1. Conceptul de ipotecă
"Ipoteca" este o garanție înregistrată care certifică dreptul proprietarului său de a beneficia de o obligație monetară garantată printr-un credit ipotecar. precum și dreptul de a garanta o proprietate constrânsă de ipoteci. În plus, existența unei ipoteci, emisă în conformitate cu procedura stabilită de lege, confirmă drepturile proprietarului său legal fără a furniza alte dovezi privind existența acestei obligații.
În conformitate cu legea generală, drepturile creditorului gajist pot fi certificate printr-o ipotecă atât în temeiul unei ipoteci în virtutea legii, cât și atunci când bunul este transferat la o ipotecă în baza unui contract. Cu toate acestea, există cazuri în care redactarea unei ipoteci nu este permisă. Deci, nu poți face ipoteca în cazul în care subiectul ipoteca este o întreprindere, teren din terenul agricol, care este acoperit de Legea cu privire la ipotecă, pădure, dreptul de a închiria aceste tipuri de proprietate, iar în cazul în care ipoteca este asigurată de obligația monetară, valoarea datoriei la momentul încheierea contractului nu este definită și nu conține condiții care să permită determinarea acestei sume la momentul potrivit. În cazul în care, în cazurile de mai sus, părțile au decis, totuși, să certifice drepturile creditorului ipotecar al ipotecii, condițiile pentru acordul ipotecară pentru ipotecă sunt nevalabile.
O ipotecă este făcută de creditor și dacă este o persoană terță, de asemenea debitor în cadrul unei întreprinderi garantate cu ipotecă.
Pentru creditorul ipotecar inițial, ipoteca este emisă de organismul care efectuează înregistrarea de stat după înregistrarea de stat a ipotecii.
Pe ipoteca mai târziu se pot face note cu privire la noii proprietari, îndeplinirea parțială a obligației garantate printr-o ipotecă și alte intrări (mai multe despre aceasta mai târziu). În cazul în care ipoteca nu are suficient spațiu pentru astfel de mărci și înregistrări, o foaie suplimentară este atașat la ipotecă. Este necesar ca inscripția și mărcile să înceapă pe ipotecă și să se termine pe această foaie. Se pare că pot exista câteva astfel de foi suplimentare.
Un contract de ipotecă poate fi încheiat sub formă de ipotecă, care este o garanție înregistrată care certifică drepturile proprietarului său de drept. Valoarea practică a ipotecii este că vă permite să simplificați și să accelerați în mod semnificativ cifra de afaceri a imobilului. Obligațiile din ipotecă sunt debitorul în cadrul întreprinderii garantate cu ipotecă și a împrumutatului.
Ipoteca a devenit răspândită în rândul băncilor care efectuează împrumuturi ipotecare pentru locuințe, deoarece este convenabil să se ocupe, în special atunci când se transferă drepturi asupra acesteia. În practică, se pare că acest lucru: banca, angajată în împrumuturi ipotecare pentru locuințe, o face o condiție prealabilă înainte de a emite un împrumut de întocmire a unui credit ipotecar. După înregistrarea de către stat a dreptului de proprietate și a ipotecii, banca devine proprietarul legal al ipotecii, în timp ce drepturile sale sunt certificate cu ipotecă. După o anumită perioadă, banca acumulează așa-numita "piscină" de credite ipotecare și le vinde. Acest lucru permite băncii să strângă fonduri suplimentare pentru emiterea ulterioară a împrumuturilor. În același timp, titularul gajului se schimbă.
În cele mai multe cazuri, ipoteca este întocmită de bancă, însă este semnată de debitor - persoana căreia îi este emis împrumutul, în momentul primirii fondurilor de împrumut de la bancă. Prin urmare, este deosebit de important să verificați toate condițiile specificate în ipotecă pentru a respecta acordul de împrumut. După cum arată practica, o greșeală minore în una dintre condițiile esențiale ale unei ipoteci poate conduce la suspendarea înregistrării de stat a dreptului de proprietate asupra bunurilor imobile dobândite.
Proprietarul ipotecare devine eligibil pentru executarea unei obligații monetare garantate cu ipotecă, fără a oferi alte dovezi ale acestui angajament, garanții proprietate grevat cu o ipotecă.
Ca de securitate la care regulile generale ale valorilor mobiliare prevăzute în capitolul 7 din Codul civil, un credit ipotecar poate fi, de asemenea, un obiect independent de relații civile, obiectul de gaj sau alte tranzacții. Ca garanție înregistrată, ipoteca certifică drepturile persoanei al cărei nume este denumit în ea.
