Foto: Vladimir Kharitonov
Particularitățile de planificare fiscală pentru tranzacțiile imobiliare, spre deosebire de cele mai multe tranzacții în alte tipuri de active constă în două aspecte:
- în primul rând, ideea de „genial“ pentru a minimiza plățile fiscale pot rula în dificultăți tehnice de punere în aplicare a acestuia;
- În al doilea rând, nu orice sistem de a reduce la minimum plățile fiscale, care vor funcționa în mod fiabil în raport cu celălalt tip de mărfuri, se va lucra în ceea ce privește domeniul imobiliar.
Rădăcina problemei constă în acest concept al Codului fiscal, ca „venituri din surse din România.“ Conform p. 1 lingura. 246 organizație NKRumyniyainostrannye sunt plătitori de impozit pe venit in Romania doar două cazuri:
- dacă desfășoară activități prin intermediul unui sediu permanent și (sau)
- primesc venituri din surse din România.
Astfel, în cazul în care contrapartea dvs. străină nu este un sediu permanent în România, ca un impozit pe venit regulă generală se plătește în țara noastră, numai în cazul în care primește venituri din surse din România. Dar venitul său în fiecare că un partener străin va primi din partea română, vor fi clasificate ca „venit de la sursă.“ Ele sunt destul de înguste listă este dată în articol. 309 din Codul fiscal, și astfel de venituri include:
- venituri din vânzări de acțiuni (pari) ale companiilor romanesti, mai mult de 50% din ale căror active constau din proprietăți imobiliare situate în România, precum și instrumente financiare derivate de la astfel de acțiuni (acțiuni), cu excepția acțiunilor care sunt recunoscute tranzacționate pe o piață organizată de valori mobiliare conform revendicării. 3 linguri. 280 din Codul fiscal;
- veniturile din vânzarea de bunuri imobile situate pe teritoriul România;
- veniturile din închirierea sau subînchirierea bunurilor utilizate pe teritoriul România, inclusiv veniturile din operațiunile de leasing, veniturile din închirierea sau subînchirierea navelor și aeronavelor și (sau) mijloace de transport și a containerelor utilizate în traficul internațional. În acest caz, veniturile din operațiuni de leasing asociate cu achiziționarea și utilizarea bunului închiriat de către locatar, calculată pe baza valoarea totală a plăților de leasing minus costul de înlocuire a bunului închiriat (pentru leasing) locatorul.
În aceste cazuri, ca regulă generală, o contrapartidă străin este obligat să plătească impozit pe venit în România, chiar dacă în țara sa ar trebui să plătească din nou impozit.
Această regulă generală poate fi excepții, stabilite prin acordul privind evitarea dublei impuneri. Cu toate acestea, trebuie avut în vedere că efectul normelor are ca scop să nu ajute salva taxe, și de a scăpa contribuabilul de obligația de a plăti impozit pe profit (venit) de două ori în țara sa și în țară, sursa care a primit venituri. Dacă vorbești foarte simplu, esența acordurilor privind evitarea acordurilor duble în ceea ce privește impozitul pe venit (venit, capital) este de a se asigura că taxa trebuie plătită o singură dată. Dar, în unele situații (în ceea ce privește un tip de proprietate) taxa va fi plătită în țara în care compania face un profit. În cazul în care societatea străină este într-o jurisdicție redusă de impozitare, acest lucru se realizează în detrimentul economiilor fiscale. În alte cazuri (referitoare la alte bunuri) contribuabil străin va trebui să plătească impozit în România, după deducerea valorii taxei pe el trebuie să plătească în propria lor țară. În acest caz, este, în principiu, nu să plătească bani în plus, dar nu de economii fiscale nu înțeleg.
Acesta este motivul pentru care, de exemplu, nu funcționează schema vânzarea directă de bunuri imobiliare prin intermediul unei companii cipriote. La urma urmei, în conformitate cu art. 13 Acordul dintre Guvernul România și Guvernul Republicii Cipru pentru evitarea dublei impuneri cu privire la impozitele pe venit și pe capital veniturile obținute de un rezident al unui stat contractant din înstrăinarea bunurilor imobile, astfel cum sunt definite la art. 6 Acord și situate în celălalt stat contractant pot fi impuse în acel celălalt stat.
