Piața de birouri este saturată cu fiecare zi care trece, chiar și în centrele de afaceri de primă clasă în momentul în care spațiul liber rămâne în funcțiune. Creșterea concurenței necesită o înțelegere sensibilă a imaginii, și dorințele chiriaș: în plus față de principalele caracteristici, există întotdeauna cerințe ascunse.
Gestionarea chiriașilor: preferințele și bonusuri
În fiecare caz, o proprietate de birou chiriaș a construit propria sa linie de relații contractuale. Proprietarii centrelor de afaceri preferă să nu pentru a face publicitate posibilitatea de reduceri și bonusuri, deși ele au în arsenalul lor o mulțime de aceste concesii. În special, în cazul în care societatea fluctuează și nu poate decide cu privire la intrarea în clădire, sau, dimpotrivă, gândesc cum să se mute într-un alt loc, dezvoltatorul poate găsi întotdeauna un factor care va fi fundamental în decizia.
Șef de brokeraj PSB conducerea companiei
„Toate piata imobiliara comerciala este construit pe principiul“ swing „- concursul de proprietar și chiriaș. Proprietarul este interesat în a face cele mai profitabile în cameră, pentru a face maxim, dar nu pierde un chiriaș. Clientul, la rândul său, vrea să conducă strategia pe tema negocierilor și găsirea modalităților de a obține condițiile maxime bune. - garanții, reduceri, bonusuri suplimentare "
Politica de închiriere depinde în mare măsură de clasa obiectului și, în consecință, publicul său țintă. Deci, imagine mare chiriașilor inițial mai pretențios și să depună eforturi pentru a obține un birou de înaltă calitate la un preț accesibil. În unele cazuri, implicarea clienților recunoscute un scop în sine și gestionarea BC. Deci, Natalia Markusheva, șeful de leasing exploatația de PAN, este recunoscut faptul că în centrul de afaceri „Zinger House“ pentru aproximativ un an de așteptare pentru un chiriaș de moda. Dorește să închirieze un birou în inima orașului Sankt-Petersburg, desigur, a fost, cu toate acestea, problema ratelor de închiriere nu este atât de important pentru conducerea, ca accentul pus pe client „dreapta“. În general, în funcție de societatea de administrare, în toate centrele sale comerciale pe care le folosesc mecanisme diferite, construirea unei atitudini loial chiriaș.
director al departamentului comercial al PAN Codul civil
„Oferim reduceri pentru o singură dată în jos de plată. De asemenea, este întotdeauna gata să ia în considerare programul de confort al plăților, precum și penalități de întârziere sunt acordate numai în cazuri excepționale. Coordonarea probleme și soluții cu companii mari poate dura luni de zile, dar suntem dispuși să așteptăm și să nu ofere spațiu unor terțe părți. Nuance clasa Un centru de afaceri este faptul că chiriașii nu iau birouri gata făcute: au nevoie întotdeauna de remodelare individuale și reparații. În acest caz, vom efectua astfel de lucrări, în mod independent sau să furnizeze servicii de inginerie. În ceea ce privește chiriași de moda, există bonusuri pentru ei -. Parcare, reduceri pentru curățare și așa mai departe "
Cu toate acestea, în orice caz, piața de birouri nu este vorba despre totalul reduse sau furnizarea unui astfel de beneficii, care ar afecta beneficiul comercial al dezvoltatorului. Un alt criteriu, care determină gradul de „bunătatea“, a proprietarului, - domeniul de aplicare a proiectului și viteza de recuperare a investiției sale. Când vine vorba de dezvoltare imobiliara a unei clădiri de birouri mici, una dintre opțiunile posibile pentru construirea sistemului intern - pariuri pe relații de încredere și intimitate, cu un ochi pe experiența europeană a întreprinderilor mici. Această abordare empirică nu este posibil pentru societățile de administrare, având în portofoliul său de mare centru de afaceri, și, uneori, mai mult de unul, cu zeci de chiriași. Apoi vin în prim-plan cerințe foarte diferite.
Președintele „teoremă“ exploatație
„Dacă vorbim despre proiect pe scară largă, nevoile nu sunt îndeplinite pentru fiecare locatar și media. Pe lângă sarcina principală - dorința de a standardiza: contractul de închiriere trebuie să fie aceeași și așa mai departe. În caz contrar, necesitatea de a crește personalului și a vedea să-l că a justificat existența ".
