Mai multe articole
Cum de a alege ipoteca potrivit pentru că trebuie să plătească suplimentar în procesul de înregistrare a contractului cu banca, ce tipuri de asigurare sunt obligatorii - cele mai presante probleme legate de principalele pentru cea mai mare achiziție Rumyniyan în viață Zanimaem.ru a cerut să răspundă la directorul Departamentului de inovare, metodologia și standardizarea Agenția de creditare ipotecară Locuințe (AHML) Maria Polyakova.
Zanimaem.ru: Să începem cu o explicație: achiziționarea apartamentului folosind active ipotecare - un set de costuri, atât pe termen lung temporară și, a căror listă completă este pre-imagina nu toate. În plus față de plătit de metri pătrați în mod direct și dobânzilor la credit ipotecar pentru cumpărător să plătească suplimentar?
Maria Polyakova: Creditul ipotecar - un produs complex, și, într-adevăr, cheltuielile debitorului nu poate fi limitată la plata pentru utilizarea creditului. Este important ca debitorul înainte de semnarea acordului de împrumut familiarizat cu lista tuturor l costurile viitoare. În plus față de plățile lunare pentru a rambursa împrumutul și să plătească dobânzi, puteți defini două grupuri principale de costuri: start-up costurile pentru eliberarea tranzacției ipotecare și plățile anuale obligatorii pentru asigurare. Există un al treilea - artist cel mai misterios și controversat al plăților - diferitele comisii ale băncii / creditor, care, în ultimii ani, datorită eforturilor de Rospotrebnadzor reduse la minimum.
Primul grup de cheltuieli includ costul unei evaluări independente a proprietății care este achiziționat, precum și o asigurare legală. Tarifele sunt stabilite de estimările proprii ale companiei. Evaluarea medie a costurilor de apartament ipotecar este de 4,5-6 mii de ruble. În plus, debitorul va trebui să plătească pentru asigurare - ca riscul de pierdere sau deteriorare a bunurilor în favoarea creditorului (asigurare obligatorie conform legislației), precum și asigurarea de viață și de capacitatea de a lucra (nu este necesar întotdeauna). Cea mai comună asigurare cuprinzătoare, incluzând atât de asigurare, plus asigurare de risc enumerate de pierdere de proprietate asupra bunului achiziționat (din titlu). Acum, băncile au început să folosească în mod activ și asigurarea de răspundere civilă a debitorului pentru neexecutarea sau executarea necorespunzătoare a obligațiilor ipotecara.
De asemenea, atunci când faci o cheltuieli non-recurente sunt cheltuieli privind taxele bancare de credit asociate cu emiterea de fonduri datoriei. Calculele sunt utilizate în mod obișnuit în numerar, utilizând caseta de depozit în condiții de siguranță - trebuie să plătească chirie această celulă, suma depinde de durata de utilizare și variază de la două până la cinci mii de ruble pe lună. Creditele ipotecare pot fi, de asemenea, transferate pe card, în acest caz, pentru eliberarea sa, iar serviciul va fi perceput un comision, precum și pentru retragerile de numerar de pe card pentru transferul de fonduri în contul de furnizor în bancă. Chiar dacă cardul nu se deschide, iar fondurile sunt transferate către client deschide un cont curent, banca poate percepe taxe pentru retragerile din acest cont, precum și transferul fără numerar la o altă bancă. Atunci când tranzacțiile fără numerar se poate percepe taxa pentru deschiderea unei scrisori de credit. O serie de bănci au păstrat taxe pentru luarea în considerare a cererii de credit, precum și pentru extrădarea lui.
Prin plăți anuale suplimentare periodice se vor aplica contractului (contractelor) de prelungire (prelungire) de asigurare. Prin reducerea soldului datoriei din costul de asigurare va fi redus.
Fie pentru familie, împovărat cu unul sau mai multe credite în bancă, conta pe ipotecare? Nu există din prioritățile băncii în raport cu acei debitori ale căror istorie de credit la momentul înregistrării ipotecare pur?
