Sistemul Index (coeficienți) de conversie (schimbare) costul estimat de construcție
Sistemul Index (coeficienți) de conversie (schimbare) costul estimat de construcție
Indicele de sistem (coeficienți) de conversie (schimbarea) costul estimativ al construcției este un instrument esențial pentru stabilire a prețurilor în construcții astăzi. Indecșii sunt utilizate pentru a determina costul de construcție în curent (sau forward), prețurile și să plătească pentru lucrările de construcție și de instalare între clienți și contractori.
Scopul principal al indicelui (factor) - reprezentând factor de creștere a costului de construcție în raport cu linia de bază.
Nu există nici un motiv să credem că sistemul de indexare - acesta este un fenomen temporar, în contextul inflației ridicate în România.
atitudini negative față de indici între profesioniști și organizații individuale nu se datorează simplul fapt al existenței lor, și modul în care acești indici sunt dezvoltate și aplicate. Din păcate, în unele regiuni în materie de indexare grabă la extreme - uneori considerate a fi suficiente pentru a distribui 2-3 indici pentru toți, dar undeva indicele de aproape fiecare poziție a bugetului local.
în esența sa economică a indicilor doar reflectă rata inflației efectiv predominantă (apreciere) în clădire și sunt derivate din nivelul actual al prețurilor resurselor de construcție.
Indici (coeficienții) pot fi clasificate în funcție de diferite caracteristici și scopul:
în ceea ce privește valoarea de traducere:
- curent, și anume, în momentul estimării, sau certificatul de finalizare ..;
pe componenta economică a costului estimat:
- Indicii elementelor de costuri directe (la plata lucrătorilor, costul de exploatare a mașinilor și a mecanismelor de construcție, la costul materialelor, produse, structuri, echipamente); - valoarea totală a lucrărilor de construcții (așa-numitele SMR indicii de conversie ..);
în funcție de tipul de construcție, facilități, complexe și activități:
- pentru construcții noi și de reconstrucție, reparație și restaurare, și așa mai departe. d.
- de clădiri și structuri (case, școli, rețele exterioare, drumuri, etc.);
- excavare, fundații benzi, palplanșe și t. d.
Reflecția mai precisă și corectă a structurii valorii estimate curente se poate realiza așa-numitul „index (raport) la elementele de costuri directe pe tipuri de construcții și montaj (reparații și construcție, punere în funcțiune, restaurare) de locuri de muncă.“
- plata lucrătorilor;
- costul de exploatare a mașinilor și a mecanismelor de construcție;
După calcularea indicilor sunt determinate de rezultatele costurilor directe la nivelul actual al prețurilor perceput costurile globale, profitul estimat, și așa mai departe. D. Pe reglementările actuale la valoarea curentă. O astfel de metodă conta este recomandată ca varianta de bază, asigurând o reflectare corectă a structurii costurilor pentru un anumit tip de obiect și de construcție (complexele) lucrării.
În ceea ce privește numărul de specii și pachetele de lucru, precum și împărțirea lor internă în sub-specii, numărul de indici ar trebui să acopere cel puțin secțiunile principale ale bugetelor locale și necesitatea de a urmări cheltuielile generale adecvate de încărcare (HP) și profitul estimat (SP). La determinarea indicelui se poate concentra pe activitățile principale, enumerate de HP și SP.
Asta-i drept, atunci când indicii corespund secvenței tehnologice de activități (producție) de construcție, și pot fi separate:
- pentru lucrări de construcții civile - terasamente, fundații benzi, fundații buclate, pereții părții subterane, pereții de pereți exteriori de interior, pardoseli, pereți, pardoseli și baze, coperți și acoperișuri, de umplere deschideri, scări și platforme, finisaje de lucru, diferite de lucru (pridvor, zona orb, etc) și așa mai departe p..;
- constructii speciale - fundatii pentru utilaje, canale de bază speciale și gropi, decantare, garnituri și izolare, acoperiri de protecție chimică, etc;..
