, orice obiect de bunuri imobile este alcătuită din elemente fizice (terenuri, clădiri și alte facilități) și drepturi legale la acestea, să fie legalizate, și anume:
- limitele parcelei trebuie să fie definite (marcate prin semne de frontieră sau în alt mod pe sol);
- set de proprietate altor drepturi de proprietate asupra terenului și a pus-o pe clădiri, structuri și alte proprietăți;
- date privind bunuri imobile trebuie să fie înregistrate în cadastrul de stat de bunuri imobiliare.
Prin urmare, este necesar să se facă distincția între noțiunea de proprietate ca un set de obiecte fizice (pământul și tot ce este legat indisolubil) și bunuri imobile, inclusiv materiale de obiecte, altele decât interese, beneficii și drepturi asociate cu dreptul de proprietate asupra acestor obiecte. Proprietatea este o colecție de drepturi individuale, inclusiv posesia, eliminarea și utilizarea (fig. 1.1).
Standardele Internaționale de Evaluare (IVS) este dat următoarea definiție de bunuri imobiliare „Imobiliară este un interes în domeniul imobiliar. Acest interes se face de obicei sub forma unui document oficial, cum ar fi un instrument de transfer de acord titlu sau închiriere. Prin urmare, conceptul juridic de proprietate, diferit de conceptul de proprietate, care se referă la activul fizic. Real Estate acoperă toate drepturile, interesele și beneficiile asociate cu dreptul de proprietate asupra bunului. În contrast, proprietatea include terenurile în sine, toate lucrurile care exista in mod natural pe teren, toate lucrurile atașate la parcela de teren, cum ar fi clădirile și de a îmbunătăți pe ea. "
Drepturile la imobiliare sunt recunoscute numai în scopul evaluării, care fac obiectul înregistrării de stat de origine a acestora, prin transfer și de terminare. Înregistrarea titlu bunurilor mobile nu este necesară, cu excepția cazului în care se specifică altfel în mod expres în lege.
În scopul descrierii stării de înregistrare și bunurilor imobile individualizare, care stabilesc caracteristicile pe care le poate distinge în mod unic de alte proprietati imobiliare, efectuate de înregistrare și cadastru tehnic (inventar).
Spre deosebire de terenul ca un subiect de resurse naturale de proprietate, relații civile este țara. Parcelă de teren ca un obiect al relațiilor funciare este o parte a terenului de suprafață ale cărui granițe sunt descrise și certificate în modul prevăzut. Stat de înregistrare cadastrală este de a descrie și individualizare în Registrul de stat unificat de teren
de teren, astfel încât fiecare dintre ele primeste astfel de caracteristici care vă permit să-l identifice în mod unic de alte terenuri și să efectueze evaluarea calitativă și economică. ZKRumyniyatakzhe a constatat că obiectul de cumpărare și vânzare, închiriere poate fi doar topografice teren de stat anterioare (Art. 30, 32, 37).
Parcelă de teren ca un obiect al uneltelor de eliberare a drepturilor civile, așa cum se consideră în Registrul de stat unificat de teren la izbucnirea momentului, sau dispariția a terenului ca obiect de înregistrare cadastrală de stat în intervalele respective este data intrării relevante în Registrul de stat unificat de teren.
Deci, în proprietatea reală se referă la un set de obiecte fizice și drepturile legale la acestea. parte integrantă a proprietății comune, cu excepția terenurilor, sunt:
- construcție (construcție) sau grup de clădiri (structuri) situate în această zonă, construcții subterane legate de această secțiune;
- obiecte de apă izolate, plante perene;
- structurile de inginerie și rețele, care desfășoară conexiune terenuri și sunt pe ea a clădirilor (structurilor) la infrastructura sau sfert din oraș. Aceasta include, de asemenea, cota de proprietate în obiectele de infrastructură tehnică, situată în exploatarea în comun a proprietarilor sau sfert din oraș;
- structuri fixe din zona de amenajare a teritoriului:
- Elemente economice, și inginerie de transport, legate de această proprietate, dar situate în afara limitelor terenului său;
- alte obiecte, care, împreună cu componentele de mai sus constituie proprietatea unității constructive sau funcționale indisolubilă.
Într-o economie de piață a terenului este de neînlocuit resurse naturale ca are un statut juridic special și în același timp îndeplinește următoarele funcții:
Teren - o parte a suprafeței, care are o limită fixă, zona, locatie, statutul juridic și alte caracteristici care sunt evaluate la Real Estate Cadastru de Stat și documentele de înregistrare de stat a drepturilor de teren.
În evaluarea terenului trebuie să ia în considerare toate îmbunătățirile care vă permit să-l folosească în mod eficient.
Îmbunătățiri - schimbări de teren nedezvoltate, care rezultă din activitățile transformării sale pentru o utilizare ulterioară.
Îmbunătățirile sunt împărțite în exterior și interior. Îmbunătățirile externe în așezările includ străzi, trotuare, dispozitive de drenaj și rețele de utilități. îmbunătățiri interne - clădiri, peisaj interior, apa, canalizare, alei și alte facilități disponibile pe teritoriul site-ului.
În România, Codul Funciar stabilește principiul unității soarta terenurilor și este ferm infrastructura asociată. Conform acestui principiu, toate ferm în legătură cu obiectele de teren urmează soarta terenului (v. 1 LC RF). În tranziția de proprietate a clădirii sau structurii proprietarului clădirii, dreptul la un teren, definite prin acordul părților (Art. 273 din Codul civil).
Astfel, tranziția planificată la o singură proprietate, care cuprinde terenul și toate îmbunătățirile.
În condiții moderne, pământul românesc este una dintre cele mai dificile obiecte de evaluare economică, ca parte de bunuri imobiliare, care se datorează:
- specificul unui anumit obiect;
- subdezvoltarea cadrului legislativ și de reglementare;
- subdezvoltarea pieței funciare din țară.
Specificitatea și unicitatea pământului ca un estimator al obiectului este definit după cum urmează: