Alegerea executor pentru construirea și renovarea spațiului de birouri, facilități comunitare și sectorul de producție
Maklakov VN Vicepreședinte Group, director general adjunct al NPF „Centrul de Economie și de stabilire a prețurilor în construcții“
facilități de reparații sau construirea unora noi - un eveniment inevitabil în viața oricărei afaceri, mari sau mici. Secretar și manager de birou pentru a avea întâlnire strânsă cu ea. Prin urmare, este necesar să se înțeleagă caracteristicile organizării lucrărilor de construcții ...
Noul tău rol
Pornind de reparații sau construcții (extensie) a noului sediu, compania dumneavoastră, oricare ar fi implicat „în pace“, devine un participant la procesul de investiții și de construcție. Și anume - investitorul. În plus față de investitor și contractantul implicat clientul în acest proces. Contractor - cel care se angajează să-și îndeplinească datele munca, clientul este tu sau special angajat de tine pentru a reprezenta interesele dvs. de constructor. În plus, există mai mulți subcontractanți, dar relația cu acestea sunt reglementate de către contractant. Să presupunem că firma dvs. a dispus de finisare bai, dar contractantul poate efectua în mod independent, o instalații sanitare și de ventilație faianțar și instalarea dispozitivelor le exercită forțele implicate. Dar contractantul le plătește pe cont propriu, relația sa cu ei - problema lui. Compania dvs. plătește contractantul întreaga gamă de activități - și dale de stabilire și instalarea de dispozitive sanitare și de ventilație.
Pe problema care clientul a lucrărilor, vom reveni.
Vom stabili ceilalți termeni și concepte.
Reparații - este doar unul dintre tipurile de lucrări de construcții. În conformitate cu legislația în vigoare în România în construcție ar trebui să fie înțeles construirea de proprietăți noi, de exemplu, clădiri și structuri construite pe terenul alocat pentru site-ul, și efectuarea pe o deja construite, de exemplu, a intrat în vigoare obiecte de lucrări de construcții și instalații imobiliare, care sunt împărțite în funcție de destinația și sursa de finanțare:
- reparare și restaurare;
- reconstrucție;
- lucru pe reutilarea tehnică;
- locul de muncă pentru a menține la un anumit nivel de producție curente;
- lucrări privind reparația capitală;
- curent (preventiv) de întreținere;
- sondaj de inginerie și de documentație de proiectare și estimări.
În apropierea clădirii, dar acestea nu sunt:
- un studiu de imobiliare pentru fiabilitatea și siguranța în exploatare;
- repararea și întreținerea echipamentelor;
- Montarea si demontarea mașinilor și a mecanismelor;
- demontare;
- eliminarea proprietății;
- de producție la șantierul de construcție nu sunt echipament standard, oțel de construcție și țagle tubulare.
Constructii - un domeniu foarte specific de activitate, pentru care un acte legislative și normative internaționale care reglementează drepturile, obligațiile și responsabilitățile tuturor participanților în activitatea de investiții (construcții). Nerespectarea regulilor stabilite - SNIP (regulamente de construcții) - în producția de lucrări și de întreținere a instalațiilor construite de construcție și de instalare poate duce la consecințe negative.
În același timp, construcția tuturor nu poate fi prevăzută în avans, iar în cursul unor situații de muncă apar decizii care impun la fața locului și să facă modificări la un proiect aprobat pentru construirea sau executarea anumitor tipuri de muncă. Astfel de modificări pot duce atât la o reducere a costului forței de muncă, precum și la creșterea substanțială a acestora. Cu toate acestea, determinarea costului reparațiilor în faza de proiectare și construcție a noua facilitate, de asemenea, produce în jur. Costul aproximativ trebuie sa fie de 10-15 la sută mai mare decât costul real al executorului în vederea remunerației lui.
Concurs sau nu concurs?
Repararea începe cu selectarea executorului. Legislația română a stabilit că lucrările de construcție pentru nevoile de stat, și anume, la plata de locuri de muncă în detrimentul fondurilor bugetare, alegerea executorului ar trebui să se facă numai pe bază de concurs, și anume prin licitație sau licitație (la costul lucrărilor de mai mult de 5.000 de ori mai mare decât salariul minim în nivelul actual al prețurilor.
