De acum înainte, după ce ați cumpărat un apartament, îl puteți vinde fără a trebui să plătiți impozitul pe profit numai după cinci ani de la momentul cumpărării. Impozitul, desigur, nu va fi impus pe întreaga sumă, ci numai pe banii pe care doriți să îi depășiți pentru a achiziționa inițial acești metri pătrați.
Excepții și lacune
În al doilea rând, perioada de trei ani rămâne în vigoare pentru acei vanzatori care au primit apartamentul nu pentru banii lor câștigați cu greu, și a trecut pe o moștenire de un act de cadou de la rudele apropiate, sau dreptul de proprietate a fost obținut în urma privatizării. Un astfel de apartament fără a fi nevoie să plătească impozitul poate fi vândut în trei ani. Dacă doriți să faceți acest lucru mai devreme, întreaga sumă a tranzacției minus un milion de ruble va fi impozabilă - un fel de cadou de la stat. După ce ați vândut un astfel de apartament pentru 5 milioane de ruble, veți plăti 13% din 4 milioane, adică 520 de mii de ruble.
Având în vedere toate acestea, AIF.ru a apelat la experții pieței imobiliare cu o întrebare, sunt noile reguli capabile să afecteze cumva nivelul cererii și ofertei și prețurile pentru apartamente? Opiniile puțin dispersate, însă majoritatea experților sunt încă înclinați la faptul că noile reguli nu vor schimba radical situația.
Vechea viață în conformitate cu noile reguli
Svetlana Birina, șefa departamentului imobiliar secundar al NDV-Realty:
Nu ne așteptăm la consecințe catastrofale pentru piață, dar unii proprietari pot să-și închirieze ulterior casele de vânzare din motive de economie, deoarece suma impozabilă poate fi foarte semnificativă.
O astfel de situație va corecta volumul de aprovizionare, care în condițiile actuale poate fi privit din punct de vedere pozitiv, pentru că acum numărul de apartamente vândute depășește cu mult cererea.
Este important să se înțeleagă că noile reguli ale impozitului pe profit exclud subevaluarea costului vânzărilor de locuințe. Dar piața imobiliară secundară este foarte capabilă, nu în toate cazurile valoarea impozitului va fi foarte semnificativă. Desigur, mulți nu sunt dispuși să plătească impozite și vor aștepta, dar situațiile de viață nu au fost anulate, deci alternative, vânzări urgente și alte tranzacții vor fi efectuate pe piață.
Maria Litinetskaya, Managing Partner al Grupului Metrium:
Astăzi, cota investitorilor în majoritatea proiectelor nu depășește 10%. Cea mai mare parte a achizițiilor nu este făcută în scopul revânzării ulterioare, ci pentru propria lor reședință. Pentru cea mai mare parte a cumpărătorilor, de fapt, nu contează, trei ani sau cinci ani trebuie să aștepte scutirea de la impozitul pe profit.
Unii investitori vor găsi, de asemenea, o lacună. De regulă, majoritatea apartamentelor de investiții sunt vândute în stadiul final al construcției, cu atribuirea drepturilor cerințelor DDU. Pentru a evita impozitul pe profit, contractul specifică suma pentru care investitorul a cumpărat un apartament de la dezvoltator, restul banilor fiind dat la primire.
În ciuda faptului că aceasta este o încălcare a legii, aproape toate tranzacțiile de investiții între persoane fizice au loc în conformitate cu această schemă. Da, statul a luat deja măsuri¸ împiedicând subestimarea prețului de vânzare din contract. Dacă valoarea tranzacției indicată este mai mică de 70% din valoarea cadastrală a obiectului, atunci când se impozitează, valoarea cadastrală înmulțită cu un factor de 0,7 va fi luată în considerare.
Acum, proprietarii nu vor putea să subestimeze valoarea, astfel încât să nu plătească deloc taxele. Cu toate acestea, nu uitați că această regulă nu se aplică revânzării locuințelor neterminate, deoarece nu este furnizată cadastrului și, prin urmare, valoarea cadastrală nu este definită.
