Cei care s-au confruntat cu piața clădirilor noi în timpul crizei știu că cea mai sigură modalitate de a cumpăra un apartament la un preț mai mic decât cel al unui dezvoltator este de a face o înțelegere cu diferite organizații contractuale. Reducerea contractorilor poate ajunge la 5, 10 și chiar 15% din costul inițial. Cu toate acestea, pentru cumpărător, riscurile diferite cresc. Cum să le minimizăm, de unde să începem și cum să ajungem fără a rămâne și fără un apartament și fără bani?
Toate acestea au condus la o situație în care contractorii au fost un bazin imens de metri pătrați, în timp ce nu are un personal nu este ceea ce agenții imobiliari și chiar profesioniști, care au cel puțin unele axate pe piata imobiliara. În același timp, orice antreprenor este o entitate juridică care are obligații de a plăti impozite, plăți de închiriere și leasing, precum și salariile angajaților săi. Ie pur și simplu a pus, dezvoltatorii au aruncat de pe problemele lor financiare pe contractori care, cu care se confruntă cu alegerea "de lucru pentru un apartament sau de a nu lucra deloc", a ales primul. Drept urmare, pentru a monetiza apartamentele cât mai repede posibil, au fost obligați să reducă prețurile, concurând astfel cu firme de construcții.
Pe măsură ce criza crește, numărul de apartamente de la antreprenori devine mai mult. Adevărat, trebuie remarcat faptul că dezvoltatorii "impinge" organizațiile contractuale nu sunt cele mai bune dintre obiectele lor - în primul rând, ei renunță la etajele extreme, nereusite layouts și oferte în ușile din față.
În același timp, un cerc vicios închis al unui antreprenor-dezvoltator a apărut pe piață: nu există vânzări de la constructor și plătește pentru apartamente; contractorul, pentru a obține bani mai repede, dumping, în concurență cu dezvoltatorul; din cauza dumpingului contractantului, dezvoltatorul nu are vânzări de apartamente proprii la prețul pieței, ceea ce înseamnă că nu există bani. Și totul pentru unul nou. Evadarea unui astfel de carusel este foarte dificilă.
Odată cu creșterea crizei, numărul de apartamente din antreprenori devine doar mai mare
Se pare că într-o astfel de situație, cumpărătorul ar trebui să fie câștigătorul, deoarece acest ciclu de barter răcește în mod semnificativ piața imobiliară supraîncălzită în anii anteriori. Cu toate acestea, de multe ori întregul risc - de la probabilitatea de afaceri neterminate în criză la eșecul contractantului îndeplinirea obligațiilor față de dezvoltator - să se ducă la cumpărătorul final.
Pentru a înțelege punctele slabe ale schemelor de barter, să analizăm mai detaliat acest mecanism.
Orice barter este întotdeauna un compromis al cerințelor reciproce sau, în limbaj simplu, ești pentru mine, eu pentru tine. Dezvoltatorul și antreprenorul încheie în același timp, între ele, două contracte - un contract de muncă contractuală și un acord de participare la capital. Pentru a atrage banii unei terțe părți - cumpărătorul final al unui apartament - contractantul poate încheia un contract de cedare a dreptului de revendicare.
Și aici apare chiar diferența care trebuie să fie temută. Antreprenorul are nevoie de bani, pentru că are nevoie să-și facă publice munca de contract, salariile și materialele, fără de care pur și simplu nu poate lucra. Și atunci există o tentație de a atrage bani pentru cuvântul dvs. de onoare. Ie V-am vinde un apartament mai ieftin decât piața cu 10-15%, iar tu îmi dai imediat bani. Și când voi termina toată munca mea de contract, atunci voi înregistra contractul de atribuire. Pentru a vă asigura că antreprenorul poate să arate chiar și un contract de capital propriu înregistrat. Un astfel de acord "de domn". Și mulți o fac.
Cei care au studiat 214-FZ amintesc că acordul privind acțiunile nu este sinonim cu cumpărarea și vânzarea. "Fiica" este dreptul de a cere un apartament de la constructor după finalizarea construcției. În contractul de cesiune, acest drept poate fi transferat. Poate fi moștenit sau arestat. Dar ar trebui întotdeauna să fie înregistrat în Rosreestr. Numai pentru înregistrarea unei astfel de cesiuni se cere plata integrală de către creditorul inițial - adică contractantul trebuie să efectueze mai întâi toate lucrările și să le conducă prin departamentul contabil al constructorului, după ce a primit un certificat de plată integrală.
În consecință, cumpărătorul "se blochează" pe sine un dublu risc - riscul ca dezvoltatorul să își îndeplinească obligațiile de a finaliza construcția și riscul de a-și îndeplini obligațiile de către contractant. Și dacă - chiar și în teorie - dar dezvoltatorul poate într-un fel reconcilia diferențele lor, în speranța de a recurge la ajutorul de stat, cu contractantul, a primit banii, va lua doar nimic.
Dreptul de revendicare trebuie să fie întotdeauna înregistrat la Rosreestr
Ce putem recomanda fiecarui participant la o astfel de tranzactie "trilaterala"?
Pentru mai multe consilii ale clientului final, dar esența lor este unul - aveți nevoie pentru a contacta organizația de serviciu, care a fost creat pentru a se evita confuzia și fraudă cu bunuri imobiliare - Rosreestru. Determinată cu organizația apartamentului și a contractantului, de la care doriți să-l cumpărați? Apoi, aveți nevoie de trei documente - înregistrat un acord de capital constructor-contractor, un certificat de plata integrală a apartamentului și un extras din Registrul de stat unificat (Unified Registrul de Stat al drepturilor) ale terenului pe care este construită casa. Primul se va asigura că apartamentul a fost odată alocate contractantului, al doilea va da încredere că apartamentul nu are datorii, iar declarația se va asigura că acest apartament contractantul nu a reușit încă să vândă oricui.
Relația dintre contractant și dezvoltator este, de asemenea, destul de ușor de gestionat, atunci când dezvoltatorul își poate recâștiga riscul unei relații cu antreprenorul. În acest scop, în schimbul unei scrisori de garanție privind îndeplinirea obligațiilor care decurg din contractul de construcție, dezvoltatorul emite un certificat de plată într-o sumă echivalentă. Acest lucru va permite antreprenorului să realizeze un apartament pe baza unui contract de cesiune a dreptului de revendicare.
Mulți întreabă întrebarea, unde să caute apartamente "contractate"? Dacă decideți să cumpărați un apartament într-o clădire nouă de la antreprenor. cheltuiți o parte din banii economisi pentru a atrage un agent imobiliar profesionist la tranzacție. La urma urmei, pe lângă faptul că antreprenorii nu au personal propriu de vânzări imobiliare, plasați propunerile lor în agențiile imobiliare, acest lucru va reduce semnificativ riscurile.