Eveniment pentru mine personal, a fost destul de util și interesant. Pe de o parte, sa dovedit, spun ei, „în luptă“ discuta-roman (am fost rugat să raporteze cu privire la dezvoltarea dreaptă a proiectului Codului civil la Forumul Internațional juridic Sankt Petersburg și, prin urmare, masa rotundă a fost un antrenament bun în apărarea publică de povestiri scurte), iar pe de altă parte eu pentru mine dat ceva nou (de exemplu, am fost convins că prezența datoriilor în efectuarea de plăți pentru dreptul la dezvoltare nu ar trebui să fie un motiv de încetare a dreptului, aici proiectul este greșit, și normele relevante care urmează să fie schimbat, dar mai mult pe aceasta mai târziu).
Mi se pare că ar fi util din nou în formatul blogului să discutăm trăsăturile fundamentale ale dreptului de dezvoltare, meritele și demersurile sale, în forma în care acest drept este descris în proiect. Vă propun să faceți câteva eseuri despre diferite aspecte ale acestor scurte povestiri foarte interesante (poate că este logic să faceți astfel de eseuri cu privire la toate drepturile de proprietate limitate incluse în proiect). Primul eseu este potrivit, după părerea mea, să se dedice descrierii construirii dreptului de dezvoltare și comparării sale cu schema juridică actuală de construcție pe terenul altcuiva.
Deci, pe scurt despre ceea ce este dreptul de dezvoltare și despre ce dezvoltatorii secțiunii "Dreptul Proprietății" au inclus în capitolul corespunzător.
1. clădiri sau structuri construite fie (a) proprietarul terenului pe cont propriu sau prin intermediul unor terțe părți (contractanți) sau (b) o persoană care nu are dreptul de proprietate asupra terenului, dar cu acordul proprietarului.
În primul caz, avem de-a face cu un contract de închiriere, în al doilea - cu dreptul de a construi.
2. În design modern dreptul rus, medierea de construcție pe teren altcuiva este aranjat după cum urmează. Dezvoltator se încheie cu proprietarul contractului de arendă a terenurilor pentru construcții (de obicei, de până la 5 ani), reușește să ridice o clădire / construcție, înregistrează dreptul de proprietate al acesteia, și apoi intră într-un contract de închiriere pentru exploatarea clădirilor / structurilor.
De regulă, toate aceste operațiuni sunt efectuate cu privire la construirea de terenuri publice, pentru construirea de dezvoltatori de teren privat achiziționeze teren de la proprietari.
3. Care sunt dezavantajele schemelor existente de construcție pe soluri străine?
(a) dezvoltatorul este forțat să stabilească drepturile de aterizare de două ori: în timpul construcției și în exploatare; oportunitatea unei astfel de dublări nu este evidentă;
(C) Legea nu, care ar stabili posibilitatea introducerii legii este termenul minim al contractului de închiriere, care este crucial pentru contractul de închiriere pentru clădirea în ceea ce privește garantarea dezvoltator „durabil“ poziția legală pentru o lungă perioadă de timp și zalogosposobnosti drepturile sale în ceea ce privește construirea pe uscat;
(d) drepturile locatarului în temeiul contractului de închiriere din cauza deficiențelor (b) și (c) nu sunt atractive în ceea ce privește transferul acestora către bancă ca garanție în scopul obținerii unui împrumut de construcție. Astfel, dezvoltatorii sunt privați de cea mai importantă sursă de finanțare a construcțiilor și sunt forțați să-l caute în alte domenii (în special economii private), schimbând riscurile de oprire a construcției către investitori;
(E), în scopul construirii de închiriere și întreținerea clădirilor / structurilor are specificitate semnificativă, care îl diferențiază de chiria obișnuită (suficient, de exemplu, să ne amintim că contractul de închiriere - un contract pentru utilizarea unui lucru pentru un timp, după care locatarul trebuie să se întoarcă lucru din nou în vedere uzuri naturale, dar absolut nu se încadrează în nici o structură de leasing pentru construcții sau leasing în scopul exploatării clădirii!). În acest sens, există numeroase întrebări cu privire dacă este posibil, în aceste cazuri, contractul de închiriere se aplică dispozițiile generale ale contractului de leasing (de exemplu, dreptul proprietarului de a cere anularea contractului sub dubla implicit în plata chiriei în temeiul contractului de închiriere pentru utilizarea clădirii, un răspuns pozitiv la această întrebare - prostii!).
