Contract capitalul propriu al 214-FZ este o protecție sigură a drepturilor de proprietate cumpărătorilor. Și în cazul în care consumatorul este un avantaj, pentru dezvoltatorii legii poartă o mulțime de aspecte negative. Despre ce fel de argumente pro și contra este plină de Legea federală privind participarea social - în detaliu în următorul articol.
Până în prezent, achiziționarea unui apartament într-o casă nou construită pe contractul capital, în conformitate cu 214-FZ, este modul cel mai relevant pentru a cumpăra propriile lor case. Cererea mare din cauza: o companie de construcții pentru posibilitatea de a atrage micii investitori și potențialii cumpărători posibilitatea de a reduce costurile pentru achiziționarea de bunuri imobiliare cu 30-50%. Cu toate acestea, trebuie remarcat faptul că Legea federală №214-FZ „Cu privire la participarea la construirea în comun a clădirilor de locuit și a altor bunuri imobiliare și cu privire la modificarea unor acte legislative din România“ este pentru toți participanții de construcție comun este parte avantajoasă și dezavantaje.
Shared de construcție: avantaje pentru cumpărător a proprietății
Adoptarea Federal Legea 214-FZ PravitelstvomRumyniyasrazu, de asemenea, a adus schimbări în activitatea companiilor de construcții, în acest caz, cumpărătorii dobândit protecție juridică pentru investițiile lor. Pentru deținătorii de profesioniști contract de capitaluri proprii de 214-FZ sunt evidente:
1. O reducere semnificativă a riscului de dublu vânzări de bunuri imobiliare. Acest avantaj se datorează necesității de înregistrare a contractului cu Serviciul federal de înregistrare, care, în sine, este o garanție de fiabilitate și siguranță a tranzacției. În primul rând, Rosreestr nu se poate înregistra de două ori de control tratat pe același subiect. În al doilea rând, contractul pentru 214-FZ reduce semnificativ riscurile instituțiilor bancare care emit produse de credit pentru achiziționarea de clădiri noi. În al treilea rând, legea de participare de capital în construcția prevede un sistem simplificat de înregistrare a drepturilor de proprietate: această procedură are loc imediat după punerea în funcțiune și semnarea actului de apartamente recepție și transmisie. În plus, documentele de înregistrare a deținătorilor de interese de proprietate poate depune ea însăși, fără implicarea reprezentantului dezvoltator (dezvoltator).
Ca un exemplu al dublei vânzarea de apartamente, care suprimă FZ-214 de participare la capital, luați în considerare următoarea diagramă. La etapa inițială de construcție dezvoltatorul încheie un contract cu contractantul, participare la capital sau investitor, investitori imobiliari pentru a calcula condiția pentru investiții este un transfer de proprietate de la eliminarea ultimului apartament in casa finit. În continuare există un conflict între dezvoltator și relațiile partenere și de afaceri, înregistrarea contractelor, rupte. Dezvoltatorul, la rândul său, că dreptul său de a pune din nou pentru vânzare proprietăți, trimise anterior investitorului (contractantul) consideră. Și clienții care fac o achiziție de apartamente la contractul oficial de vânzare, se găsesc brusc într-o situație care necesită protecție a drepturilor și intereselor lor legitime în instanța de judecată.