Printre instrumentele de marketing pentru a atrage chiriași, pot fi, de asemenea, separate și „istoricitate“ - Focus pe trecutul clădirii. Irina Ruduhina gestionarea „Nou Sf. Isaac“ conac birou, susține că o astfel de detaliu și într-adevăr dă un anumit farmec întregului proiect, mai ales în cazul în care centrul de afaceri toată viața sa este îndeplinită funcția comercială.
gestionarea conac birou „New Sfântul Isaac“
„Pentru a avea succes în necesitatea de piață pentru a crea o impresie atractivă. În „Noua Sfântul Isaac,“ noi nu am făcut mai mult de tăiere, am părăsit încăperea într-un mod în care acestea sunt toată viața a existat. Toate măsurile luate - măsuri suplimentare pentru a crea imaginea centrului de afaceri. Ea se bazează pe dorința de a iasă în evidență din mulțime, pentru a populariza ideea istoricității clădirii. "
Specialistul de asemenea, subliniază faptul că acest lucru nu este metoda de vânzare, iar instrumentul de impact mai emoțional asupra chiriaș. Ea este de acord cu ea și Albert Kharchenko, directorul general al Real Est.
CEO al East Real
infrastructură extinsă - valoarea adăugată sau un scop în sine?
Nevoia de servicii suplimentare pe teritoriul centrului de afaceri este în mare parte dictată de localizarea obiectului. În centrul orașului în jurul clădirii și fără o mulțime de cafenele, restaurante și farmacii. Prin urmare, este important să se aleagă serviciul nu este numai luând în considerare fiabilitatea și durabilitatea acestor servicii, dar, de asemenea, oportunitatea economică.
CEO al East Real
„Conform clasificării Guild de manageri de proprietate și Dezvoltatorii au un set de servicii care trebuie să fie prezent în BC în funcție de clasa lui. Du-te dincolo de faptul că este necesară prudență, ținând seama de caracteristicile fiecărui proiect. Loialitatea nu ar trebui să încalce beneficiul economic al locatorului: orice bonus de-a lungul timpului riscă să devină termeni de leasing obligatorii. Toate preferințele se bazează în principal pe performanța de cost. Fiecare dezvoltator se bazează pe aspectul financiar al proiectului și retur. "
Prezența unor astfel de elemente de infrastructură suplimentare, cum ar fi un centru de fitness și SPA-zonă, crește imediat costul chiriei pe pătrat complex de birouri metru. Între timp, experții afirmă în unanimitate că aproape niciodată nu apar printre fanii de un stil de viață sănătos a chiriașilor centru de afaceri. Prin urmare, ele sunt „dopa“, de multe ori duce la costuri suplimentare, care trebuie să meargă, în cazul în care alți parametri de afaceri centru de client mulțumit.
Cât de profitabile extins propunere pentru proprietar - este o întrebare mare. Este un lucru atunci când proprietarul trebuie să meargă la măsuri forțate - cum ar fi caracteristicile arhitecturale ale clădirii, nici o posibilitate de a plasa pe spațiul de birouri la parter, dar este potrivit pentru decorarea restaurant sau sala de conferințe. Destul de diferită este situația atunci când serviciile suplimentare inițial au fost concepute în mod voluntar ca „chips-uri“ ale centrului de afaceri. În acest caz, problema acută de recuperare a unor astfel de obiecte: originalitatea este în măsură să fie redusă numai pierderi.
CEO al East Real
„Un alt motiv pentru care crearea“ scoate în evidență „nu ar trebui să fie dorința obligatorie - toate unitățile create vor trebui să gestioneze și să opereze, și, prin urmare, consolidarea personalului. Nu poți merge dincolo de sfera de aplicare a suficiență rezonabilă, pentru că în primul rând vorbim despre câștig comercial. "
Cerințele cheie ale locatarului - cei care îl va oferi un mediu de lucru confortabil. Orice altceva - echilibrul între interesele proprietarilor și chiriași, același „înseamnă de aur.“ Optarea pentru o infrastructură extinsă vor într-un mod special de a poziționa un centru de afaceri, precum și crește permeabilitatea și recunoașterea acesteia. Dar cum venituri comparabile, cum ar fi puncte, comparativ cu un profit obiectiv funcție BC - fiecare proprietar decide pe cont propriu.
