TVA ÎN REALIZAREA APARTAMENTELOR
Una dintre formele de punere în aplicare a proiectelor pentru construcția de locuințe - contracte privind participarea la capital în construcții. Recent, astfel de oferte au devenit larg răspândite. Cu toate acestea, simțurile lor juridice și consecințele fiscale nu dispar. Mai ales când vine vorba de plata TVA.
La implementarea investițiilor capitale, investitorii încheie un acord cu clientul pentru implementarea proiectului de investiție (Clauza 3, articolul 4 din Legea nr. 39-FZ). Clientul oferă servicii investitorului, efectuează lucrări privind organizarea și supravegherea tehnică a progresului construcției. În același timp, investitorul îi transferă fonduri proprii sau atrase pentru construcții.
Investitorii pot fi atât persoane juridice, cât și persoane fizice. Impozitarea TVA depinde de cine este investitorul și de modul în care se utilizează obiectul de construcție în viitor.
Contract de investitor cu coinvestori
Adesea, atunci când construiește un investitor de locuințe, încheind un acord cu clientul, implică fonduri ale terților (co-investitori, co-investitori) în schimbul unei participări la șantier.
Aceste tranzacții nu sunt prevăzute în mod direct de dreptul civil și sunt încheiate de părți în temeiul normelor generale privind libertatea contractuală. Acesta poate fi un contract de participare la capital în construcții, un contract de cedare a drepturilor de participare la capital în construcții, un acord de coinvestiție, un acord privind atragerea de investiții etc. Pentru scurt timp, le vom numi contracte de coinvestiție.
Prin urmare, în acordul coinvestiției, investitorul în schimbul unei anumite sume de bani dă coinvestorului dreptul de a participa la obiectul în construcție (dreptul de a primi sediul unei anumite zone). Co-investitor într-o astfel de tranzacție, de regulă, nu intră în relații directe cu clientul de construcție. Clientul dă casa investitorului inițial. Cu toate acestea, drepturile de proprietate sunt înregistrate imediat celor pe care investitorul le-a atras ca co-investitori.
Contractul de co-investiție poate fi încheiat atât înainte, cât și după încheierea construcției. Cum este proiectat, depinde de impozitare. Prin urmare, luăm în considerare toate opțiunile posibile.
Contractul încheiat după finalizarea construcției ar trebui să fie atribuit contractului de vânzare a proprietății.
În cazul în care construcția nu este finalizată, contractul, în funcție de condițiile tranzacției, poate fi tratat în două moduri:
- ca contract de vânzare cu privire la bunurile pe care vânzătorul le va construi în viitor;
- ca activitate de investiții, pe care investitorul și coinvestorii o realizează în comun sub formă de investiții de capital.
Mai întâi considerați prima opțiune. În conformitate cu alineatul 2 al vânzătorului Codul civil st.455 poate intra într-un contract de vânzare de bunuri „care vor fi create sau achiziționate de către vânzător în viitor, cu excepția cazului în care se prevede altfel prin lege sau rezultă din natura mărfurilor.“
În acest sens, contractul de investitor și coinvestor poate fi considerat o tranzacție de cumpărare și vânzare a unui obiect imobiliar nefinalizat, pe care investitorul îl va achiziționa în viitor. Cu toate acestea, trebuie îndeplinite două condiții:
1) tranzacția trebuie să conțină termenii și condițiile esențiale ale acordului de cumpărare și vânzare prevăzut în capitolul 30 din Codul civil al Federației Ruse;
2) relațiile părților nu trebuie să conțină semne de activitate investițională, efectuate sub formă de investiții de capital.
În al doilea rând, dreptul de proprietate nu este transferat în cadrul unui astfel de contract. La urma urmei, investitorul ia numai casele constructorilor, drepturile proprietarului sunt înregistrate imediat coinvestorilor. Prin urmare, pentru prima dată, dreptul de proprietate revine unui co-investitor ca persoană care, pe propria cheltuială, a creat un lucru nou pentru propriile nevoi (Clauza 1, articolul 218 din Codul civil al Federației Ruse). Dacă co-investitorul a finanțat apartamentul în timpul fazei de construcție, acesta poate fi considerat creatorul unui lucru nou, dar nu ca cumpărător al produsului finit. Și acest lucru nu corespunde conținutului contractului de vânzare.
În al treilea rând, investitorul nu acceptă, de obicei, o cerere pentru calitatea apartamentului transferat. Responsabilitatea pentru calitate este suportată exclusiv de organizația de construcție.
Astfel, acest acord ar trebui mai degrabă să fie considerat un acord special al părților în cadrul activităților de investiții.