2. Legea federală 214-FZ de capitaluri proprii de participare prevede cerințe stricte cu privire la dezvoltator obține documente de titlu și documentația de proiect - construcția instalației nu poate fi începută fără consimțământul organizațiilor relevante. În acest caz, cumpărătorul, desigur, devine avantajul său - obiectul finit va fi pus în funcțiune în caz de orice narusheniy.3 tehnice. În conformitate cu Legea federală 214-FZ de capital, în cazul rezilierii contractului din vina DDU oricare dintre părți, prevede revenirea făcute de fondurile participante pe acțiuni în totalitate. Cu toate acestea, legea prevede condițiile care îndreptățesc deținătorii de interes pentru a solicita dezvoltator la o penalizare pentru executarea necorespunzătoare a contractului. La rândul său, rezilierea contractului, în cazul OP-urilor prestabilit de participant a obligațiilor sale în temeiul contractului (de exemplu, nu face plăți în timp util), pe baza legii este un proces complicat. Prin urmare, înainte de încetarea contractului de capital, apartamentul nu poate fi re-oferite pentru prodazhu.4. 214-FZ prevede anumite drepturi ale acționarilor în construcția cotei. Astfel, legea permite pentru întârzierea efectuării plăților la participant, cota de mai multe ori pe an, cu penalități minime. În acest caz, dezvoltatorul pentru transferul prematură a cheilor către cumpărător a proprietății poate avea ca rezultat o amendă de dimensiuni relativ mari. Anterior, compania de construcții indicate pe termen nelimitat transferat la cota obiectului, este termeni destul de vagi, cum ar fi „termenul limită planificat a obiectului.“ Această condiție este destul de a da dezvoltator dreptul de a transfera colectarea de chei, în orice moment, fără a ține cont de cumpărător. Legislația actuală permite amânarea punerea în funcțiune a casei cu notificarea obligatorie pentru toți acționarii nu mai târziu de 2 luni înainte de ora stabilită. Dar, în același timp, dezvoltatorul va trebui, de asemenea, să plătească neustoyku.5. Legea federală nu dă dreptul dezvoltator pentru a schimba costul de proiectarea și construirea de obiect. În special, această condiție vine vorba de planificare sau camera apartamente, diferența în zona dintre proiect și efective de metri pătrați. În cazul unor schimbări în zona donat un apartament în partea de jos a cumpărătorului are dreptul să ceară de la constructor reduce costul proiectului. În plus, dezvoltatorul nu are dreptul de a modifica prețul convenit anterior pe metru pătrat. Dar, în caz de forță majoră (de exemplu, o creștere bruscă a costului materialelor de construcție, implicit pe scară largă în țară, etc.), dezvoltatorul are dreptul de a solicita o taxă de kvartiry.6 cumpărător. Federal Legea 214-FZ prevede cazurile de încetare a contractului de construcție în comun de către deținătorii de interese, precum și posibilitatea de recuperare a compensației companie de construcții:- nu transferul în timp util a obiectului de construcție în comun;
- rezilierea sau suspendarea construcției proprietății;
- Adăugarea de modificări semnificative Builder în proiect modificări dimensiunea obiectului de documentare în apartament cumpărător;
- schimba sediul scop dezvoltator non-rezidențiale, care fac parte din obiectul de construcție în comun;
- încălcarea cerințelor pentru calitatea de construcție a obiectului de construcție.
construcție comună de dezavantaje 214-FZ pentru dezvoltator
- Legea nu permite schimbări în declarația de proiect în curs de construcție. Cu toate că, în unele cazuri, pentru a se evita tranziții prelungite la descărcarea anumitor acțiuni din partea constructorului este doar o condiție prealabilă.
- Dezvoltatorul nu are dreptul de a reduce costul pe metru pătrat, chiar dacă actul în interesul cumpărătorului. În caz contrar, restul deținătorilor de interese pot solicita construirea de rambursare a plăților excesive.
- Legea 214-FZ nu prevede norme clare de primire și transmitere a proprietății de construcție participativă.
Fără îndoială, construirea de instalații, în conformitate cu Legea federală 214-FZ este un proces destul de complicat pentru companiile de construcții, dezvoltatorii atât de mari sunt soluții mai simple, de exemplu, construiesc case în întregime pe cheltuiala proprie, fără a fi legat prin participarea tratate de capital, și numai atunci, după punerea în funcțiune, a pus apartamentul la vânzare. companiile de construcții mici care încearcă să eludeze cerințele stricte ale legii, „scheme gri“ de multe ori aleg să pună în aplicare proiectele lor.