Text: Pavel Ginov Foto: Alex Aleksandronok
Cumpărarea unei cote a unui membru al cooperative de locuințe în conformitate cu contractul de cesiune - procedura, pe de o parte, un simplu punct de vedere tehnic, dar pe de altă parte - o riscantă și costisitoare. Mai ales dacă o comparăm cu atribuirea drepturilor în temeiul contractului din capitalul social.
Cumpărarea unui apartament in cladire noua prin atribuirea dreptului de proprietate conform revendicării (cesiuni) - nu mai este o piață primară exotică, ci dimpotrivă, este destul de comună. Cu toate acestea, cele mai multe dintre aceste tranzacții se referă la obiecte care sunt puse în aplicare de către dezvoltatorii care utilizează contracte de capital (DDU).
Simplu și clar
într-adevăr, totul este destul de simplu, cu o misiune DDU. Cumpărător și vânzător găsi reciproc, intră într-un contract de cesiune, și înregistrați-l în gestionarea Registrului rus. Dacă noi nu vorbim despre apartamentele cumpărate în rate sau de a folosi un credit ipotecar. permisiunea de dezvoltator nu pot cere. Dar numai în cazul în care acordul încheiat cu primul cumpărător, nu există nici un punct de a trebui să plătească pentru coordonarea atribuirea drepturilor.
Atunci când construirea unei case merge pe circuitul de locuințe de co-operative (HBC), este mult mai dificil. De regulă, un constructor important în sine creează HBC și să încheie un acord de investiții cu el (în St. Petersburg, această metodă este cel mai des folosit de companiile „CDS“, „LSS“, „lider al grupului“). Cumpărători, de asemenea, invitat să se alăture contribuțiile de cooperare și ajutor reciproc, să plătească imediat. Un proprietar cu drepturi depline al apartamentului va fi acționar imediat după plata integrală a valorii unității - se poate întâmpla în câțiva ani după livrarea complexului rezidential.
Proprietarul unui membru apartament cooperativ nu poate deveni, în cazul în care decide să cedeze cota sa la o altă persoană. Notă: pentru aceasta este necesar ca toate cota a fost deja plătită (este necesar să se solicite certificatul relevant). Voi merge în jos în preț, cumpărătorul și vânzătorul încheie un contract de cesiune (cumpărare și vânzare a unității). Cu toate acestea, spre deosebire de un astfel de contract DDU ... nu da dreptul automat de a deveni un membru al cooperativei și, în consecință, ulterior se califica pentru un apartamente râvnit.
Co-op este întotdeauna dreptate
Lucru este că procesul de ieșire și intrare în HBC este reglementată de Codul de locuințe, astfel încât, teoretic, cumpărătorul unității are o șansă de a plăti mare de dolari pentru a rămâne la toate fără un apartament. La urma urmei, decizia finală de a se retrage din cooperativă și apartenența la un nou membru al consiliului poate lua numai HBC.
„Acordul privind atribuirea drepturilor în temeiul acordului unei acțiuni nu reprezintă o garanție pentru un apartament. Acest imobiliar drept sistem de achiziție nu este reglementat și, prin urmare, implică mai multe riscuri pentru cumpărătorul de bunuri imobiliare, în comparație cu cesiunea drepturilor în cadrul PO. În conformitate cu Codul de locuințe al imobilului achiziționat, numai membrii mai de cooperare de catre HBC, iar atribuirea unității în sine nu implică acceptarea noului acționar în calitate de membru al HBC și retragerea sau expulzarea acționarului inițial al cooperativei. În plus, acordul privind atribuirea unității nu este supusă înregistrării de stat și, prin urmare, nu exclude posibilitatea de dublu fund „- avertizează un avocat senior practicile de imobiliare și compania de dezvoltare urbană grup rightmark Vera Ryabova.
Cu toate acestea, nu ar trebui să fie exagerat gradul de risc încă. În primul rând, într-un contract de vânzare a unității, puteți (și ar trebui) să includă un element pentru o rambursare în cazul unei defecțiuni în aderarea HBC, și chiar mai bine pentru a face așezări numai după aprobarea consiliului sau de adunarea generală a primit în mod oficial.
În al doilea rând, marii dezvoltatori numește de obicei președintele cooperativei sau directorul general, sau unul dintre managerii de top ai companiei. Astfel, simultan cu încheierea contractului de cesiune, vânzătorul a scris o declarație președintelui Consiliului de numele HBC de a se retrage din cooperativă, și cumpărătorul, respectiv, aceeași persoană îi cere să ia. Ca o regulă, totul vine chiar în biroul de constructor și răspunsul pozitiv (în cazul în care, în ordine toate documentele) este dată imediat. După toate formalitățile și așezările de numerar (despre ele - de mai jos), cumpărătorul are dreptul să ceară apartamentul său. Desigur, numai în cazul în care cota este plătit integral, iar complexul rezidential a fost construit si comandat.