(e) legea existentă nu permite proprietarilor privați de pământ să "extragă" valoarea terenurilor sub formă de venituri permanente, transferându-le în vederea construirii fără alienarea terenului. Singura modalitate prin care proprietarul terenului își poate valorifica valoarea este să vândă un teren. Dar aceasta înseamnă că proprietarul primește venituri o singură dată, atunci sarcina lui este să găsească o modalitate de a plasa aceste fonduri, de exemplu, într-un cont bancar pentru ca aceștia să genereze venituri. Modul de capitalizare, în care terenul nu ar fi înstrăinat, dar proprietarul ar primi plăți periodice, astăzi în Rusia acolo. Între timp, terenul atractiv urban și suburban nefrozen în marile orașe este în mare parte privat. Se pare că proprietarii terenurilor trebuie să le construiască sau să le vândă.
Situația descrisă nu este bună pentru dezvoltatorii care au nevoie de fonduri serioase pentru a începe construcția pentru a începe construcția. Ca o regulă, acest lucru se face în detrimentul creditului bancar, care, de asemenea, crește costul de construcție.
4. Dreptul de dezvoltare ca drept de proprietate asupra unei terenuri străine este în mare parte lipsit de deficiențele descrise.
(A) Dreptul la dezvoltare este stabilită o dată și pentru un timp foarte lung (problema finitudinea dezvoltator drepturile de interes pentru mulți, propun să discutăm-separat), aceasta implică nu numai dreptul de a construi, dar, de asemenea, dreptul de a fi operat pe durata de viață a dreptului de a construi clădiri / structuri adecvate. Apropo, introducerea dreptului la dezvoltare, împingând astfel participanții la rândul său, astfel încât să nu pierdeți timp și bani pentru înregistrarea de stat a proprietății asupra obiectelor, construit pe un alt teren. La urma urmei, dezvoltatorul este suficientă pentru a avea drepturi adecvate site-ul și construcția clădirii este văzută ca o parte integrantă a dreptului la dezvoltare. Cifra de afaceri a clădirilor / structurilor de facto efectuate se va transforma dreptul la dezvoltare;
(c) legea stabilește perioada minimă și maximă a dreptului de a construi. Minimul este de 30 de ani, maximul este de 100 de ani. Acești termeni sunt aleși astfel încât să permită, pe de o parte, dezvoltatorului, în orice caz, să obțină un beneficiu economic semnificativ din dezvoltare și, pe de altă parte, să sublinieze "finitudinea" existenței obiectului. Cu privire la urgența dreptului de a construi, vă voi reaminti din nou, aș dori să vorbesc separat, intenționez să dedic celui de-al doilea eseu acestei probleme;
(d) datorită caracteristicilor (b) și (c), dreptul de dezvoltare ar trebui să devină o dispoziție atrăgătoare pentru creditarea procesului de construcție. Se atrage atenția asupra faptului că nu va fi necesar să strângeți fonduri pentru a achiziționa site-ul însuși în acest caz;
(e) introducerea unui drept de construcție elimină absurditățile care există în practica curentă de aplicare a dispozițiilor generale privind contractele de leasing în contractele de închiriere pentru construcție și închiriere în temeiul art. 36 ZK;
(e) dreptul de dezvoltare va permite vânzarea de terenuri deținute de particulari care nu au dorința / intenția de a le construi. Dreptul de a construi este plătit, va permite proprietarilor să extragă venituri periodice, valorificând astfel valoarea terenurilor fără al aliența.
5. Pot fi realizate efectele descrise la paragraful 4 fără modificări bruște ale reglementării legale a utilizării terenului în scopuri de construcție. În principiu, da, este posibil prin introducerea în Ch. 34 din Codul unui paragraf separat "Leasing în scopul construirii și funcționării clădirilor și structurilor", în care este necesar să se excludă din proiectul contractului de leasing toate caracteristicile inerente acestuia ca contract.
În opinia mea, acest lucru este puțin probabil să fie corectă punct de vedere metodologic. Rezultatul este un „contract de închiriere“, că contractul în adevăratul sens nu este. Mai mult decât atât, lăsându-l „contract de închiriere“, ca un drept fundamental pentru construirea de pe site-ul altcuiva și nu putem complet din punct de vedere „rupe“ dreptul de a folosi site-ul în sine de la baza sa - contractul și de a reduce riscul de creditorii ipotecari și potențialii cumpărători de acest drept.
Prin urmare, mi se pare că este mai adevărat dogmatic și practic mai fezabil să construim dreptul de a construi pe pământul altcuiva, la fel ca un drept de proprietate limitat.