Pentru chiriaș este echipat transformă avantaje solide: nu este nevoie să investească în construcția sistemului, pierde timp și apoi servi. În plus, centrele de date moderne sunt protejate și permit accesul la un singur proprietar.
recuperare de investiții are loc în detrimentul servicii IT. În acest caz, în cazul în care operatorul are grija de tot pe cont propriu, dezvoltatorul primește un comision. Acest tip de parteneriat benefic pentru proprietarul să dețină chiriașilor mari. Multe companii sunt dispuși să plătească o rată de închiriere mai mare în cazul în care va primi pachetul de servicii pe care le va potrivi.
Director de Vânzări și Marketing "Technopolis St. Petersburg"
„Pentru companiile client, noi oferim acest serviciu ca organizație și efectuarea de tot felul de evenimente-acțiuni. La întâlniri profesionale chiriași stabili noi contacte, se întâlni cu parteneri și contracte semn. "
Atragerea de chiriaș ancora: Pro și Contra
Chiriașul numit „ancora“ poate fi în cazul în care îndeplinește cele două condiții, la o dată. În primul rând, ocupă o suprafață mare în centrul de afaceri: peste 10%. În al doilea rând, este un bine-cunoscut, statutul de companie, să-l puneți pur și simplu - marca. Cooperarea beneficiu cu companii precum experți, pe baza experienței lor, evaluată în diferite moduri.
Director de Vânzări și Marketing "Technopolis St. Petersburg"
„Activitățile noastre sunt concentrate în principal pe atragerea companiilor majore pe baza metodei de grup. Există întotdeauna o anumită zonă generală de expertiză, cum ar fi inginerie industrială. Aceasta a implicat o multime de companii, dar dacă puteți obține „ancora“, atunci el are capacitatea de a atrage pe alții. Dar pentru IT-sferă un factor destul de nedorit: în mai mulți lideri se tem de personal braconaj. Target - pentru a înțelege specificul activităților rezidente. Când plasați o „ancoră“ în cluster, care este învățat - începe să lucreze ".
Președintele „teoremă“ exploatație
„În ceea ce privește“ chiriașii“, atunci abordarea eu nu cred. Poate că există unele episoade izolate, dar fenomenul de masă de atracție a chiriașilor unul de altul nu am văzut în altă parte. "
Datorită faptului că este vorba în primul rând despre afacere mare, găsirea și atragerea de „ancora“ o afacere mai bună în etapa de construcție a unui complex de birouri. În cazul în care semnificația brandului poate fi pusă la îndoială în continuare, doar simpla prezență a clientului, de pionierat încă un centru de afaceri nou construit (închiriate la aceeași matrice mare de pătrate) este exact un impact pozitiv asupra reputației obiectului.
Desigur, proprietarii BC este avantajos să se lucreze cu astfel de clienți stabile: de regulă, ei cu atenție despre găsirea de locuri și să intre în contracte pe termen lung. Proprietarii aprecia mai puțin importanți clienți și în afară de concesiile chirie obișnuite sunt gata pentru a merge pe o relație specială cu ceilalți locatari. Deci, în anticiparea de necesitatea de a „ancora“ in expansiune, proprietarul poate „pune deoparte“ zona de împerechere pentru „ancora“, încheind cu alți clienți contract pe termen scurt sau acord cu dreptul de reziliere anticipată, cu condiția perioadă de preaviz rezonabilă.
