planificate corect spatiu de birouri - una dintre componentele unei afaceri de succes. Și începe cu aranjamentul de leasing. Dacă este setat inițial prioritățile în selectarea spațiilor și să examineze semnele documentul cu atenție, mai târziu va economisi timp, nervi și bani și face cooperarea cu proprietarul confortabil.
Reducere de 5% pentru imobiliare comerciale! 1 mn de metrou!
Au intervenit vorbit despre faptul că biroul este un contract de închiriere și că ar trebui să fie furnizate în avans:
Alexander Artyukhov. director de direcție de dezvoltare GK Auri
Roman Ameline. Șef Departament Comercial Proprietate la Blackwood
Anton Belykh. Managing Partner al ADN-ului Realty
Elena Semenikhina. Directorul de dezvoltare a afacerilor „GEMA Invest“
director de direcție de dezvoltare GK Auri
- Dacă introduceți într-un contract este important pentru proprietarul locului, este mai întâi necesar să se acorde o atenție la documentele de dreapta de stabilire. (Certificat, pașaport și ITO m. P. Extras din registru). practica pe care nu este în favoarea locatarului.
- Dimensiunea depozitului de securitate.
- Fie că plățile sunt datorate.
- Penalitățile pentru întârzierea efectuării plăților.
- Poziția care definește politica de rambursare depozit de securitate
- îmbunătățiri Fond de comert (care va avea loc după încetarea DA și care este considerat îmbunătățiri permanente)
- Echipament de Inginerie (aer condiționat și așa mai departe. P.), pe care aveți de gând să instalați.
- Casa de reguli (mod de operare, recepție, parcare, și așa mai departe. N.)
- Actul de partajare a responsabilităților pentru întreținerea tehnică a spațiilor
- a ceea ce constituie o plată de leasing. (Tarif pe mp + serviciu + operațiune parte variabilă (GWH, căldură, e / e)). Ai nevoie pentru a vedea modul în care acest lucru se reflectă în contractul de închiriere (astfel încât să puteți transporta cu ușurință pe cheltuieli, fără riscuri fiscale)
- Cum și în ce mod este susținută de activitatea vitală a obiectului (prezența serviciului de întreținere, dispecer de serviciu, responsabilitatea și capacitatea de luare a deciziilor a unui obiect gestionat)
- Prezența sistemelor de siguranță împotriva incendiilor și de alarmă
- Utilizarea conform destinației a spațiilor
Șef Departament Comercial Proprietate la Blackwood
Ce ar trebui să caute în momentul semnării contractului de leasing de birou:
Răspunsul neechivoc nu se datorează faptului că nu există două contracte de leasing identice. Totul depinde de cine acționează ca proprietar și chiriaș în tranzacție care ce obiective, care are ce date de sarcină și de intrare. Fiecare parte și prioritățile sale în diferite cazuri, unul și același criteriu de închiriere poate avea diferite grade de importanță. De exemplu, pentru cineva important termeni pur comerciale, și nimic mai mult. Toate discuțiile în acest caz, se reduce la numere. Iar pentru un alt chiriaș, de exemplu, prețul poate nu contează (în buget). Pentru astfel de chiriași poate fi importantă transparența contractului de leasing, responsabilitățile și obligațiile părților și așa mai departe. exemplu, cineva acordă o mare importanță pentru încetarea anticipată a contractului de închiriere și în cazul în care proprietarul nu oferă un astfel de drept, tranzacția nu se poate dezvolta. Dar există chiriași care sunt încrezători în îndeplinirea obligațiilor sale pe durata contractului de leasing și de a le că elementul nu va fi critic. În general, trebuie să acorde o atenție la tot. Fiecare element poate fi important în funcție de intrare pe care o avem.
Ce este inclus în plata de leasing:
Există, de asemenea, important este o altă întrebare - cursul de schimb. De obicei contractele de leasing sunt exprimate în dolari SUA, la cursul de schimb Banca Centrală la data plății. Din moment ce în țara noastră, rata de schimb este instabil, orice companie care se respectă ar trebui să înțeleagă riscurile. De exemplu, dolarul poate crește puternic și chiriaș pot pierde multi bani. Soluția de rezolvare a problemei - instalarea coridorul de dolarul american (de exemplu: în cazul în care rata este mai mare de 35 de ruble per 1 $, plata va avea loc pe 35 și, de asemenea, în direcția opusă.).
Care sunt posibilele capcane:
Dacă este în contractul de închiriere - astfel încât ceea ce vrei. Din nou, nu există nici acorduri standard de închiriere, și care poate fi o capcană pentru un chiriaș la altul și, ca atare, nu poate fi.
Cu toate acestea, există un risc general pentru aceste contracte, o indexare anuală a ratei de bază. De multe ori interesat de maximizarea locator (10% cerere practica locatorului). Această întrebare se referă la partea generală a condițiilor comerciale și la nivel global nu afectează textul contractului de leasing.