După acest set de documente care dovedesc dreptul acționarului de a obține dreptul de proprietate de origine, trebuie să fie documentate și trebuie să fie înregistrate în gestionarea Registrului rus. Cu o apuca ar trebui să fie următoarele documente: pașaport, o chitanță de plată a taxei de înscriere, un certificat de HBC privind plata integrală a contribuțiilor pe acțiuni, pașaport cadastru și o copie a mandatului pentru apartament. Legea elimină înregistrarea de 18 de zile, dar din cauza diferitelor întârzieri în procesul poate dura până la patru luni, iar acest lucru se întâmplă destul de des - dar cheile acționarilor vor trebui să dea la o dată, și poate începe în condiții de siguranță pentru a repara apartament.
interes ascuns
Dezvoltatorii de locuințe de punere în aplicare a oricărui sistem, nu prea bun venit drepturile de revânzare către apartamente nu este construit încă. Dezvoltatorii nu au nevoie de concurență suplimentară. Prin urmare, există diverse contracte în măsurile restrictive - Comisia, o compensație pentru atribuirea. Acționar HBC astfel de obstacole vor trebui să depășească mai mult, de exemplu, deținătorii de interese. Și să plătească mult mai mult decât probabil, a fost planificat.
În primul rând vorbim despre HBC de plată, care este, de fapt, dezvoltator, așa-numita de compensare pentru pregătirea documentelor. În diferite companii, această sumă variază de 35 - 100 de mii. Frecați. Exact cât de mult - ar trebui să fie scrise în statutul particular HCC. Uneori, valoarea exactă a documentului nu este specificat, și utilizează o schemă diferită returnează individuale de cooperare, care iese din numărul de membri, toate contribuțiile de capital realizate, dar reține un comision (medie de 10%). Este clar că aceste procente aceeași lipsă compensează cumpărătorul unității.
Cheltuielile acestui cumpărător nu poate fi limitat. În primul rând, unele cooperative (dezvoltatori) trebuie să plătească o taxă pentru dreptul de a se alătura în HBC (10-15 mii. Frecați.). În al doilea rând, în cazul în care casa este deja inchiriata, este adesea necesar să „contribuții suplimentare alocate de comun acord“ (de asemenea, 10-15000. Frecați.). În al treilea rând, unii dezvoltatori să ia bani în plus pentru hârtiile din rândul său, (circa 10 mii. Frecați. Și ei nu pot plăti, dar apoi trebuie să aștepte o săptămână sau două), li se cere să plătească în avans pentru patru luni de serviciu HCS (4-5 mii. freca. în cazul în care un mic apartament metri patrati), pentru a efectua o singură plată pentru serviciile unui serviciu de concierge și o zonă locală (7-8 mii. freca., din nou, pentru „odnushki“). În cele din urmă, banca pentru transferul de bani în contul de dezvoltator poate lua, de asemenea, comisia - 3-4 mii de ruble .. Acest lucru oferă un total de 45-60000. Frecați. Numai după ce a făcut toate aceste societăți bani emite un certificat de plata integrală a cotei, și puteți merge pentru cheile.
Rețineți că destul de des există o situație în apartament, după măsurarea obținut PIBA puțin mai mare decât în zona indicată în proiect. Pentru aceasta, de asemenea, va trebui să plătească. De exemplu, o dată pe „pătrat“, într-un apartament studio într-o clădire nouă la marginea orașului va costa 7-80. Și chiar și la 100 de mii. Frecați.
Total: în cazul în care un proprietar de unitate oferă să-l cumpere dreptul de a pretinde, de exemplu, un apartament cu un dormitor costa 3,5 milioane de ruble. și acest cost fericit, atunci trebuie să fie pregătite că plata diferitelor comisii de „pull“ pentru un alt 1-200. (dacă ai noroc, suma va fi mai modeste, dar cu greu mai puțin de 50 de mii. rub.). De asemenea, ține cont de faptul că băncile nu împrumuta un apartament pe atribuirea contractului de HBC. din moment ce nu se poate face punct de vedere tehnic.
Pe de altă parte, printre avantajele HCC, comparativ cu DDU - o perioadă mai lungă, în timpul căreia puteți trage de la semnarea actului de recepție și transmitere apartamente. În cazul în care clădirile în care apartamentele sunt vândute la DDU, deținători de interese necesare pentru a deveni un proprietar pentru cel mult un an de la data casei (data exactă este specificată în contract), casele de apartamente de cooperare poate fi de fapt o remiză de mai mulți ani. Un acționar poate să nu fie în grabă să semneze certificatul de acceptare pentru a rămâne posibilitatea de a aloca o cotă, nu de a vinde un apartament (și, prin urmare, după cum se pare, pentru a salva pe taxele).
„Deoarece acțiunile membrilor unei cooperative de consum sunt drepturile de proprietate ale membrilor lor, deducerea impozitului pe proprietate furnizată de subsecțiunea 1 din clauza 1 al articolului 220 din Codul fiscal, atunci când acestea nu sunt utilizate. Și, prin urmare, la plata impozitului pe venitul persoanelor fizice este supusă tuturor veniturilor obținute de contribuabil de la o astfel de punere în aplicare, „- respinge practica pe scară largă mit avocat imobiliar și compania de investiții“ Kachkin și Parteneri „Sofia Sokolov.
Cu toate acestea, mulți acționari nu știu acest lucru și deci nu se grăbesc să facă din dreptul de proprietate asupra apartamentului. Prin urmare, pentru a negocia cu vânzătorul, vânzarea proprietății vechi, caută banii lipsesc, cumpărătorul este mult mai mult, și el nu poate fi în grabă. Cu excepția cazului, desigur, în apartament nu există alți candidați.