Conform articolului 6 din Legea nr. 39-FZ, investitorii au dreptul de a-și combina propriile fonduri și fondurile atrase cu fondurile altor investitori în scopul realizării în comun a investițiilor de capital pe baza unui contract și în conformitate cu legislația Federației Ruse. Astfel, investitorul are dreptul de a atrage co-investitori, inclusiv persoane fizice, iar toate aceste persoane sunt considerate subiecți ai activității de investiții.
Investitorii pot fi simultan utilizatori de obiecte de investiții de capital (clauza 5, articolul 4 din Legea nr. 39-FZ). Prin urmare, cetățenii care își investesc banii în construirea unei case devin, de regulă, nu numai participanții la activitățile de investiții (co-investitori), ci și viitorii utilizatori ai facilității.
Contractul de coinvestiție poate fi luat în considerare:
- ca contract de cedare a dreptului de revendicare (cesiune) ca parte a tranzacției investitorului cu clientul;
- ca un contract de investiții independent, potrivit căruia co-investitorul are dreptul să ceară investitorului să transfere obiectul sau o parte a acestuia.
În primul caz, investitorul transferă către terț (co-investitor) dreptul de a cere transferul obiectului construit către client. Contractul de coinvestiție ca acord de cesiune are anumite dezavantaje.
De regulă, documentele care atestă dreptul de creanță nu sunt transferate noului creditor (co-investitor). De exemplu, contractul investitorului cu clientul sau comenzile de plată pentru transferul de fonduri de la investitor la client. Între timp, această cerință este cuprinsă în articolul 355 din Codul civil al Federației Ruse. Se pare că co-investitorul nu știe ce preț plătește investitorului clientului. Prin urmare, deși el va fi primul proprietar al apartamentului, dar nu va intra în nici o altă relație directă cu clientul. De exemplu, să semnați acte de livrare-acceptare a obiectelor. Cu alte cuvinte, părțile presupun inițial că, în ciuda acordării drepturilor noului creditor, clientul își va îndeplini obligațiile față de creditorul inițial. Și acest lucru nu contravine legislației. La urma urmei, fostul creditor poate transfera drepturile noului creditor atât integral, cât și parțial, dacă este prevăzut în contract (articolul 384 din Codul civil al Federației Ruse). De exemplu, dreptul de a lua casa de la client pe care investitorul le poate rezerva.
În al doilea caz, contractul de coinvestiție este considerat un contract separat independent. Potrivit acestuia, co-investitorul se obligă să facă investiții pentru o anumită sumă și dobândește dreptul investitorului (și nu clientului) de a transfera o parte a obiectului construit. Co-investitorul nu devine participant la contractul inițial al investitorului cu clientul și nu dobândește niciun drept care decurge din acesta. El devine creditor, dar nu în raport cu clientul, ci în raport cu investitorul.
Ambele interpretări ale tranzacțiilor de coinvestiție (ca o cesiune și ca un contract de investiții independent) au dreptul de a exista. Totul depinde de specificul fiecărui caz.
TVA în contracte de coinvestiție
Dacă construcția casei a fost deja finalizată și contractele concrete de coinvestiție sau locațiile specifice apar în acordurile de coinvestiție, contractele de coinvestiție, așa cum sa menționat mai sus, sunt considerate o formă de cumpărare și de vânzare. În acest caz, investitorul acumulează TVA din întreaga cifră de afaceri la momentul transferului de bunuri imobile către co-investitor în temeiul actului de transfer-acceptare.
În cazul în care construcția se află în plină desfășurare, încheierea tranzacțiilor pentru a atrage coinvestorii este o formă de activitate investițională. Pot exista două situații.
Primul caz. Investitorul, care a primit fonduri de la co-investitori, îi îndrumă să investească în acea parte a construcției instalației, pe care el însuși nu a investit-o încă. Apoi obiectul impozitării nu apare din partea investitorului, deoarece acest transfer de proprietate are un caracter investițional și nu este considerat o punere în aplicare (paragraful 4, clauza 3, articolul 39 din Codul Fiscal).
Cu toate acestea, dacă un investitor atrage fonduri co-investitorilor la un preț mai mare decât cel pe care a fost investit, diferența va fi considerată venitul său. De exemplu, în baza unui acord cu clientul, valoarea investiției unui obiect cu o suprafață de 1000 de metri pătrați. m este determinat în valoare de 30 000 de ruble. pentru 1 pătrat. m. Să presupunem că 50% din suprafață (500 mp) investitorul a investit din mijloace proprii și să plătească restul de 500 de metri pătrați. m au fost atrase de co-investitori. Conform acordului de co-investiție, aceștia trebuie să plătească primul investitor la o rată de 35.000 de ruble. pentru 1 pătrat. m.
Diferența de 5000 de ruble. de la fiecare metru la un total de 2.500.000 de ruble. (5000 ruble x 500 mp) Este venitul investitorului. Primirea acestor venituri este un câștig din implementarea serviciilor pentru susținerea proiectului de investiții. Suma veniturilor primite este impozitată în conformitate cu procedura general stabilită.