Șef de brokeraj PSB conducerea companiei
„Toate“ „chiriasi ancora, realizând importanța lor, au început să ceară reduceri. Și apoi proprietarul se confruntă cu o alegere: să accepte chiriaș de marcă, oferind o rată redusă, sau nu așteptați „ancora“ predându spațiu la maxim. În plus, în timp, „ancora“ chiriași nevoie de o creștere în spațiu. Ei bine, în cazul în care există un fond de rezervă, dar în cazul în care „ancora“ ocupă întregul BC, aveți atât proprietarul, există riscul ca, în timp, nevoia de zone să crească, astfel încât nu va fi în măsură să furnizeze cantitatea necesară, și pierde-l. În primul rând, a găsi un nou chiriaș nu este ușor, iar în al doilea rând, vor fi reduceri specifice, care vor necesita investiții mari în reabilitarea, repararea și așa mai departe. "
Politica cu privire la zona de leasing devine într-adevăr mai mult și mai flexibile, ținând cont de nevoile clientului. Aproape fiecare centru de afaceri pentru a răspunde „da“ la întrebarea dacă planul furnizat de către chiriaș. Cameră mare, împărțită în mici și vice-versa. Răspunsul fără echivoc la întrebarea „ce este de tăiere optimă?“ Nu există. Experții ca o opțiune în tandem ofertă în aceeași clădire.
Șef de brokeraj PSB conducerea companiei
„Cea mai bună opțiune - un plan mare cu posibilitatea tehnică de tăiere. Dacă brusc va schimba piata sau o emisiune independentă în sus privind circumstanțele și motivele imprevizibile, puteți reduce întotdeauna pătrat în loturi mai mici. "
Președintele „teoremă“ exploatație
„Portretul unui chiriaș este ambiguă. Construirea unei clădiri este foarte greu de ghicit care va fi rezident. Desigur, este mai mic de tăiere, cu atât mai mare probabilitatea ca birourile vor preda în curând. Pe de altă parte, unele companii au nevoie de spațiu deschis. Deci, acum, construirea de centre de afaceri, ne taie doar câteva etaje și începe să închirieze. Pe toate celelalte lăsați un spațiu deschis în anticiparea unui locatar, care va veni cu planul lor specific. "
Dorește companii de marcă nu sunt limitate la o reducere, deși astfel de concesii dezvoltator simțit: în cazul în care o societate închiriază mai mult de 70% din suprafața, un centru de afaceri, cu o scădere a ratei randamentului este redusă în mod semnificativ. Printre cele mai frecvente întrebări - influențează alegerea operatorilor (cum ar fi telecomunicațiile, și food court, etc.), beneficiile pentru parcare (parcare gratuită, reduceri), organizarea o intrare separată și lift, și chiar revizuirea exteriorul clădirii. Un semn pe fațada logo-ului, plasarea de produse în hol - lucruri pe care, se pare, se pot face bani buni, monoarendatoram oferit ca un bonus.
Șef de brokeraj PSB conducerea companiei
„Desigur,“ ancora „chiriaș - este un risc, dar, pe de altă parte, atunci când apare, și să intre într-un contract de 5 ani, puteți fi siguri de veniturile lor viitoare și planificarea financiară, acest lucru este valabil mai ales atunci când de creditare. chiriași mici sunt în prezent în procesul de rotație, deși, în general, a păstrat aspectul centrului de afaceri de ocupare. rezident marcă comună nu oferă o garanție. "
Merită? Proprietarii sunt axate pe profit - atât pe termen scurt și lung. Încrederea în solvabilitatea clientului majore este captivant, dar una plăcută crezut că societatea „drept“ (în special în industria de petrol și IT) pot crea în cele din urmă propria lor zonă de afaceri și de a crește facilitatea de lichiditate.
tag-uri:
metode de atragere a chiriașilor. ca urmare a chiriaș. cum să păstreze chiriaș. centre de afaceri. chiriasi ancora. Fie că ancora chiriaș are nevoie. cele mai bune tarife de închiriere. bonusuri pentru chiriași. preferințele pentru chiriași
a se vedea, de asemenea,
Investițiile în imobiliare comerciale a fost mult timp populară. Nu atât de mult timp în urmă officespb.info portal am scris că, în ciuda crizei, mai mulți investitori să investească în imobiliare comerciale. Am decis să analizeze motivele pentru această tendință. Pentru a face acest lucru, am apelat la experți de companii de top de astăzi pe piața bunurilor comerciale.
„Teorema“ - un partener de încredere și promițătoare pentru cei care au nevoie de un contract de leasing de bunuri imobiliare comerciale din Sankt-Petersburg. Sub conducerea sunt acum 9 centre de afaceri de clasa A și B +, un număr de clădiri și mai multe birouri în Nevsky, Krasnogvardeisk m, Kalinin și regiunile centrale.