cota Kvartire.Kak în proporția estimată a apartamentului?
1) Prețul de piață;
2) Pret, determinat de experți evaluatori;
3) Prețul, care este determinată de instanța de judecată în cazurile de răscumpărare obligatorie de acțiuni ca un minor.
prețul de piață
În România, peste 95% din apartamente sunt situate în proprietate comună. Dar acest lucru nu înseamnă că toate aceste sute de mii sau chiar milioane de apartamente sunt de la această problemă.
De fapt, familiile care locuiesc în aceste case, de regulă, nu au conflicte interne. În cazul în care proprietarii acestor apartamente au decis să vândă apartamentul, trece la un nou loc de reședință, pentru a face schimb de un apartament, acestea sunt ușor să fie de acord între ele. O persoană normală nu ar beneficia de cota străină în apartament. Numai într-o mult mai multe cazuri rare, cineva începe să plângă pentru mai mulți bani din vânzarea unui apartament decât costul de cota sa de apartament. Din acest motiv, cota într-un astfel de apartament și să devină problematică.
Așa că, în România marea majoritate de apartamente vândute sunt situate în proprietate comună. Nu sunt probleme cu ei. Deși contractele de vânzare a unor astfel de apartamente sunt vândute plat, dar în textul tratatelor indică proprietarul fiecărui apartamente de acțiuni, indică cât de mult fiecare proprietar devine partea lui de apartament.
Foarte rar este că apartamentele vânzătorii negocieze astfel încât cineva primește mai puțini bani decât este necesar din partea lui a apartamentului.
Astfel, ponderea într-un apartament în vânzarea de apartamente are un preț de piață pe deplin ca o parte relevantă a prețului de piață al întregului apartament.
De exemplu, într-un apartament de trei camere, situat în districtul central administrativ al Moscovei, cinci proprietari: bunica, tata, soția, fiul și fiica. Fiecare dintre ele are propria cota de 1/5 într-un apartament. Între membrii familiei a salvat relațiile, au trăit împreună, tratează reciproc bine. Dar ei au decis să se despartă, vinde un apartament mare în centrul Moscovei, și să cumpere la periferia Moscovei. Din fericire, că apartamentul lor este în valoare, de exemplu, douăzeci de milioane de ruble. Pe o astfel de bani este destul de posibil pentru a cumpăra mai multe apartamente în cartierele capitalei, dar departe de centru.
După cum sa menționat mai sus, bun sau cel puțin o familie normală nu revendică proprietatea și reciproc. Prin urmare, în cazul în care apartamentul este vândut pentru 20 de milioane de ruble, această sumă va fi împărțită în cinci părți între cele cinci co-proprietari, adică de patru milioane de fiecare. Sunt de acord că este corect și îndeplinește intenția legii?
Și, din moment ce majoritatea oamenilor din lume.
Prin urmare, cel mai frecvent prețul de cota de piață a apartamentului, care împart în apartament de multe ori vândute împreună cu întregul apartament, iar prețul său de piață este partea relevantă din prețul întregului apartament.
Dar există o mică parte din acțiuni, în cazul în care proprietarii nu pot fi de acord. De exemplu, un proprietar a condus la apartamentul unui alt proprietar, a refuzat să se disperseze. Numai atunci cota în apartament devine o problemă. Numai astfel de proporție poate fi mai ieftin.
Cu toate acestea!
Această cotă de un apartament poate fi mai ieftin doar pentru terțe părți, dar nu și pentru celălalt co-proprietar, care însuși a creat problema, nu doresc să negocieze echitabil.
De exemplu, un apartament cu două dormitoare, care are doar doi proprietari: soților care sunt divorțați. Fiecare are o cotă de ½ în apartament, dar fostul soț din fosta soție apartamentul său. Ea nu are acces la apartament, al doilea proprietar refuză în nici un fel la o parte cu ea. Apartamentul, de exemplu, este în valoare de zece milioane de ruble.
În cazul în care fosta soție vrea să-și vândă partea sa de ½ apartament altora, pentru că nu a reușit să ajungă la un acord cu fostul ei soț, pentru partea cumpărătorului o astfel de proprietate are un dezavantaj substanțial în comparație cu un apartament separat: este un străin pentru ei oameni în apartament. Chiar dacă nu există nici un conflict cu ea, încă mai locuiesc în același apartament cu un străin rău. Prin urmare, un metru pătrat de astfel de locuințe este mult mai mică; cota de problemă în apartament ar putea pierde în valoare, aproximativ 60% -70% din costul.
Uneori, agenții imobiliari pot lua în considerare faptul că apartamentul există câteva camere izolate, care vor permite noii proprietari pentru a determina ordinea de utilizare. Dar acest lucru nu înseamnă că această cotă a apartamentului va costa la fel de mult ca o parte obișnuită. O problemă într-o cotă de apartament studio exact în valoare de nu mai mult de 30% în comparație cu prețul, în cazul în care se vinde impreuna cu apartamentul.
Astfel, prețul de piață al acțiunii nu este o problemă a apartamentului este de partea relevantă a prețului de piață al întregului apartament. Preț tulburat cota de către terți este un preț care este de 60% -70% mai puțin decât în același timp, ca și în cazul în care un apartament astfel de acțiuni nu a fost o problemă.
