Atenție mai întâi
Consecința acestei precauții a fost că, chiar înainte de evenimentele politice negative, planurile de teren nu au fost puse în aplicare. Din păcate, din fericire, multe tranzacții în diferite etape nu au avut loc. Contrapărțile nu riscau o situație geopolitică instabilă, alegerea președintelui și deputaților în Parlament și creșterea rapidă a dolarului. Prin urmare, activitatea și nivelul de încredere în astfel de investiții au scăzut ", spune Nikolai Chemezov, partener al firmei de avocatură OMP.
Aceeași tendință podtverzhadet și șeful Uniunii Land: „Investitorii, în special cele străine, să suspende funcționarea proiectelor și nu doresc să înceapă noi - riscuri de mare impact“, - spune dl Koshil.
Cu toate acestea, dacă investitorii occidentali care nu doresc să-și asume riscuri, atunci locul lor este luat de alții - cei din est. Partener al firmei de avocați "Sofia" Alexander Polivodsky notează:
"Conform estimărilor și practicii noastre, putem concluziona că investitorii s-au schimbat, care ar dori să devină utilizatori efectivi ai terenului. Deci, cota investitorilor din țările est-europene care doresc să desfășoare afaceri în Ucraina este în creștere ".
Cu toate acestea, anumite tranzacții au fost încă, - a spus Chemezov: "Întreprinderile au fost vândute și cumpărate în regiunile Zhytomyr, Odesa și Kiev. Aproape toate tranzacțiile au fost efectuate prin achiziționarea de drepturi corporative. Unele - cu structurarea ulterioară și reînregistrarea (reînregistrarea) treptată a drepturilor de închiriere pentru o nouă societate și lichidarea acesteia. "
Modurile cele mai la modă de cumpărare a terenurilor agricole
Moratoriu privind vânzarea de terenuri agricole în Ucraina încă limitează alegerea modurilor de a transfera drepturile la activele funciare. „Vânzările de terenuri agricole, ca atare astăzi nu poate fi ...“ - spune dl Polivodskyy -“... unele întreprinderi sunt următoarele: părțile oferă închirierea de terenuri pentru a anula contractul, și după o astfel de reziliere încheie cu proprietarul unui nou contract de leasing. Cu toate acestea, această metodă este destul de complicată datorită faptului că numărul de astfel de contracte pot fi mari, și să înregistreze rezilierea și noua concluzie a fiecărui - o provocare enormă de organizare. În acest sens, părțile folosesc o metodă care este mult mai simplu: cumpara drepturile corporative ale persoanei juridice-chiriaș care intră într-o personalitate juridică, în același timp, dobândirea drepturilor la sol, în conformitate cu contractele de închiriere deja încheiate ".
Asociația Landă a confirmat că forma curentă de cumpărare a terenului agricol în prezent este atribuirea drepturilor corporative. Atribuirea drepturilor de leasing este sporadică și rareori asociată cu terenuri la comun, în principal pentru că reînregistrați terenuri pentru active imobiliare (lifturi, curți de uz casnic, clădiri).
Domnul Koshil consideră că utilizarea unei astfel de forme de relații contractuale în transferul de terenuri ca o emfitevizare este promițătoare. "Emfitevzis devine din ce în ce mai popular. Acest lucru se datorează legislativ „reglementării excesive“ mai mici, capacitatea de a dobândi un astfel de drept pentru perioade lungi de timp, ceea ce face fondul statutar al întreprinderilor și așa mai departe. D. În timp ce numărul de contracte este mic, dar are tendința de a crește rapid și să înlocuiască contractele de închiriere existente la sfârșitul lor tratatele emftevsis. "
Partener la firma de avocatura „ADM“ Nikolai Cemezov a remarcat popularitatea de contracte de închiriere pentru o perioadă maximă de contracte și utilizarea de barter. "Existența unui moratoriu asupra terenurilor agricole face din ce în ce mai necesar să se inventeze metode pentru a oferi cvasi-drepturi de proprietate asupra unor astfel de terenuri. În cazul în care companiile stabilit o relație bună și de încredere cu proprietarii terenului cel mai adesea, este un contract de leasing cu un termen maxim - 49 de ani, cu un testament suplimentar la proiectarea întreprinderii controlate de un individ și emiterea de procuri notariale acțiunilor, în cazul de ridicare a moratoriului. De asemenea, ei folosesc acordul de schimb de barter - aceasta este o opțiune legală pentru obținerea dreptului de proprietate asupra site-ului potrivit ", spune expertul.