Pentru cei care construiesc sau pentru a efectua reparații în detrimentul fondurilor proprii sau împrumutate, puteți selecta lucrări de artist și fără concurență, ci o competiție de obicei duce la o scădere a costului de muncă cu 5-10% din costul estimat, chiar și în cazurile în care estimările compilat un om cu experiență, ținând cont de economii rezonabile în costul resurselor materiale, plata și limitate costurile.
În timpul competiției costul lucrărilor este pentru investitor un factor important, dar nu ar trebui să fie singurul sau decisiv, în caz contrar este ușor de a deveni victima unui rogue sau hrăpăreț.
Pregătirea și desfășurarea concursului (ofertele de contract) ar trebui să fie ghidate de „Orientările privind procedura de concurs privind executarea de lucrări și servicii în construcții și locuințe și servicii comunale în România“ (80-17.01 MDS), care a descris în detaliu procedurile de bază pentru pregătirea, desfășurarea și rezumând - alegerea câștigătorului și încheierea contractului cu el.
Selecția Contractor: ghid pas cu pas
Astfel, considerăm principalele etape ale investitorului.
În conformitate cu legislația în vigoare, investitorul - proprietarul a fondurilor este de a crea un serviciu de client (sau găsi companii licențiate existente și), precum și primirea unei licențe pentru ao încărca în temeiul contractului (contract de prestări de servicii cu plată), construirea unei noi instalații sau performanța tipurilor individuale de construcție sau lucrări de construcții. Serviciu clienti - persoane juridice sau fizice învestită cu dreptul unui investitor de a dispune de resurse de investiții pentru punerea în aplicare a unui proiect de investiții specifice.
Următorul pas al investitorului - definiția în orice (construcție sau întreținere), locul de muncă are nevoie. Definiții normative ale acestor lucrări nu coincide cu înțelegerea noastră de zi cu zi a acestora.
De exemplu, instalarea de uși de oțel în apartament - această lucrare de reparații. Instalarea aceeași ușă în birou pot fi considerate reparații majore sau reconstrucție (în cazul în care camera în care această ușă, apoi a schimbat numirea sa a fost stabilit: pentru a deveni un casier de la secretarul camerei).
Noua construcție, reconstrucție și reutilarea tehnică de bunuri imobiliare ar trebui să fie finanțate din contul resurselor bugetare sau profiturile investitorilor din activitatea de bază. reparații majore trebuie să fie efectuate și proprietarul bunului finanțat din surse proprii, precum și utilizarea spațiilor de către proprietar pentru costurile de reparații curente sunt costurile directe (de activitățile de bază de afaceri). Prin urmare, în cazul în care compania dumneavoastră închiriază un birou, instalarea de uși de oțel - reparații - trebuie să fie efectuată pe cheltuiala titularului de birou. Și dacă o companie deține spații de birouri, aceeași ușă va fi instalat în detrimentul costurilor pentru activitățile de afaceri de bază.
Angajat de către serviciul pentru clienți investitor pentru a găsi organizația de proiect care are o licență, și să intre în contract pentru dezvoltarea estimărilor de proiect și de cost.
În cazul în care natura muncii nu este de lucru sunt necesare desene pentru fabricație (înlocuirea acoperiș, uși, ferestre, reparații fațadă, și altele.) Li se permite să finanțeze lucrările de reparații, inclusiv în detrimentul surselor bugetare, potrivit estimărilor aprobate sau stocurile de lucrări considerate.
În timpul construcției de case noi, în reconstrucție, modernizare, revizie majoră cu înlocuirea sau consolidarea structurilor care poartă documentației de proiect este trimis la examenul de stat și după ce a primit aprobarea de examinare se aprobă de către investitor.
Proiectare și construcție documentele pentru reparația clădirilor, proiectate în conformitate cu normele, regulamentele, liniile directoare și standardele naționale (care trebuie să fie certificate de relevante inginerul șef proiect al înregistrării) nu face obiectul unei consultări cu organismele de supraveghere publică (punctul 5.7. MDS 13-1.99).
În cazul în care estimarea pentru lucrări de reparații este interpret de muncă (în cazul în care licența pentru acest tip de activitate), devine un document după examinarea și aprobarea acestuia de către client (investitor).
Concurență pentru căutarea executorului poate fi încredințată cu un comitet de licitație dedicat (cu finanțare de la bugetul de construcție), sau client service, cu sprijinul experților externi.