Cel de-al doilea caz. Investitorul a investit deja în construcții și a atras fonduri de la alți participanți pentru a acoperi propriile surse de finanțare. Problema plății TVA din astfel de operațiuni este încă controversată. Litigiile sunt asociate cu unele dintre punctele neclare din Capitolul 21 și prima parte a Codului Fiscal.
Cum ar trebui să se plătească TVA în astfel de tranzacții de coinvestiție? Există trei puncte de vedere.
1. Aceste operațiuni ar trebui să fie supuse TVA-ului în același mod ca și cesiunea drepturilor de cerere rezultate din contractele de vânzare a bunurilor (muncă, servicii) supuse TVA-ului. Aceasta este, în conformitate cu normele articolului 155 din Codul fiscal. Baza fiscală a acestor tranzacții este diferența dintre prețul de achiziție și prețul cesiunii dreptului.
2. Aceste tranzacții ar trebui să facă obiectul TVA din întreaga cifră de afaceri ca transfer (realizare) a drepturilor de proprietate, deoarece investitorul transferă de fapt noilor participanți la investiții propriile drepturi de proprietate. În acest caz, cesiunea drepturilor este, în esență, echivalentă cu revânzarea mărfurilor.
3. Aceste tranzacții nu ar trebui să fie supuse în totalitate TVA-ului, deoarece sunt de natură investițională.
Cel mai adesea, în practică, investitorii utilizează prima opțiune. Acestea sunt calculate prin determinarea excesul de concesii de preț pentru apartamentul de mai sus prețul de cumpărare și se plătește pe diferența de TVA, fără să-l arate contrapartea tranzacției (co-investitor).
Cu toate acestea, în mod strict vorbind, articolul 155 din Codul fiscal nu este în întregime potrivit pentru impozitarea acordurilor de coinvestiție. Faptul este că este dedicat impozitării unui singur grup de tranzacții cu privire la cesiunea drepturilor - cesiunea creanțelor în baza contractelor de vânzare a bunurilor (muncă, servicii) supuse TVA. De fapt, aceasta se aplică numai comerțului cu creanțe care rezultă din operațiunile cu taxă pe valoarea adăugată. Nu este chiar ceea ce sugerează tranzacțiile de coinvestiție.
Dificultatea este că normele articolului 146 din Codul fiscal nu funcționează în ceea ce privește drepturile de proprietate. Pentru ca acest lucru să se întâmple, legiuitorul ar trebui să facă unele modificări concomitente. În primul rând, în Cod nu există încă o definiție a conceptului de transfer (realizare) a drepturilor de proprietate. Cu toate acestea, obiectul impozitării ar trebui să fie precis definit în legislația privind impozitele și taxele. Aceasta este cerința articolului 38 partea întâi a Codului Fiscal.
În al doilea rând, în cifra de afaceri, intervalul de tranzacții pentru atribuirea drepturilor este foarte mare. De exemplu, vânzarea de conturi de încasat, vânzarea unei acțiuni în SRL, schimbarea creditorului în contractul de împrumut monetar. Toate acestea nu sunt altceva decât o operațiune de concesiune a drepturilor de proprietate. În cazul în care legiuitorul a decis să impună realizarea drepturilor de proprietate asupra TVA, el, pentru a evita discrepanțele, ar trebui să precizeze în mod mai precis intervalul de tranzacții impozabile. În primul rând, clarificați situația cu cesiunea drepturilor pentru tranzacții scutite de această taxă.
În acest caz, nu este posibil să se utilizeze norme și definiții ale legislației civile care reglementează contractele de cesiune a drepturilor de creanță. În Codul civil, drepturile de proprietate reprezintă un tip de proprietate (articolul 128 din Codul civil al Federației Ruse). În Codul Fiscal, acestea sunt excluse din conceptul de proprietate (clauza 2 a articolului 38 din Codul Fiscal).
În dreptul civil la tranzacțiile care implică atribuirea drepturilor de proprietate supuse acelorași reguli care se aplică contractelor de vânzare de bunuri (p.4 st.454 Codul civil). În legislația fiscală, drepturile de proprietate nu sunt considerate bunuri. În consecință, este imposibilă echivalarea transferului drepturilor de proprietate la vânzarea de bunuri.
Astfel, ultima opțiune rămâne. Și anume, astfel de tranzacții sunt supuse TVA-ului la investitor pentru a atrage co-investitori, în orice caz, este aceleași activități de investiții, precum și încheierea contractului investitorului cu clientul.
Contract de investiții în construcții
Luați în considerare acum contractul dintre investitor și client, adică contractul de investiții în construcții. Contractul de investiții în construcții este un contract care nu este menționat în mod direct în partea a doua a Codului civil.