Deoarece ipoteca este o garanție, semnele oficiale de recunoaștere a acesteia ca atare au o importanță deosebită. De exemplu, în cazul în care un document care lipsește cuvântul „ipoteca“ sau una dintre condițiile prevăzute de lege ca fiind obligatorii pentru ipoteca, atunci documentul nu poate fi considerat un credit ipotecar.
1) cuvântul "ipotecă", inclus în titlul documentului;
2) numele debitorului și indicarea locului de reședință sau a denumirii sale și locul în care mandatarul este persoană juridică;
3) numele debitorului inițial și indicarea locului de reședință sau a denumirii acestuia și indicarea locului, în cazul în care creditorul gajist este o persoană juridică;
4) denumirea contractului de credit sau de orice altă obligație monetară a cărei performanță este asigurată printr-un credit ipotecar, cu data și locul semnării contractului și motivele pentru apariția obligațiilor ipotecare garantate;
5) numele debitorului obligației garantate prin ipoteca, în cazul în care debitorul nu este mortgagor, și o indicație a locului de reședință al debitorului sau numele său și specifica locația debitorului - persoană juridică;
6) indicarea valorii obligației garantate prin ipoteca, iar valoarea dobânzii, dacă acestea sunt plătibile în temeiul acestei obligații sau condiții care permit timpul potrivit pentru a determina cantitatea și de interes;
7) o indicație a termenului de plată a cuantumului obligației garantate prin ipotecă, iar în cazul în care această sumă se plătește în rate - sincronizare (periodicitate) a plăților respective și dimensiunea fiecăreia dintre ele sau condițiile care permit să se determine momentul și valoarea plăților (plan de rambursare);
8) titlul și descrierea bunului pentru care este stabilită ipoteca și locația acestei proprietăți, suficientă pentru identificare;
9) Valoarea monetară a bunului imobil pe care este stabilit ipotecare, precum și în cazurile în care este necesară stabilirea unui credit ipotecar prin lege, evaluarea monetară a proprietății, a confirmat concluzia evaluatorului;
10) numele legii în virtutea căruia bunul care face obiectul ipotecare, deținut de mortgagor, iar autoritatea care a înregistrat drept, cu numărul, data și locul înregistrării de stat, iar în cazul în care subiectul ipotecare este deținut de mortgagor dreptul de a închiria - numele exact al proprietății care face obiectul de închiriere, precum și suficiente pentru descrierea de identificare a acestei proprietăți și locația locației sale;
11) o indicație că proprietatea care face obiectul unei ipoteci, împovărat de dreptul de utilizare viață, leasing, servitute sau un alt drept nu este grevat de nici a face obiectul înregistrării de stat a drepturilor unor terțe părți în momentul înregistrării de stat ipotecare;
12) semnătura împuternicitului și, dacă este o persoană terță, debitorul în cadrul întreprinderii garantate cu ipotecă;
13) informații cu privire la momentul și locul acordului ipotecare notarială, cu excepția cazului în care emite un credit ipotecar cu o ipotecă, de drept, precum și numele complet al autorității care a înregistrat ipoteca, data, locul înregistrării de stat ipotecare și numărul sub care este înregistrată;
14) data emiterii ipotecii debitorului inițial.
În cazul în care documentul este numit un „credit ipotecar“, dar nu conține nici una din aceste detalii, atunci acest document nu poate fi considerat un credit ipotecar și să nu fie extrădat la gajist. Un astfel de "document" este un zero legal.
În plus, documentele care determină condițiile ipotecare sau sunt necesare pentru ca ipoteca să-și exercite drepturile ipotecare pot fi atașate la ipotecă. În cazurile adecvate, ipoteca ar trebui să precizeze ce documente sunt atașate și să numească informațiile suficiente pentru identificarea lor. Se poate prevedea că aceste documente fac parte integrantă din ipotecă.
Cu toate acestea, absența unor astfel de instrucțiuni nu implică invaliditatea ipotecii sau acordul privind cererile de credit ipotecar. Și în acest caz, cererile sunt obligatorii pentru debitor-creditor, iar dacă mortgagorul este o terță parte, atunci pentru această persoană. Cu toate acestea, în cazul în care documentele anexate la ipoteca, nu sunt numite în ea, cu un grad de precizie, care este suficient pentru identificarea lor, iar ipoteca nu se spune că aceste documente sunt parte integrantă, aceste documente nu sunt necesare pentru persoanele cărora ipoteca dreptul pornit ca urmare a vânzării sale, a gajului sau în alt mod.