Regula de bază atunci când se evaluează solvabilitatea a debitorului - sarcina de credit ar trebui să fie rezonabile, valoarea plăților lunare nu ar trebui să depășească 30-40 la sută din venitul lunar total al familiei debitorului cheltuieli mai puțin obligatorii. Logica este că oamenii ar trebui să fie în măsură să ducă o viață normală, să plătească cheltuielile necesare, servind în liniște în același timp credit. Prin urmare, totul depinde de nivelul de venit, și este puțin probabil omul împovărat cu plata mai multor credite de consum, în condiții de siguranță pot plăti ipoteca.
Este de remarcat faptul că noțiunea de „puritate istorie de credit“ este o rudă. Este un lucru în cazul în care un debitor a luat și a plătit cu succes o cantitate semnificativă de credite pentru achiziționarea de achiziții mari - reparații auto în casă - și în momentul aplicării pentru un credit ipotecar nu are datorii restante. Si cel mai important, nu a recunoscut delincvenței în plata creditelor. Reclamantul, sub rezerva disponibilității de venituri suficiente, este mai ușor să conta pe primirea unor condiții preferențiale de procesare de împrumut. Un alt lucru, în cazul în care un potențial debitor nu a luat credit - banca nu poate judeca integritatea, capacitatea pentru o perioadă lungă de timp să plătească suma destul de mare de împrumut.
Maria, ceea ce, în opinia dumneavoastră, cel mai eficient algoritm pentru selectarea băncii și programul de credit ipotecar?
Dacă sunteți interesat într-un apartament cu specific într-o clădire nouă, cel mai bine este de a cere vânzătorului, în care băncile acreditate de obiect. De obicei, aceste bănci oferă programe și reduceri speciale pentru clienții partenerilor săi. Pentru astfel de programe pot fi simplificate procedura de adoptare a deciziilor privind creditarea, a stabilit suma minimă de plată în jos, o reducere la rata dobânzii poate fi de până la două puncte procentuale. În cazul în care alegerea dvs. - apartamente de pe piața secundară, atunci are sens să ia în considerare toate propunerile cu un nivel minim de pariu, pentru a examina cerințele pentru debitor și proprietate. De obicei, nivelul minim al ratelor dobânzilor implică restricții suplimentare și, dacă nu se califică pentru ei este de a fi găsit băncile care sunt dispuse să ofere cele mai atractive condiții bazate pe aceste cerințe pe care le îndeplinesc. În orice caz, ar trebui să examineze situația băncii pe piață pentru a vedea comentarii despre aceasta pe forumuri client.
Tu ar trebui să meargă cu siguranță la banca cu care ai deja o relație (sau păstra achiziție contribuții plătite). În acest caz, banca mai „știe“ despre tine ca un debitor, iar comunicarea cu creditorul va fi mai ușor (cu excepția cazului, desigur, creditele ipotecare probleme bancare).
Cum, pe de o parte, debitor, pe de altă parte - banca se pot proteja în caz de forță majoră, în care debitorul va pierde din orice motiv, capacitatea de a plăti la timp și în întregime?
Pentru a începe, debitorul trebuie să evalueze cu luciditate capacitatea lor de a plăti și de a înțelege în ce termeni și în ce măsură se poate rambursa împrumutul cu ușurință. Cea mai bună strategie - nu iau credit pentru limită și au întotdeauna o „pernă de siguranță“, sub forma a trei sau patru plăți lunare în cazul pierderii locului de muncă reducerea / temporară a plată. De asemenea, nu neglijați asigurare personală. Recent, a devenit inutil în multe programe ipotecare, și debitori au tendința de a salva. Permiteți-mi să vă reamintesc că prezența contractului de asigurare privată este o practică normală în țările dezvoltate. Costul de asigurare de viață nu este atât de mare în comparație cu funcția pe care îl efectuează în caz de urgență.