Din contractele descrise în partea a doua a Codului civil, contractele de investiții sunt cele mai apropiate de acordurile de activitate comună (parteneriat simplu). Totuși, ele nu pot fi considerate un tip de acorduri comune de activitate, și de aceea. Într-un simplu parteneriat, părțile își unesc eforturile, contribuțiile la proprietate etc. pentru profit, care este ulterior împărțită între participanți. În contractele de investiții, profitul obținut din utilizarea obiectului construit este extras de către investitor.
Astfel, contractul de investiții este un contract independent pe care părțile îl încheie, condus de libertatea contractului stabilită prin articolul 421 din Codul civil al Federației Ruse.
TVA în contractul de investiții
Investițiile de capital în construcții noi, precum și în alte tipuri de capital fix, reprezintă un tip de activitate de investiții (investiții). Acest lucru este menționat în articolul 1 din Legea nr. 39-FZ.
În procesul de îndeplinire a condițiilor contractului, obiectul de construcție în curs se reflectă în bilanțul clientului. Acest lucru se datorează faptului că clientul nu este un investitor, înzestrat cu drepturile de posesie, utilizare și eliminare a investițiilor de capital pentru perioada și în cadrul autorității, care sunt stabilite prin contract și (sau) contractul de stat, în conformitate cu legislația Federației Ruse (paragraful 3 al articolului 4 din Legea N 39-FZ).
Cu toate acestea, transferul de fonduri de la investitor la client nu creează o bază de impozitare a TVA pentru client, deoarece nu reprezintă o plată pentru serviciile sau munca efectuată. Orice transfer de proprietate, dacă este de natură investițională, nu este considerat o vânzare (clauza 4, clauza 3 din articolul 39 din Codul fiscal). Rețineți: în cazul în care nu există o bază de impozitare a TVA, aceasta nu ar trebui să fie alocată în ordinul de plată.
Dar cum rămâne cu deducerea fiscală? Într-adevăr, articolul 171 din Codul fiscal a dat contribuabilului dreptul de deducere a TVA-ului plătit furnizorilor de mărfuri (lucrări, servicii) achiziționate pentru operațiuni, a recunoscut obiectele de impozitare.
Ca urmare a contractului, clientul preia obiectul construit către investitor. Investitorul o ia în considerare la un cost cu TVA inclus în factura primită de la client. Clientul plătește pentru construcție pe cheltuiala investitorului. Prin urmare, el trebuie să furnizeze investitorului o factură consolidată pentru întreaga valoare a proiectului de construcție, anexând-o copiilor facturilor contractorilor. Baza pentru emiterea facturii de către client către investitor este o situație sumară a cheltuielilor pentru construcția obiectului. Și dacă există mai mulți investitori, există și un calcul de referință pentru partea care poate fi atribuită fiecărui investitor (co-investitor). Pe baza acestor documente, investitorul va putea reflecta în cartea de cumpărături TVA plătită la crearea obiectului.
Astfel, TVA-ul plătit la construirea unui obiect imobiliar poate fi prezentat pentru deducere după începerea amortizării în scopul calculării impozitului pe profit. Aceasta este, din prima zi a lunii următoare lunii de intrare obiectului în exploatare (Secțiunea 6 Articolul 171, punctul 5 și punctul 2 Articolul 172 Articolul 259 din Codul Fiscal).
Inițial, TVA nu a fost alocată în documentele de plată atunci când transferau fonduri de la investitor la client (în timpul fazei de construcție). Dar acest fapt nu este în nici un caz un obstacol pentru investitor în obținerea unei deduceri de TVA în viitor, după ce obiectul a fost construit și predat acestuia. Din moment ce investițiile în construcții, TVA nu ar trebui să fie alocate într-un ordin de plată.
Cu toate acestea, TVA nu poate fi întotdeauna deductibilă. Obiectul construit trebuie să fie utilizat pentru operațiunile supuse impozitării.
Investitorul poate trimite obiectul de vânzare - integral sau parțial (sub formă de apartamente, garaje, alte spații). În acest caz, acesta are ca obiect impozitarea tranzacțiilor cu TVA pentru vânzarea de bunuri imobiliare. Aceasta este, el este un agent imobiliar și utilizează obiectul construit ca o marfă. Sau obiectul construit este utilizat de organizație în scopuri de producție. Apoi TVA este deductibilă.
Dar dacă organizația de investitor a cumpărat un apartament în baza unui contract de investiții, suma TVA care trebuie dedusă nu este acceptată. La urma urmei, încăperile de locuit nu aparțin instalațiilor industriale.
Dacă investitorul este o persoană fizică, acesta nu are dreptul să solicite o deducere, deoarece nu este plătitor de TVA.
Semnat în imprimare