Proprietarul legal al ipotecii (inclusiv creditorul ipotecar inițial) poate solicita eliminarea unei discrepanțe între contractul ipotecar și contractul ipotecar. Se efectuează prin anularea unei ipoteci care nu respectă contractul și, în același timp, emiterea unui nou credit ipotecar. Acest lucru este permis cu condiția ca cerința proprietarului legal al ipotecii să fie declarată imediat după ce a luat cunoștință de nerespectarea acordului ipotecar. În plus, inițiatorul unei ipoteci trebuie să compenseze pierderile suferite în legătură cu neconformitatea menționată și eliminarea ei.
3. Înregistrarea proprietarilor de ipoteci
Proprietarul unui credit ipotecar poate solicita agenției care a efectuat înregistrarea de stat a ipotecilor, înregistrați-l în Registrul de stat unificat a drepturilor de bunuri imobile în calitate de creditor ipotecar. Registrul specifică numele și locul de reședință al proprietarului ipotecii, iar dacă este o persoană juridică - numele și locația acestuia. Înțelesul acestei înregistrări este după cum urmează. Gajătorul trebuie să notifice în scris debitorului înregistrarea făcută și să prezinte un extras certificat certificat corespunzător din registru. Debitorul obligației garantate prin ipoteca, este obligat să efectueze plăți intermediare cu privire la această obligație, care necesită de fiecare dată să-l aducă un credit ipotecar. Această obligație a debitorului se încheie după primirea unei notificări scrise privind cesionarea drepturilor de ipotecă. Această notificare este trimisă debitorului de către persoana căreia i-au fost plătite sau de către un nou proprietar legal al ipotecii.
4. Restabilirea drepturilor pentru ipoteca pierdută
În caz de pierdere a ipotecii, drepturile asupra acesteia sunt restituite de către împrumutător și, dacă acesta este o persoană terță, de asemenea debitorul în baza obligației ipotecare. Acest lucru este posibil în mod voluntar, la cererea unei persoane enumerate în Registrul unic de stat al drepturilor de proprietate imobiliară ca gajist sau pe baza unei hotărâri judecătorești. Restituirea drepturilor pentru ipoteca pierdută se realizează prin întocmirea unei ipoteci duplicate. Creditul ipotecar duplicat trebuie să respecte pe deplin ipoteca pierdută. O ipotecă duplicat, pe care autorul face o marcă "duplicat", este transmisă de către organismul care efectuează înregistrarea de stat a ipotecii.
Acesta din urmă eliberează o ipotecă duplicat persoanei care a pierdut ipoteca, de mână.
5. Transferul drepturilor ipotecare. Ipoteca ipotecară
Proprietarul ipotecii poate transfera drepturile ipotecare altei persoane. Inscripția asupra ipotecii, care interzice transferul ulterior la alte persoane, este nulă.
Proprietarul legal al ipotecii deține toate drepturile certificate de ea. Inclusiv drepturile creditorului gajist și drepturile creditorului în cadrul întreprinderii garantate prin ipotecă.
Transferul drepturilor de ipotecă are loc prin tranzacție într-o formă simplă. La ipotecă, persoana care trădează drepturile asupra acesteia face o notă despre noul proprietar:
numele (numele) persoanei căreia îi sunt transferate drepturile;
Această marcă trebuie să fie semnată de gajătorul indicat în ipotecă și dacă cesiunea dreptului nu este prima - deținătorul ipotecii specificat în marca anterioară.
Ipoteca poate fi gajată pe baza unui contract. Părțile contractante sunt, pe de o parte, debitorul inițial sau alt proprietar legal (ipotecă) și, pe de altă parte, creditorul persoanei cu privire la orice obligație (creditor ipotecar).
Gajul ipotecii se efectuează prin transfer către creditorul ipotecar sau fără transfer. În funcție de aceasta, reglementarea juridică a relațiilor apărute atunci când ipoteca este gajată diferă.
În cazul ipotecării ipotecare, fără ipotecă, ipoteca se supune regulii generale de drept civil (articolul 349 din Codul civil) privind blocarea dreptului de proprietate asupra gajului (a se vedea § 10 capitolul 10).
În cazul în care ipoteca este gajată cu transferul ipotecii la creditorul ipotecat, părțile pot furniza:
1) blocarea ipotecii - se efectuează în conformitate cu regulile stabilite la art. 349 GK;
2) transferul drepturilor de ipotecă în conformitate cu termenii, procedura și consecințele menționate anterior;
3) punerea în aplicare a unui împrumut ipotecar prin ipotecă o scrisoare de garanție specială care oferă creditorului ipotecar o ipotecă după o anumită perioadă de timp pentru a vinde ipoteca pentru a păstra suma din garanția garantată prin gajul său din încasări.