Au trecut perioade de tranzacții majore
În Land Union, motivul diminuării amplorii tranzacțiilor este considerat vulnerabilitatea economică a fermierilor mici. "Piața este dominată de operațiuni cu rețele mici de până la 1 mii hectare. În opinia noastră, acest lucru se datorează faptului că companiile mici și fermele au o marjă de siguranță mai mică și reacționează mai rău la înrăutățirea situației economice ", a spus Andrei Koshil.
Popularitatea "tranzacțiilor în vecinătate" este menționată în firma de avocatură "Sofia". "Deseori, contractele sunt încheiate între vecini, ceea ce este important să adăugăm câteva sute sau mai multe hectare", spune dl Polivodsky. În cazul aglomerărilor mai mari, achiziționarea de terenuri în vecinătate și vânzarea celor mai îndepărtate reprezintă o nouă cerere de sustenabilitate economică. Andrei Koshil observă că "tendința de modă a fost optimizarea băncilor funciare ale agro-companiilor - concentrarea tuturor activelor din una sau două regiuni pentru a reduce costurile logistice și administrative".
O altă particularitate a anului în curs de desfășurare pe piața funciară a fost un impas cu terenurile din Crimeea, procesate de producătorii ucraineni. "Agricultorii din Crimeea încearcă să își păstreze afacerile. Ei au o dilemă permanentă, care legislație să se aplice. Opțiunile sunt după cum urmează: gestionarea cumva a economiei de pe continent folosind legislația ucraineană; înregistrați în conformitate cu legea rusă și continuați să lucrați sau chiar să vindeți afaceri rușilor. Imediat voi spune că toate opțiunile sunt neprofitabile pentru ei ", spune Nikolai Chemezov, partener al firmei de avocatură OMP.
Lobby-ul agrar și așteptările terestre
Un alt factor care afectează întotdeauna situația pieței este așteptările ", subliniază Viktor Kobylyansky.
Cu toate acestea, experții sunt de acord că schimbările în legislația în legătură cu sosirea noului guvern ar trebui să fie de așteptat, deși piața liberă a terenurilor agricole în Ucraina nu va fi foarte curând.
"Pentru cea mai mare parte a corpului legislativ, ideile antiliberale rămân în apropierea banalului" terenul nu poate fi vândut "bombasticului" pentru a asigura securitatea alimentară a țării ". Prin urmare, înainte de piața reală, terenurile agricole nu sunt încă aproape ", consideră Viktor Kobylyansky.
Lobby-ul agrar din țară sa intensificat și supraveghează interesele marilor întreprinderi agroalimentare și, prin urmare, este puțin probabil ca restricțiile băncilor funciare să fie implementate.
"În noul parlament, mai mult de 40 de deputați au legătură cu afacerile agrare. Având în vedere scăderea accentuată a producției industriale, ar trebui să ne așteptăm la o creștere a ponderii producției agricole în exporturi și la creșterea importanței acesteia pentru economie. În același timp, condițiile de desfășurare a activității agroalimentare în Ucraina sunt greu de numit confortabil și deputații agrarieni vor întreprinde neapărat eforturi pentru a schimba această situație. În opinia noastră, eforturile principale vor viza dereglementarea, simplificarea și reducerea costurilor procedurilor legate de înregistrarea drepturilor.
În ceea ce privește băncile terestre de agro-alimentare, există încă tendințe slabe în aplicarea legislației antimonopol asupra pieței de arendă a terenurilor ", a declarat șeful Land Union, Andrei Koshil.
„În același timp, cauzată de tendința de scădere încetinirea creșterii economice pe piața presiunii publice face posibilă speranța că deteriorarea situației (interdicția persoanelor juridice au în proprietate terenuri agricole, limitând suprafața de teren închiriate, în continuare creștere chirie administrativă) nu se va întâmpla“, - a spus Victor Kobylyansky.
Oksana Korol, expert IC Info-Industry
