Din fericire, regulile vechi nu se mai aplică pentru ca dimensiunea maximă a fermelor să nu depășească 100 hectare și acum fermierii au o oportunitate excelentă de a cumpăra terenuri noi sau de a vinde terenuri vechi. Dar aici se ridică întrebarea: "Cum să fii cu interdicția de vânzare a terenurilor agricole, cum poți vinde ferma, dacă astăzi există un moratoriu?".
Este important de menționat că o fermă este o entitate juridică (adică o întreprindere sau o organizație) și, prin urmare, este supusă regulilor generale ale Codului civil pentru persoanele juridice. În plus, fermele conform legislației actuale - acesta este un complex complet de proprietăți, care poate fi înstrăinat în mod liber, adică economia poate fi cumpărată, vândută, donată etc.
Și acum, înapoi la moratoriu - terenul agricol este împărțit în paisprezece specii, fiecare având scop propriu. Moratoriul se extinde numai la trei tipuri, și în special la acele terenuri care sunt alocate pentru:
- Realizarea producției agricole de mărfuri;
- Gestionarea agriculturii personale țărănești;
- Acțiuni de teren (acțiuni) - care sunt alocate foștilor membri ai întreprinderilor agricole colective.
Tipul de desemnare specială este indicat în actele de stat sau în certificatele de proprietate. Dacă un agricultor folosește terenuri cu scop desemnat: "pentru agricultură", atunci acestea pot fi aruncate în siguranță.
Primul mod - Privatizarea și capitalizarea
În cazul în care fermierul utilizează terenul proprietății comunale sau de stat de leasing, apoi, în conformitate cu Codul Funciar, cu condiția ca acestea teren poate fi transferat într-un agricultor într-o proprietate privată. Atunci când un astfel de transfer de teren, scopul său este definit ca: „pentru agricultura“, care este exact ceea ce avem nevoie, pentru că este țara, care poate înstrăina. În acest caz, este important să înțelegem diferența în faptul că o cotă de teren nu este interzisă pentru vânzare. și un teren în valoare de o acțiune.
Astfel, trebuie să privatizeze teren, și apoi adăugați-le la capitalul fermei (care, așa cum am spus mai sus, este o persoană juridică), ceea ce duce în continuare la posibilitatea de vânzare.
Cetățenii din Ucraina nu sunt interzise din punct de vedere juridic de a fi fondatorul a două sau mai multe ferme. Prin urmare, fermierul poate continua să folosească numai ferma sa (combinând toate terenurile achiziționate sub o singură întreprindere) sau să devină fondator al mai multor.
Metoda a doua - Emfitevsis
Următoarea posibilitate de creștere a economiei agricole este asociată cu o asemenea varietate a dreptului de a folosi terenul ca o emfitevizare. Emphitevsis - în multe privințe similar cu închirierea de terenuri, utilizatorul deține, de asemenea, drepturile de a folosi terenul altcuiva. Dar, spre deosebire de închiriere, emphyvsis are o serie de caracteristici care îl fac deosebit de atractiv.
Cel mai important avantaj al emfiteei este liniile de utilizare practic nelimitate. În cazul în care contractul de închiriere a terenurilor poate fi încheiat pentru liniile de la 7 la 50 de ani, cu în mod clar o taxă în mărime de 3% din costul terenului, contractul de închiriere perpetuă este nedeterminată sau pentru o taxă, care este determinată de către părți. Este posibilă o variantă a unei singure plăți.
Principala caracteristică a emiterii pentru agricultor este posibilitatea de a transfera acest drept fără acordul proprietarului acestui teren. De fapt, aceasta este o cedare deplină a terenului. Proprietarul imediat al unui sit își poate întoarce terenul numai prin răscumpărarea acestuia și numai dacă fermierul decide să-și vândă dreptul de emftevsis.
Ordinea de moștenire a emfiteuzelor este mult mai simplă în multe privințe decât moștenirea dreptului de închiriere. Mostenitorii utilizare a terenurilor sub emfiteoze de contract în forma sa originală, cu aceleași condiții și cu aceeași placă, pe aceleași linii, care ar putea fi, de asemenea, definite în mai multe secole sau chiar pe termen nelimitat.
Spre deosebire de contractul de închiriere, nu este necesar să se încheie un nou acord de emftevsis cu moștenire.
Cea de-a treia - Schimb de terenuri
O altă posibilitate de creștere juridică a economiei este contractul de schimb de terenuri. Prevederile Codului Funciar stipulează că schimbul (schimbul) este o posibilitate legitimă de a transfera drepturi la acțiuni (terenuri) chiar în condițiile unui moratoriu. În același timp, nici dimensiunea locurilor schimbate, nici costul lor normativ, nici scopul propus nu sunt importante. În practică, aceasta înseamnă că un teren de câteva zeci de hectare de teren agricol selectat poate fi schimbat pentru o bucată de pământ de dimensiunea unei grădini.