PS. Pentru Rusia, acest drept nu este nou, a existat 1912-1948 (dezvoltatorii menționate în romanul lui Bulgakov „Maestrul și Margareta“, dar cu o conotație incontestabil negativă - a se vedea prezentarea atașată). Prin urmare, afirmația că, spun ei, pentru ureche rusă, „dreptul de a construi“, sau chiar mai mult, „superficie“ pare o nebunie - nu este adevărat (la urma urmei, obișnuiți cu rușii și a spus angajaților de servicii de cadastru, cu plăcere (în special sătenilor) folosesc dikovannoe cuvânt străin „servitute“).
PPS. Și există o întrebare insanat interesantă cu privire la dreptul de dezvoltare, stabilit pe pământ în Crimeea. Faptul este că Codul civil ucrainian cunoaște dreptul de dezvoltare, iar Legea privind reunificarea garantează tuturor cetățenilor din teritoriile din Crimeea păstrarea tuturor drepturilor de proprietate. Întrebare: Dar dreptul la dezvoltare, stabilit înainte de reunificare pe un teren situat în Crimeea?
PPPS. Ca o aplicație bună pentru cei interesați de acest post prezentarea Institutului, pe care am pregătit pentru masa rotundă M-Logos, precum și link-uri la unele dintre lucrările clasice de pe clădirea din dreapta (format pdf):
O impresie oarecum inconsistentă a fost făcută de masa rotundă, poate că acest lucru se datorează eliminării dvs. și a trenului, ceea ce este în spatele acestuia.
O mulțime de timp a fost cheltuită pentru a discuta despre ceea ce este mai bine - superficiile sau contractele de leasing pentru construcții și dacă sunt necesare în principiu superficii. Această discuție nu are sfârșit, o altă problemă este un moment practic. Cum va fi dreptul de dezvoltare pentru aceste sau acele cazuri, pentru aceste sau alte industrii, relația dintre proprietarii privați. Din cele de mai sus, îmi amintesc în special argumentul despre cine vrea să introducă acest drept. În cazul în care numărul covârșitor de terenuri este în proprietate publică, iar principalul segment al construcțiilor este locuința, care oferă în mod automat proprietarilor apartamentelor un drept mai puternic decât dreptul de dezvoltare, care este beneficiarul final al dreptului de proprietate limitată introdus?
Sunt departe de a afirma că există cazuri rare de transfer prin proprietate privată a terenurilor pe dreptul de leasing de construcții. În practica mea, există multe astfel de cazuri. Poate că pot, ei sunt cei care beneficiază? Poate. Fie ca segmentul să nu fie încă mare, dar poate fi pentru viitor? Ce avem atunci cu tipurile de construcții (din punctul de vedere al tipului de activitate).
Specificitatea de construcție capitalului societăților miniere (și anume, ei trebuie sa! Deal cu proprietarii privați, în timp ce altele găsi pur și simplu un site gratuit) împiedică utilizarea superficie pe criteriul necesității de a specifica locația și caracteristicile proprietăților (situația variază în funcție de inteligența și așa mai departe), precum și motivele pe termen lung, care pentru multe proprietăți nu ajunge la 30 de ani. Mi sa spus că există un tip special de servitute în proiect, acolo, asta e doar cât de mult timp să aștepte până acolo de înregistrare cadastrală de lucrul cel mai important pentru el - nimeni nu stie.
Construcția de clădiri și structuri nerezidențiale pe terenul de stat (industrie și așezări) rămâne. Toate astea pentru asta? Și care este procentajul?
Și există un fond forestier. Da, multe excepții de la regula generală vor apărea, se pare că realitatea paralelă, asta e doar bun în acest mic. Aceasta nu este o modalitate de a vedea cum va ieși și se va uni. Problemele ridicate nu au soluții pentru astăzi, cel puțin la masa rotundă pe care nu le-am auzit.
P.S. Adoptarea modificărilor la Codul Funciar, de fapt, într-adevăr pune capăt unitate de HA de proprietate (în opinia mea), dar eu nu înțeleg în nici un fel veni la problema care este, în general, posibil, cu un drept real limitat? Citat:
„ZK 39.24 n. 5. De la data încetării anticipată a arendei sau comodat a acțiunii terenurilor de locatar sau de folosire a terenurilor un acord de servitute în ceea ce privește astfel de terenuri încetează.“
Este doar "Bună ziua, CEDO!" Deci, pentru a fi înlocuit.
Mai mult decât există, în Crimeea, nu mai stabilit, IMHO
A durat 2 ani, iar Roman Bevzenko "Dreptul de dezvoltare - Partea a doua" nu a apărut niciodată
Da, exact :) Ceva pe care l-am uitat complet de acest blog, chiar ar trebui să scriu. Ideea celei de-a doua părți a fost, dacă memoria mea nu se schimbă, de a analiza natura temporară a dreptului clădirii la constructor.