Dacă luați un împrumut cu o plată scăzută în jos, trebuie să luați în asigurare de răspundere a debitorului. Această asigurare ajută la evitarea unei situații în care încasările în numerar din vânzarea imobilului ipotecat după implicit, nu va fi suficient pentru a rambursa datoria debitorului în baza unui contract de ipoteca. Această politică crește, de asemenea, disponibilitatea creditelor ipotecare prin furnizarea de către debitor pentru a obține o plată inițială mai mică - 10%.
Nu există riscul de a compensației bancare pentru interesul excesiv de mare pe ipotecare? Și există în acest caz un „viitor luminos“ la Rumyniyan a cărui zakreditovannost crește, și, prin urmare, riscul pentru băncile nu a redus?
Fiecare banca are dreptul de a stabili rata dobânzii care corespunde politicii sale de creditare. În cazul în care banca oferă scumpe creditele negarantate, care este un risc de neplată, el este obligat să susțină sub ele sume importante de bani, iar rata la o astfel de bancă ar fi mare. În ceea ce privește viitorul debitori ipotecare, ratele de piață depind de disponibilitatea și costul de bani lungi pentru băncile în sine, precum și nivelul de risc pe care banca preia, oferind bani pe termen lung. Acum, se spune despre posibilitatea unei rate de restricție legislative, dar vorbim despre creditele de consum negarantate, în special POS-credite, nivelul costului, care este încă foarte mare.
În opinia dumneavoastră, ceea ce este mai profitabile ipoteci - întins la 10-15 de ani sau de plătit în următorii 5-7 ani? Ce înseamnă toate depinde de ratele ipotecare și metodele de plată de la client?
Strategia de rambursare a creditului este cel mai bun de a alege, pe baza stabilității veniturilor familiei a debitorului, în viitor, mai degrabă decât conceptul de profit curent. Așa cum am spus, suma cea mai rezonabilă a plăților pentru debitor este suma nu depășește 30% din venitul lunar al familiei. În cazul în care ponderea plăților în bugetul total a crescut considerabil, crescând riscul de insolvabilitate la cea mai mică scădere a veniturilor în cazul unor circumstanțe neprevăzute de viață. În consecință, strategia competentă atunci când aleg o serie de opțiuni de împrumut acasă este de a reduce dimensiunea de plată lunare, inclusiv prin creșterea termenului de împrumut. Cu această abordare, debitorul, pe de o parte, suficient protejată de impactul schimbărilor neprevăzute, iar pe de altă parte - are întotdeauna capacitatea de a accelera rambursarea împrumutului din cauza introducerii timpurii a economiilor în rambursarea datoriei principale. Și, desigur, este important să existe economii suplimentare de cel puțin 3-5 plăți lunare.
Cât de sincer, în opinia dumneavoastră, băncile provodyatpredvaritelnoe acum de client konsultirovaniesvoego? Ceea ce este mai bine - să cumpere mai puțini clienți, dar ele vor evalua în mod realist capacitățile lor financiare și îndeplinesc condițiile împrumutului la timp și în întregime, sau de a dobândi mai mulți clienți, care, spun ei, „obține bani“?
Evaluează activitatea altor participanți pe piață - o sarcină dificilă și ingrată. Din partea noastră, noi facem tot posibilul pentru a împrumutat primește toate informațiile necesare. Site-ul nostru conține informații detaliate despre tarifele și condițiile de programele noastre de credit, o listă de contacte și creditori primari. În plus, ne spune în detaliu toate caracteristicile unui credit ipotecar - ratele, cerințele pentru debitori, succesiunea de acțiuni în anumite cazuri. Forma contractelor noastre conțin aplicarea obligatorie - costul total al creditului (PSC), în cazul în care sunt enumerate toate plățile, inclusiv în continuare că un debitor va plăti o singură dată și va plăti în mod regulat. De asemenea, formularul conține o listă a principalelor riscuri, care ajută debitorului de a lua o decizie în cunoștință de cauză pentru a delibera.
Credeți că va fi în orice moment în curând orice modificări semnificative în țară cu privire la problema de creditare ipotecară? Poți vorbi despre orice tendințe care vor duce la anumite rezultate?
în special pentru Zanimaem.ru