Și rețineți că ponderea apartamentului devine o problemă numai din cauza greu de rezolvat, zahapistogo și scandaloasă alt proprietar care are un apartament. Numai așa va fi o reducere semnificativă a unor terțe părți. Dar pentru co-proprietar care a creat problema, nici o reducere este fundamental imposibil de făcut. Este o chestiune de dreptate!
Deci, de ce pentru el să fie oprit, dacă este pentru el să împartă problema nu este plat? Și, în același timp, el însuși a creat această problemă pentru fosta lui soție nu au fost de acord cu schimbul de apartamente. Prin urmare, mai ieftin să vândă pachetul de acțiuni la un alt proprietar complet greșit și nu este corect. Și drepturile de preempțiune pot fi eludate prin mijloace legale, și care trebuie să fie făcut.
Micul poate fi recunoscut de cota, care este mai mică decât cea mai mică cameră izolată și mai puțin de jumătate din apartamente. Anterior, a fost în soluționări că o mică parte a apartamentului trebuie să fie mai puțin de un sfert din apartament. Dar apoi, regulile s-au schimbat, iar apartamentele cu un dormitor au ajuns să recunoască proporție nesemnificativă din care este mai puțin de jumătate.
Evaluarea în România poate produce numai evaluatori care au aprobările și autorizații care sunt părți la așa-numitele SRO (organizațiile de autoreglementare ale evaluatori) corespunzătoare. Deci, pentru a trata cazurile de recunoaștere parte nesemnificativă a estimat necesitatea efectuării analizei pentru a determina valoarea de piață.
Mulți oameni cu naivitate cred că un expert evaluator determină în mod corect valoarea de piață reală a oricărei proprietăți pe care le împărtășesc întotdeauna practici și norme comune. Cu toate acestea, nu este așa.
Deoarece cele mai multe evaluatori (de exemplu, „Kanon“ și „Stroyekspertiza“) consideră că orice cotă în apartament trebuie să fie evaluate la o reducere de cel puțin 50% din costul comparativ cu cazul în care apartamentul a fost vândut cota cu un apartament întreg. Ei susțin că văd oferte de la vânzători se referă la acțiunile pe care le vând mult mai ieftin.
Cu toate acestea, o parte mai mică de evaluatori (de exemplu, „Yunora“) argumentele obiect. Ei spun că cota de piață a problemei este doar o mică parte a tuturor acțiunilor care urmează să fie vândute. Ceea ce se vinde în principal în apartamentul de piață, care are, de asemenea, cota sa. Nu există reduceri nu sunt prezente.
Al doilea argument este mai logic. Dar cele mai multe dintre evaluatori a considerat ponderea la o reducere. De ce?
Da, pentru că dacă răscumpărat nici unul minor va fi evaluată la un discount, atunci nimeni nu le va cumpăra nu este.
Iată un exemplu:
Proprietarul 2/3 din cota de apartament cu o cameră 1/3 vrea să cumpere un alt proprietar ca un minor. Întregul apartament este în valoare, de exemplu, 4.500.000 ruble. Al doilea proprietar are o altă locuință.
Se înțelege că primul proprietar al profitabile plăti cât mai puțin posibil. În caz contrar, ceea ce este punctul de a cumpăra? Deci, grăbește-te să evaluatorilor pentru a satisface o astfel de cerere subestimat. La urma urmei, acest lucru este benefic pentru proprietarul pentru a plăti plata pentru evaluator un avocat, pentru că atunci el va primi un apartament la un preț scăzut. De exemplu, proporția de 1/3 într-un apartament în acest apartament vor fi evaluate de către un evaluator calificat aproximativ 750.000 de ruble. În acest caz, în cazul în care apartamentul este vândut în întregime, proprietarul 1/3 ar obține de două ori mai mult!
PREȚUL DE determinată de o instanță de răscumpărare obligatorie de acțiuni AS insignifianta
O instanță în prezența a două rapoarte contradictorii numi un al treilea expert, la alegerea lor. În cazul în care judecătorii înșiși cunosc foarte bine modul în care evaluează proporția de apartamente una sau o altă organizație specifică de evaluatori. Judecătorii, de asemenea, stau pe astfel de chestiuni! Aceasta înseamnă o alegere bună pentru un anumit judecător:
Este necesar să se evalueze mai scumpe, în beneficiul inculpatului, acesta va numi un evaluator din „Yunory“. Este necesar să se joace în favoarea reclamantului, numi, de exemplu, „Kanon“. Un domeniu bun pentru corupție, dacă înțelegeți logica. Va fi bine tuturor: evaluator, avocat, judecător, reclamantul, care dorește să cumpere mai ieftin. Toți vor plăti un inculpat nefericit care a răscumpărat o parte, la o reducere împotriva voinței sale.
Dar, dacă partajați apartamentul nu este lipsit de importanță, atunci problema este, din fericire, nu a ta. Apoi, puteți rezolva doar problema dacă poți negocia cu alți proprietari sau nu. Dacă nu se poate, pe care doriți să-și vândă o parte din apartament? Dacă decideți să vândă, sunați-ne: 8 (967) 194-99-25.