Cu toate acestea, acordul permite, de exemplu, pentru a economisi taxe prin utilizarea diferitelor moduri de a vinde anumite tipuri de bunuri imobiliare, cu ajutorul companiei prin acțiuni Cipru. Chiar dacă ponderea de bunuri imobiliare în acest efort a fost de 50 la suta sau mai mult (n. 4 Art. 13 acord cu Cipru).
Acest lucru înseamnă că modul adecvat de a reduce la minimum plăților fiscale va înceta să mai fie eficiente.
de acest lucru și multe alte nuanțe ale utilizării frontale rectiliniu simplu, deoarece se apropie la optimizarea tranzacțiilor imobiliare posibile. În scopul de a găsi cea mai bună soluție pentru imobiliare planificare fiscală, metoda utilizată de multe ori, numită metoda de înlocuire a relațiilor. Acesta este utilizat pentru planificarea reorganizării; vânzarea de acțiuni (acțiuni); Diferite mecanisme de tranziție a controlului efectiv asupra obiectului de bunuri imobile; mecanisme costisitoare, și așa mai departe. d.
Minimiza riscurile fiscale
Să presupunem că soluția optimă pentru a minimiza s-au găsit plăți fiscale. În al doilea rând, etapa obligatorie a planificării fiscale este de a minimiza riscurile fiscale. Ei au existat un număr:
- riscul ca tranzacția rezultat beneficiul fiscal nefondate;
- riscurile asociate cu prețul estimat al stocului (articolul 280 din Codul fiscal.);
- riscul de invalidare a tranzacției;
- alte riscuri fiscale.
riscuri fiscale sunt ridicate în cazul în care:
- acțiunile contribuabilului nu există un scop de afaceri rezonabil (economisire la plata impozitelor, desigur, un scop de afaceri rezonabil nu este);
- „Intermediare“ entități juridice prin care trece de tranzit de proprietate, nu desfășoară nici o activitate de afaceri (a se vedea exemplul 1.);
- nici un efect benefic al tranzacției (vezi exemplul 2).
- există o interdependență părți la tranzacție;
- Acestea sunt folosite ca elemente pentru a minimiza plăți fiscale o entitate nou organizată de impozitare preferențial;
Pe de altă parte, într-un caz similar, în cazul în care o acțiune contribuabil a fost un scop de afaceri și entități „tranzit“ au fost activitatea reală, contribuabilul a fost în măsură să dovedească imediat absența unui avantaj fiscal nejustificat.
Minimizarea riscurilor fiscale asociate cu posibila recunoaștere a beneficiului fiscal obținut poate fi nefondate, dar eliminând toate semnele de mai sus de la primirea acestuia.
Prețul tranzacției CONTROLUL RISCULUI în conformitate cu art. 40 NKRumyniyaI angajamente ale vânzătorului (locatar) de venituri și TVA
de transfer mecanism de stabilire a prețurilor (de exemplu, leasing de bunuri imobiliare prin uproschentsev) este o modalitate de a reduce la minimum plata impozitelor. Normele art. 40 NKRumyniya (controlul asupra prețului tranzacției) este, de fapt care vizează combaterea acestei metode. În cazul în care tranzacția nu corespunde prețului de piață, vânzătorul (locatar) poate fi evaluat impozitul pe venit suplimentar și TVA-ul.
Trebuie avut în vedere faptul că autoritățile fiscale au dreptul de a controla costul doar patru cazuri:
- în tranzacțiile între părțile afiliate;
- de schimb (barter) operațiunilor cu bunuri;
- în comiterea tranzacțiilor de comerț exterior;
- la o deviație de mai mult de 20% în sus sau în jos de la nivelul prețurilor de contribuabil pe mărfuri identice (omogene) (lucrări, servicii) aplicate într-o perioadă scurtă de timp.
Minimizarea riscurilor fiscale asociate cu art. 40 din Codul fiscal, în tranzacții imobiliare în diverse moduri, în funcție de situație.
Într-un caz, aceasta poate ajuta, de exemplu, eliminarea simptomelor asociate părților. Apoi dispare unul dintre motivele pentru controlul prețurilor.
Aceasta este, de proiectare pentru a minimiza riscul măsurilor fiscale, în funcție de situație, aveți nevoie pentru a găsi soluția individuală.