Serghei Șloma, directorul departamentului de piață secundară al INCOM-Real Estate:
Noile norme legislative sunt introduse sub pretextul protejării "cumpărătorului obișnuit" de "speculatorul pe proprietăți imobiliare", iar una dintre consecințe este, fără îndoială, o scădere a atractivității investiționale a locuințelor. Cu toate acestea, nu sunt sigur că măsurile sunt adecvate dimensiunii actuale a problemei (ținând seama de scăderea cererii) și vor aduce rezultatul așteptat.
În principiu, înainte de investitori nu au fost dornici să aștepte 3 ani pentru a calcula veniturile din vânzarea de bunuri imobiliare, și a găsit o cale de ieșire. Dacă este necesar, găsiți, iar acum - de exemplu, se poate presupune că numărul de „donare“, a tranzacțiilor va crește dramatic în piață. În acest caz, realitatea este că în momentul în care piața imobiliară este, de fapt, la partea de jos a atractivității investițiilor (în segmentul investitorilor de locuințe secundare, de fapt, nu este prezent), așa că a declarat inițial scopul legii - lupta împotriva speculatorilor - acum nu este important.
Maxim Morozov, Managing Partner al companiei de dezvoltare M9 Development:
Vor exista cu siguranta oferte de piata mai putin speculative, iar tranzactiile de investitii nu au sens atunci cand imobilele sunt achizitionate pentru mai putin de 3 ani. 5 ani este o mare creștere a termenului, desigur, și asta va însemna că nu numai speculatorii, ci și investitorii vor deveni mai puțini.
Mi-ar rata reducerea volumului de tranzacții speculative și de investiții pe piața de locuințe la 30-50% la sută, plus a se vedea o scădere a prețurilor cu 5-7% în acest an. Pe de altă parte, investitorii profesioniști nu au fost niciodată angajați în particular în apartamente, cel puțin în scopul cumpărării și închirierii acestora. Ei pot merge la segmentul imobiliar comercial, birouri mici, și va fi mai mare de lichiditate și sunt la fel de benefice în ceea ce privește impozitarea, în comparație cu apartamente, deținute de până la 5 ani.
Tatyana Manakova, șefa departamentului juridic al Biroului juridic "Padva și Epstein":
Se poate presupune că modificările legislației fiscale nu vor afecta semnificativ piața primară a locuințelor. În ceea ce privește piața imobiliară secundară se poate presupune că o cerere mare va fi exact apartamentul, situat în proprietatea vânzătorului pentru mai mult de cinci ani, așa cum este acest factor va fi decisiv când se specifică în contractul de cumpărare și prețul de vânzare al proprietății înstrăinat, în deplină conformitate cu realul acordurilor de vânzător și cumpărător.
În același timp, indicarea în contract a costului integral al apartamentului garantează cel mai mult drepturile cumpărătorului de a returna banii plătiți în cazul rezilierii ulterioare a contractului sau recunoașterea acestuia ca nevalabilă în instanță.
În cazul în care vânzarea secundară de apartamente, care nu îndeplinesc criteriile specificate, acest factor poate fi pierdut, deoarece vânzătorul nu este dispus să suporte costurile financiare să plătească impozite, pot insista pe specificarea în contract, un preț semnificativ mai mic de cumpărare și vânzare a apartamentului, mai degrabă decât de fapt suma convenită.
La rândul său, această situație va afecta reducerea generală a bazei impozabile. În general, scăderea vânzărilor pe piața imobiliară primară și secundară în legătură cu modificările legislației fiscale avute în vedere pare puțin probabilă.
Svetlana Matveeva, Director General Adjunct pentru Afaceri Juridice, Rețeaua MIEL a Birourilor Imobiliare:
Și, desigur, trebuie să țină cont de faptul că toate regulile de mai sus se aplică persoanelor fizice rezidente fiscale, iar acestea nu se aplică veniturilor obținute de persoanele fizice din vânzarea de active utilizate direct în afaceri.