Managing Partner al ADN-ului Realty
Acordul de bunuri imobiliare comerciale - este mult mai complexă decât documentul contractul de închiriere de locuințe. Prin urmare, ar trebui să fie chiriași extrem de atenți atunci când semnarea unor astfel de documente. În mod ideal, în contractul imobiliar comercial al tuturor evenimentelor posibile trebuie să fie înregistrate, care pot apărea pe durata contractului de leasing. Nu este necesar să se creadă proprietarii care refuză să înregistreze un punct important în acord, insistând pe cuvintele pe care „acest lucru nu se va întâmpla.“ Dacă nu, ceea ce împiedică scris în contract? Și dacă încă remedia acest lucru sau proprietarul nu vrea un punct în contract, atunci riscul unui astfel de eveniment este extrem de mare.
În primul rând, desigur, noi trebuie să acorde o atenție la secțiunea financiară a contractului sau a chiriei. Pot fi diferite finețe - inclusiv dacă această plată a TVA și de exploatare cheltuieli sau nu, ce costuri sunt incluse în chirie, și care sunt plătite în partea de sus a ceea ce dimensiunea depozitului de securitate, care este procedura de plata chiriei, pentru ce sumă și cât de des proprietarul poate ridica ratele chirie, etc .. Toate aceste elemente sunt de obicei elaborate în etapa negocierilor preliminare, astfel încât trebuie doar să verifice dacă contractul au fost reflectate cât mai mult posibil în mod corect. În general, chiria este formată din fixe și variabile. Permanent - această taxă este pentru contractul de închiriere, iar variabila - pentru a acordat, taxele și serviciile furnizate de către proprietar sau de organizațiile municipale. Toate aceste taxe și modul în care aceste plăți ar trebui să se reflecte în contract.
Al doilea punct de semnificație - este posibilitatea de a intra în fiecare parte a contractului și de compensare / penalități atunci când o astfel de retragere. De obicei, proprietarii insistă că, în caz de încetare anticipată a contractului de către chiriaș, el pierde un depozit de securitate, dar nu își rezervă dreptul de a refuza de a executa contractul, pur și simplu prin returnarea unui depozit. Prin urmare, o idee bună să se înregistreze nu numai valoarea restituirii depozit de securitate, dar, de asemenea, o amendă de dimensiuni comparabile. În cazul în care chiriașul îmbunătățește semnificativ camera pe cheltuiala proprie, prin investirea în reparații o mulțime de bani, este necesar să se stabilească rezilierea contractului de incapacitatea proprietarului și a închiria crește mai sus de indexare, în absența încălcării de plată. Pentru că există cazuri în care proprietarul închiriat spații în stare proastă la costuri reduse, chiriașul făcea acolo reparații, după care proprietarul a dat seama că sala costă mai mult și caută oportunități pentru a scăpa de chiriaș și eliberându-l mai scumpe.
Ar trebui, de asemenea, să acorde o atenție la zona a camerei, și înainte de semnarea contractului pentru a se asigura că a stat, pentru a evita toate neînțelegerile posibile. În cazul în care compania dvs. este importantă pentru prezența sau absența unor vecini (de exemplu, cu o activitate similară), este de asemenea posibil să se înregistreze contractul - de exemplu, o interdicție privind închirierea spațiului în operatorul de construcție la același profil. Cu toate acestea, se înțelege că așa-numita oferta „exclusiv“ numai pentru închirierea de suprafețe mari și necesită, uneori, să plătească pentru asta.
Dar nitpick în textul tratatului, care nu este important, nu este necesar. Foarte des, avocații chiriaș sufla pe apă și să înceapă să se stabilească aproape virgule - proprietarul unor astfel de revizuiri mai bine să nu irita, în cazul în care a fost atins poziții principială cu privire la înțelegerea reciprocă.
Directorul de dezvoltare a afacerilor „GEMA Invest“
1. Este necesar să se evidențieze următoarele puncte importante în acordul de a inchiria spatii de birouri:
2. Plățile de leasing.
Există mai multe abordări pentru formarea plăților de leasing. Răspândită primesc acum net tratament tripple (rata purificată de trei ori). Apoi, rata de închiriere este format din rata de bază, costurile de operare și utilități plăți. Rata pentru cheltuielile de exploatare includ întreținerea zonelor comune și a sistemelor de inginerie comune. facturile de utilități - plata pentru energie termică, energie electrică, apă - plătit de multe ori pe baza citirii contoarelor. Cu toate acestea, uneori, proprietarii includ plata pentru căldură în cheltuielile de exploatare. Dar energia electrică este întotdeauna încărcată separat.
A doua abordare - chirie + utilitati. Acest lucru înseamnă că proprietarul nu se împarte la chiria de bază și ratele de funcționare.
A treia abordare - chirie ( "all inclusive"). Această abordare este extrem de rară și numai în birourile de clasa C și mai jos.
3. Capcanele:
- La instalația nu poate fi decât un singur operator, ale cărui costuri de servicii va fi prohibitiv de mare. Un fel de monopol al comunicațiilor, la scară locală. În acest caz, nici un chiriaș nu va fi capabil să facă, așa că trebuie să se prevadă o astfel de situație în avans.
- Proprietarul poate impune propriul său serviciu de funcționare de serviciu, care va fi arătat în contractul de închiriere. Apoi, trebuie să vă asigurați că societatea de servicii competente și serviciile sale sunt vândute la prețul pieței (nu prea scumpe).
- Orice alte servicii care sunt impuse locatorului. Subliniez: acest lucru nu este neapărat un lucru rău; dar ai nevoie pentru a afla calitatea și prețul acestor servicii.
alte articole