6. Realizarea drepturilor de ipotecă
Ca regulă generală, proprietarul ipotecii trebuie să prezinte ipoteca acelei persoane obligate (debitorul sau titularul gajului) pentru care se exercită dreptul relevant. Este clar că o astfel de datorie nu o suportă, dacă ipoteca este gajată prin transferarea ipotecii sale către ipotecar sau la depozitul notarului.
În cazul în care obligația garantată prin ipotecă este executată în întregime, creditorul gajist este obligat să transfere ipoteca către împrumut. În cazul îndeplinirii parțiale a obligației, creditorul girant certifică acest fapt. Acest certificat se face prin inscrierea asupra ipotecii cu privire la executarea parțială a obligației sau printr-o altă metodă suficientă pentru creditorul ipotecar și evidentă posibili posibili posesori ai ipotecii, inclusiv aplicarea documentelor financiare relevante.
O persoană responsabilă de un credit ipotecar are dreptul să refuze o ipotecă către purtător pentru a-și satisface creanțele pe baza unei ipoteci dacă:
1) instanța a acceptat pentru examinare o acțiune de invalidare a tranzacției cu privire la cesiunea drepturilor în cadrul acestei ipoteci sau la aplicarea consecințelor nevalabilității unei astfel de tranzacții;
2) ipoteca prezentată este invalidă în legătură cu pierderea acesteia de către deținătorul legal și emiterea unei ipoteci duplicate sau în legătură cu încălcarea procedurii de emitere a unei ipoteci sau a duplicatului acesteia, pentru care nu se îndeplinesc persoanele răspunzătoare pentru aceasta;
3) debitorul este recunoscut ca îndeplinind parțial obligațiile. Un refuz pe această bază este posibil: dacă în transferul drepturilor de ipotecă cu îndeplinirea parțială a obligației garantate prin ipotecă nu sunt specificate alte obligații, atunci sunt îndeplinite acele obligații care trebuie îndeplinite înainte de transferul drepturilor.
Persoana răspunzătoare de ipotecă nu are dreptul să aducă obiecții, nu pe baza ipotecii, împotriva cerințelor proprietarului legal al ipotecii cu privire la exercitarea drepturilor pe care aceasta le are.
Trebuie remarcat în mod special că dacă o ipotecă este înregistrată după înregistrarea drepturilor, o cerere comună a împrumutatului și a gajistului este prezentată acestui organism și în decurs de o zi organismul emite un credit ipotecar.
7. Contabilitate ipotecară depozitar
Gajul poate fi depus la depozitar, adică participant profesionist la piața valorilor mobiliare. Licența acordată depozitarului se eliberează în baza Legii federale "Pe piața valorilor mobiliare". Contul depozitarului este întocmit printr-un acord de depozitare și, dacă este prevăzut în contract, depozitarul poate transfera o ipotecă unui alt depozitar.
În cazul în care se efectuează contabilizarea depozitară a ipotecii, se face o notă privind contabilitatea depozitară (temporară sau obligatorie) care conține numele și locația depozitarului în care va fi efectuată respectiva contabilitate. O notă privind contabilitatea depozitarului, dacă este cazul, poate fi făcută de compilatorul ipotecar atunci când este întocmit sau de către proprietarul ipotecii după ce este emis de către organismul care efectuează înregistrarea de stat a drepturilor. După ce o notă privind contabilitatea depozitarului pentru o ipotecă a fost făcută, în orice moment, pe baza unui acord cu depozitarul, ipotecarul poate transfera o ipotecă depozitarului pentru contul său de custodie. La înlocuirea depozitarului, proprietarul ipotecilor face o notă despre noul depozit, indicând numele și locația acestuia.
depozitare temporară înseamnă că, în orice moment, proprietarul unui credit ipotecar poate lua înapoi. Dacă a fost implementat de depozitare obligatorie contabilizarea ipotecare, acesta poate fi dat depozitarului proprietarul unui credit ipotecar doar pentru un transfer către un alt depozitar, a instanțelor, agențiile de aplicare a legii, executorii judecătorești, având în producția de cazuri care implică bunuri imobile și (sau) proprietarii respectivi, și să-l transfere la organul care efectuează înregistrarea de stat a drepturilor.
Drepturile proprietarului la ipotecă, transferate în contul de custodie, sunt confirmate printr-o înregistrare în contul depozitului din sistemul contabil depozitar.