- în documentele sanitare interioare - apa, canalizare, HVAC gazificare aerului, etc.;.
- Instalarea de echipamente - achiziționarea și instalarea de echipamente de proces, proces de conducte, structuri metalice (referitoare la instalarea de echipamente), etc ...
În cele mai multe cazuri, principalele dispute dintre contractanți și clienții au loc datorită indexului pe materiale. Desigur, orice indice are element de condiționată, și are o eroare în ceea ce privește condițiile specifice, așa-numitele „fapte“. Soluția cea mai potrivită este faptul că clientul și contractantul sunt de acord cu privire la utilizarea „indexuri individuale“, calculate pe baza estimărilor specifice (acte) cu privire la proiect. Tehnologia individuale calcul al indicelui este aceasta: de la buget (sau certificatul de finalizare) este eșantionat materialul de bază (de stabilire a prețurilor), într-un raport de volum și prin compararea prețului estimat real curent cu indicele de bază afișat individual, care acoperă toate materialele, atât de bază și filială. Practica indicilor individuali de dezvoltare și de aplicare a arătat că dezvoltarea și coordonarea lor a părților merg pe tipuri speciale de construcție, precum și operațiunile și punerea în aplicare a proiectelor specifice (unice).
Având în vedere indicii în funcție de tipul de muncă, aceasta ar trebui să ia în considerare cazurile în care estimările (sau, ca regulă, acte de acceptare) sunt făcute fără o diviziune detaliată în secțiuni și tipuri de muncă. În acest caz, este nevoie de așa-numitele „indici compozit la elemente de costuri directe,“ luând în considerare întreaga gamă de lucrări pe construcții (reparații) site-uri. De exemplu: „complexe de lucrari de constructii de case cu cărămidă“, „o lucrare complexă de stabilire a principalelor rețele de alimentare cu apă externă“ sau
Pe proiecte de locuințe, cu principalele decizii de design, putem recomanda despre următorul indicele compozit:
- construcție în general;
- case din cărămidă;
- case din prefabricate din beton (panou, bloc, în conformitate cu seria standard);
- Case polnomonolitnye;
- casa monolitic combinat (frame-monolit) cu închidere structuri realizate din cărămidă;
- home monolitică combinate (frame-monolit) cu structurile de incorporare din blocuri de beton cu căptușeală care se confruntă cărămidă și t. d.
Indicii compozit la elemente de costuri directe în funcție de tipul de construcție, clădiri și structuri pot fi utilizate pentru decontare între clienți și antreprenor general. Clientul plătește antreprenorul general pentru indicele integrat (angajamente aeriene complexe, planificare, timp, de iarnă) și antreprenorul general plătește subcontractanții în indicii pentru tipurile de muncă (cu calculul deasupra capului, de profit, de timp, de iarnă, de asemenea, în funcție de tipul de muncă). Un astfel de sistem este foarte convenabil, deoarece reduce timpul de pregătire estimat și documentația-a construit si declina orice nevoie a clientului de acorduri detaliate pentru fiecare tip de lucrare. Firește, indicii compozit au un grad mai mare de eroare în comparație cu indicii pentru tipurile de muncă, dar la o destul de mare de obiecte, această eroare este compensat prin operarea la indici mai mari și mai mici.
O deficiență majoră a indicilor generali este gradul ridicat de eroare. Indexuri sunt dezvoltate pe baza unor acțiuni (în procente sau valoare), reprezentând toate elementele de bază un cost estimat - salarii, utilaje, materiale, aeriene, profit. Acestea sunt luate din cota estimărilor costului standard, și, în special, șantierul de construcții a raportului dintre aceste acțiuni pot fi semnificativ diferite. Desigur, în cazul în care baza de calcul pentru a lua indici individuali definite pe un anumit obiect, eroarea poate fi minimiza, dar indicii cele mai comune sunt dezvoltate ca serviciile de informații regionale sau organizații de pe teren.