Înainte de concurs, puteți face o selecție preliminară, și anume să informeze toate persoanele interesate să participe la concurs un set de cerințe obligatorii și nu au voie să participe la competiție companiei, nu îndeplinesc aceste cerințe. o listă de criterii (cerințe) nu este definită de legislația noastră interpreților de lucrări, și este prerogativa de client service. Aceste cerințe pot include:
- posesia unei licențe;
- existența pe termen lung a companiei (de exemplu, cel puțin 5 ani);
- experiență în construcții (renovare) din aceleași obiecte sau similare;
- lipsa pierderilor și a disponibilității de venit pentru ultimii trei ani;
- disponibilitatea lucrătorilor de personal calificat și 50% personal de inginerie cu o formare de profil superior;
- dovada respectării condițiilor am construit deja facilități în exploatare;
- prezența feedback pozitiv cu privire la calitatea muncii;
- numărul minim de observații (prescripții) supraveghere;
- lipsa de leziuni și accidente la locul de muncă, cu un rezultat fatal;
- cantitate minimă de timp și lucrătorilor străini;
- disponibilitatea necesară pentru a efectua activitatea de ridicare a lor, vehicule și utilaje de construcții majore;
- experiență în construcții în străinătate;
- existența unor litigii în ultimii trei ani;
- lipsa datoriilor către autoritățile fiscale;
- Asigurarea riscurilor de construcție;
- prezența feedback pozitiv despre liderii obiectelor de construcție anterioare;
- Volumul făcut pentru anul precedent a lucrărilor de construcții și de instalare, nu mai puțin de trei ori suma oferită pentru executarea de lucrări;
- existența unor parteneri permanenți pentru aplicații speciale;
- disponibilitatea de control al calității de intrare de construcție materiale, produse și structuri;
- experiență pozitivă în baza unor contracte cu un preț de contract ferm;
- existența unor garanții sau garanții bancare.
Documentul de bază pentru licitație trebuie să fie o declarație de cantități. Noi nu ar trebui să transmită estimările de lucru executor - fie în baza sau în nivelul actual al prețurilor.
Toți solicitanții trebuie să știe ce nivel al prețurilor compilate estimarea, și care va fi utilizarea indicelui pentru tranziția de la bază la nivelul actual al prețurilor trebuie să fie luată în considerare inflația pentru anul calendaristic la încheierea unui contract cu un preț de contract ferm.
nu ar trebui să fie tratate cu prețul de oferta propusă de 15 procente sau mai mică decât valoarea estimată a obiectului în nivelul actual al prețurilor.
Clienți pregătește un proiect de contract cu un preț de contract ferm. Contractul ar trebui să fie numit contract pentru lucrări de construcții, mai degrabă decât un acord de investiții sau contract pentru furnizarea de servicii cu plată. ar trebui să se prevadă o perioadă de garanție în conformitate cu contractul în intervalul de 24-60 luni de la intrarea în instalația. Perioadă de cel puțin 24 de luni este determinată de puncte procentuale 1, 2, 4 linguri. 724 din Codul civil al România, prin urmare, chiar și în cazul în care contractantul este impusă pe perioada de garanție de trei luni al companiei pentru munca prestată (de exemplu, plafon ipsos), și șase luni de tencuiala de muncă maruntita, compania are dreptul de a acționa în judecată: nici un produs de contract nu poate contrazice legislația România. Curtea a recunoscut întotdeauna prioritatea legislației înainte de a relației contractuale.
Selectarea câștigătorului trebuie să fie efectuată pe baza propunerilor de ofertanți care cel mai bine cerințele de servicii pentru clienți se întâlnesc, ținând cont de cerințele de pre-selecție.
Câștigătorul concursului înainte de semnarea contractului trebuie să furnizeze serviciul clienți al transcrierii integrală a prețului contractului. Câștigătorul a propus prețului contractului poate fi ajustat după luarea în considerare a artiștilor lucrări (inclusiv, subcontractanții probabil) pe deplin de proiect și buget, luarea în considerare a părților cu participarea organizației de proiectare comentariile artiștilor lucrări și aprobarea suplimentară a furnizorilor de echipamente principale și materiale, precum și repartizarea între părți din lista resurselor furnizate .