Condiția prealabilă pentru încheierea unui contract de barter este: notarea obligatorie a tranzacției, înregistrarea ulterioară a transferului de proprietate. Nu există nicio indicație cu privire la locul de amplasare al locurilor schimbate în legislație. Site-ul, care este, de exemplu, în regiunea Odessa, se schimbă cu ușurință în oricare altul din Ucraina.
Jurisprudența pe această temă arată următoarele: acțiuni din partea procuraturii și a altor autorități cu privire la încălcarea regulilor de moratoriu în cadrul unui acord de barter respins de instanțele de judecată, chiar dacă există un schimb de cota de teren la site-ul în câteva acri pentru construirea de garaj, chiar dacă este cu o taxă suplimentară. Legea prevede că schimbul este o tranzacție juridică civilă, la care se aplică regula de libertate contractuală. Părțile însele au dreptul de a alege termenii tranzacției, cu excepția o listă mică de condiții obligatorii.
Un acord de barter pentru un agricultor este o oportunitate excelentă de a achiziționa noi terenuri agricole în schimbul unor parcele mai mici. Totul depinde de acționar, care este de acord să-și schimbe cota pe orice alt teren.
Metoda patru - Achiziționarea de terenuri
Înainte de adoptarea actualului Cod Funciar, cetățenii au avut posibilitatea să înregistreze dreptul de utilizare a terenului pentru utilizarea permanentă a terenului lor pentru agricultura lor, pe baza căruia a fost emis actul de stat corespunzător. După adoptarea codului, această regulă a fost abrogată, situația juridică a fost suspendată, mii de fermieri au rămas cu vechile acte de stat pentru dreptul de utilizare permanentă, pe care doar întreprinderile de stat le pot obține acum.
Pentru a ieși din situația actuală, legea prevede posibilitatea de a cumpăra astfel de terenuri fără a efectua licitații funciare. Puteți cumpăra un teren de până la 100 de hectare, inclusiv până la 50 de hectare de teren arabil. După răscumpărare, terenul este transferat complet în proprietate privată. Plata în rate pentru răscumpărare este posibilă până la 20 de ani.
Corpul, la care trebuie să aplicați pentru o răscumpărare a pământului, până în prezent, este Stocul geodezic de inventar. Cererea este însoțită de actul de stat pentru dreptul de utilizare permanentă și o copie a documentelor constitutive ale fermei. Prețul de răscumpărare este determinat pe baza evaluării monetare a experților.
Way Five - Contract de leasing
În ciuda multor metode diferite de achiziționare a terenurilor, cea mai comună astăzi este contractul de închiriere. Care este atractivitatea acestuia și care sunt avantajele sale? Calitatea principală a contractului de închiriere este că aceasta a fost mult timp o metodă dovedită pentru dobândirea dreptului de utilizare a terenului.
În cazul închirierii unui teren, se aplică un contract tipic de închiriere de terenuri, cu o listă clară a tuturor opțiunilor pentru termenii contractului. Condițiile esențiale, de fapt, sunt doar trei:
- Obiectul contractului de închiriere (numărul cadastral, dimensiunea și locația terenului;
- Linia contractului (de la 7 la 50 de ani);
- Chiriile (de la 3% la 12% din valoarea monetară normativ teren numai plata în numerar este posibilă în natură, dar în ceea ce privește valoarea banilor a mărfurilor care este stabilit la momentul taxă de închiriere).
Contractul de închiriere este cea mai obișnuită metodă de utilizare a terenurilor. Dar, cu o procedură atât de detaliată pentru încheierea acesteia, există o serie de puncte care conțin anumite riscuri pentru agricultorii chiriași. În primul rând, acest lucru se datorează posibilității de reziliere a contractului de leasing, chiar și în mod unilateral. Procedura de reziliere trebuie indicată în contractul însuși sau la cererea uneia dintre părți, contractul poate fi reziliat după luarea deciziei judecătorești. În cazul în care inițiativa de încetare anticipată a contractului vine de la agricultor - locatarul, atunci el este obligat să plătească locatorului o chirie timp de șase luni.
În pofida tuturor acestor deficiențe, aproximativ 85% din toate cotele de teren ale Ucrainei sunt utilizate în cadrul contractului de închiriere. Pe baza acestei practici, nu există probleme cu încheierea contractului, acesta rămâne o posibilitate garantată de utilizare a terenului.