Costul indexuri echipament de conversie
costul total forward-Deflatorul lucrărilor de construcție și de instalare
Scopul principal al acestor indici speciale - servi ca un instrument important pentru determinarea prețurilor contractuale solide (fixe) în construcții. Necesitatea de a stabili un astfel de preț rezultă din orice proces de participanți de investiții și construcții: clienții (investitori) doresc să aibă o idee de volumul final al investițiilor necesare pentru proiect, ținând cont de timpul și creșterea costurilor de construcție. Contractorii, de asemenea, trebuie să se calculeze prețul stabilit pentru întreaga perioadă de construcție în condițiile în care distribuirea comenzilor de construcție, mai mult și mai trece prin oferte (oferte).
Utilizarea indicilor de deflatorul predictive implică anumite riscuri atât pentru contractant și client. Costul final al proiectului „după faptul“ poate fi mai mare decât valoarea determinată prin indicele deflatorului, și vice-versa. În primul caz, toate costurile vor scădea costurile mărite ale contractantului, iar în a doua economie va rămâne în posesia sa.
kodeksRumyniyaopredelyaet civilă:
În cazul în care costurile reale ale contractantului au fost mai mici decât cele luate în considerare la determinarea prețului de muncă, contractantul își rezervă dreptul de a plăti pentru munca la prețul prevăzut de contract, în cazul în care clientul nu dovedește că economiile obținute de către contractant a afectat calitatea muncii prestate. În acord de contract poate fi prevăzută pentru distribuirea contractantului economii între părți.
Contractantul are dreptul de a solicita, în conformitate cu articolul 450 din această revizuire bugetară Cod, în cazul în care nu din motive independente de voința sa costul lucrărilor a depășit estimarea de nu mai puțin de zece la sută. "
Poziția de 10 la sută este depășită, estimarea este de dorit să se includă în contract cu un preț solid (fix). La elaborarea și aplicarea deflatori predictive sunt luate în considerare de început și de sfârșit datele planificate de construcție (în normele de durată) și rata de producție și financiare restante în construcții de luni (% cost estimat). Transmite-Deflatorul, de regulă, sunt dezvoltate la valoarea totală estimată determinată de nivelul actual al prețurilor la momentul încheierii acordului (contractului).
Pentru a calcula solid (fix) din prețul contractului trebuie să fie:
- determina costul inițial estimat al lucrărilor și la nivelul actual al prețurilor, inclusiv utilizarea indicilor de componente de cost sau complexe, așa cum sa menționat mai sus; - creșterea costurilor de construcție și de instalare care rezultă în nivelul actual al prețurilor de deflatorului prognozat pentru termenul corespunzător de lucrări;
- 3% - pentru obiecte de producere.
Pentru calcule utiliza rezerva în dimensiune între client și contractor:
- 1% - pentru clădirile rezidențiale și publice;
- 1,5% - la alte obiecte și structuri.
- să ia în considerare taxa pe valoarea adăugată (TVA).
În efectuarea de plăți intermediare (lunare) pentru lucrările efectuate cu solide general al prețurilor (fix) se poate trece de la procentul de muncă totală finalizare sau să fie suprascrie schimbarea indicelui curent al valorii estimate, clientul face munca de plată în termen de 95% din valoarea muncii prestate. La livrarea obiectului și calculul final într-un preț greu (fix) a plătit suma de retenție mai devreme pe calculele intermediare.
Factori de corecție teritoriale
Acești indici nu sunt atât de mult pentru a converti costul estimat al bazei la nivelul actual al prețurilor, ci mai degrabă pentru a aduce costul estimat (sau unele dintre elementele sale), în același nivel de preț (valoarea inițială sau curent) la condițiile locale.
Condițional factori teritoriale pot fi împărțite în două grupe.
Factorii locali pot fi dezvoltate la costul total estimat la componentele individuale de costuri, în funcție de tipul de construcție, clădiri și structuri, complexe și tipuri de muncă.