Procedura de evaluare a metodei costului imobiliare
Proprietate Valuations Metoda costurilor cuprinde următoarele etape (Figura 12.1.):
1. Valoarea de piață a terenurilor ca o îmbunătățiri gratuite și la prețuri accesibile pentru cea mai bună utilizare.
2. Definiția înlocuire sau de înlocuire a costurilor de îmbunătățiri (directe și costuri indirecte).
profituri de afaceri 3.Opredelenie.
înlocuire 4.Otsenka (înlocuire) valoarea amenajarilor considerând profit de afaceri (p. + 2 n. 3).
totală 5.Opredelenie amortizarea cumulată a clădirilor și structurilor.
6.Otsenka îmbunătățiri de cost în considerare uzura (n 4 - n. 5.).
7.Otsenka valoarea totală a proprietății cu valoarea terenului (n. 1 + n. 6).
Costul de creare a proprietății, adică, costul de construcție, - .. Este costul (cost) al unei companii de construcții pentru producerea și livrarea acestora la obiectul de client. Costul lucrărilor de construcții executate organizarea de construcții pe cont propriu, suma costurilor asociate cu utilizarea de materiale în proces, combustibil, centrale electrice și echipamente, forței de muncă și altele.
Costuri în funcție de metodele de includere a acestora în costul lucrărilor sunt împărțite în directe și indirecte. Sub costurile directe se referă la costurile asociate cu producerea lucrărilor de construcții, care pot fi incluse direct în prețul lor de cost.
Sub indirecte (costuri de regie) se referă la costurile asociate cu organizarea și gestionarea lucrărilor de construcții legate de compania de construcții în ansamblu.
Toate cheltuielile de creare pas (construcție) a obiectului, în funcție de modificările intervenite în volumul muncii prestate, pot fi împărțite în fixe și variabile. Cheltuielile care nu depind direct de volumul lucrărilor de construcții, dimensiunea specifică a costurilor prin creșterea cantității de muncă va fi redusă, reducând în același timp creșterea, sunt permanente. Costurile care variază proporțional cu creșterea (scădere) a volumului lucrărilor de construcții, se referă la variabilele.
O listă detaliată a cheltuielilor incluse în costul sunt enumerate în modelul recomandărilor metodologice privind planificarea și evaluarea costului lucrărilor de construcții aprobate de Ministerul stroitelstvaRumyniya04.12.95g. № BU-11-260 / 7 și au fost de acord cu Ministerul Economiei și MOF (în continuare - recomandări tipice).
. În conformitate cu punctul 2.4 din recomandările modelului din costul lucrărilor de construcție a inclus costurile direct legate de producția de construcție, cum ar fi costul materialelor utilizate la fabricarea structurilor și componentelor de construcție, energie, combustibili; costurile forței de muncă lucrătorilor plătească; costurile de întreținere și exploatare a mașinilor și a mecanismelor de construcție; costurile asociate cu utilizarea de materii prime naturale, precum și multe alte tipuri de costuri. Se termină acest articol din listă „u) Alte cheltuieli incluse în costul bunurilor (lucrări, servicii), în conformitate cu ordinea stabilită de legislația România.“
Recomandări tipice (alin. 3.4), a stabilit următoarea listă de elemente de cost
1. „Materiale“ - aceasta include costul de achiziție, luând în considerare costurile de livrare la depozit și costurile de recoltare și depozitare.
2. „Costurile plata lucrătorilor“ - costurile acestui articol determinate pe baza tarifelor, tarife, bonusuri, garantate de legislația salariului minim, beneficii și compensații, etc., ținând seama de ordinea stabilită de reglementarea fiscală a fondurilor alocate pentru consum .. precum și alte norme și a legislației aplicabile în domeniul muncii și a salariilor.
3. „Costurile de întreținere și exploatare a mecanismelor de construcție n masini“ sunt calculate în funcție de timpul necesar de funcționare.
costul reproducerii Estimarea (înlocuire) a obiectului poate fi de asemenea preparați prin componentele de cost a căror compoziție este dată în Sec. 3.6 Recomandări model și are 5 membri (decriptată în anexa 2 la recomandări în standard).
1. „Costurile materiale“ includ costul achiziționate de materiale, structuri și componente, combustibil, energie, abur, apa, piese de schimb pentru repararea mașinilor de construcții și mecanisme, de muncă productive și servicii prestate de terți în mod direct în timpul construcției , în exploatare, întreținere și reparații mașini de construcții și aranjamente, costul nevoilor sale administrative și a altor industriale.
2. „Costurile forței de muncă“ sunt stabilite pe baza valorii plăților salariale bazate pe stimulente, precum și alte plăți compensatorii pentru munca prestată.
4. „Amortizarea“ este cantitatea de amortizare pe restaurarea completă a activelor de producție de bază, și se calculează pe baza valorii contabile a ambelor proprii și închiriate activelor sale de producție, care sunt supuse amortizării.
5. „Alte costuri“ sunt calculate pentru fiecare din mintea lor, pe baza normelor și reglementărilor în vigoare. Acest element, ca parte a lucrărilor de construcție a costurilor include impozitele, taxele, plățile (inclusiv plățile pentru asigurarea obligatorie) contribuțiile la fondurile de asigurare (rezervelor) și alte rețineri obligatorii efectuate în conformitate cu zakonodatelstvomRumyniyaporyadkom stabilit, plățile pentru emisiile (evacuări) de poluanți , compensații pentru invenții și propuneri de raționalizare, costul plăților dobânzilor la credite, plata de lucrări privind certificarea produselor, costul de deplasare, de ridicare, organizații de plată terț pentru protecție împotriva incendiilor și pază, de formare și reconversie profesională, pentru reparații de garanție și de întreținere pentru serviciile de telecomunicații, centre de calcul, bănci, chiria unor active fixe de producție (sau părți ale acestora), amortizarea activelor necorporale, de plată servicii prestate de terți, precum și alte costuri.