Despre Rock Marketing, care se deschid și poate și ar trebui să fie construite nu numai în capitalele, și planificarea profitului de la fiecare metru patrat de hotel Hotelier.PRO a declarat Catherine Kompaneets, proiect CEO Rusotels.
Vyacheslav Sapozhnikov, Hotelier.PRO: Catherine, cum evaluați facilitățile, facilitățile de cazare în general în Rusia? Câte obiecte existente în raportul procentual au fost inițial create ca atare - ascuțite doar pentru serviciul hotelier, și nu variații pe tema diferitelor modificări, reconstrucții de la ceva ...?
Ekaterina Kompaneetz, Proiectul Rusotels: - De fapt, există multe obiecte create de la început, ca și cum ar fi fost înghesuiți într-un serviciu hotelier. Întotdeauna avem anumite cerințe pentru dezvoltarea urbană. Aici este un oraș cu o populație de până la 100 mii de persoane - un hotel, un cinematograf, o casă de cultură. 200 mii de persoane - 3 hoteluri, 2 cinematografe, teatru, casă de cultură. Ie hotelurile erau întotdeauna în orașele întotdeauna.
Problema principală este că orice obiect imobiliar, despre ceea ce spunem, trebuie dezvoltat. Ie Nu poate exista statică în timp și nu se modifică în conformitate cu cerințele pieței.
Dacă vorbim despre hoteluri, atunci în fiecare oraș, în practică, Rusia are un hotel "Tourist", sau un hotel în numele orașului - hotelul "Moscova", hotelul "Sankt-Petersburg", bine, etc. Faptul că acest hotel a fost construit ca un hotel este da. Faptul că acest hotel este acum o întreprindere de succes, ca hotel, în aproape 80% din cazuri - nu.
Trăim într-o piață volatilă. Fiecare dintre proprietățile noastre, când o cumpărăm, când o vom construi, trebuie să evaluăm timp de 10 ani înainte - aceasta este cu cel puțin 10 ani în avans. Ie trebuie să cunoaștem planul dezvoltării urbane. Aici este hotelul nostru - ce se va întâmpla în 10-15 ani? Ei vor construi un metrou, un magazin va fi construit aici, va exista un stadion - ce se va întâmpla?
Sankt Petersburg, de exemplu, diametrul de nord-vest de mare viteză. Acum, când a fost construit, mulți s-au dovedit a fi plecați. Aceste restaurante care au stat acolo - acum toate stenochkoy închis. Și înainte de faptul că restaurantul avea o parcare convenabilă, acum nu este. Dar cineva a cumpărat acest obiect, a investit în el. Și trebuia să vă prezint în prealabil că, în conformitate cu planurile de dezvoltare a orașului Sankt Petersburg, va exista un diametru nord-vest de mare viteză. Și acum trebuie să mergem într-un fel de afaceri sau de departe de acest punct special, cum ar fi să schimbe proprietatea sa, pentru a curăța restaurant, nu există parcare - indiferent de ce ar trebui schimbat ceva. Cu hotelurile la fel. Ie când vorbim despre hoteluri, despre dezvoltarea hotelului, trebuie să înțelegem că nu poate exista statică. Dacă am construit un hotel în acest an, ar trebui să știm că în 5 ani ar trebui să se schimbe deja, să se schimbe la cerințele pieței. Acest lucru este foarte rar. În cea mai mare parte, obiectul există într-o stare înghețată, dar în acest caz nu supraviețuiește pe piață. Deoarece noii concurenți, dacă au construit un nou hotel în 5 ani, corespund pieței și nu sunteți deja.
Vyacheslav Sapozhnikov, Hotelier.PRO: Și cum să fii?
Ekaterina Kompaneets, Rusotels Proiect: Schimbarea continuă. Ie în orice proiect trebuie să pioni un fel de început, o rezervă. În orice caz, atunci când, de exemplu, pentru a construi un hotel - da, acum trebuie să-l construiască, de exemplu, ca de 3 stele, dar trebuie să le pună un stoc la termen, de exemplu, 5 sau 10 ani, am putea transforma într-un 4 stele . Ie Există anumite cerințe pentru 3 stele și hotel de 4 stele, există ascensoare, numărul de ascensoare, viteza ascensorului, unele rezerve de energie, generatoare, spalatorie, parcare pentru zona oaspeții - o mulțime de lucruri. Și acum putem construi un hotel astfel încât aici să funcționeze ca 3 stele, ne-a câștigat bani și apoi, cu timpul, vom face din el 4 stele și vom câștiga și mai mulți bani.
Vyacheslav Sapozhnikov, Hotelier.PRO: - Majoritatea facilităților care sunt în Rusia acum nu sunt construite cu astfel de condiții. Ce ar trebui să facă? Există soluții? Ce înseamnă fonduri vechi și dărăpănate care nu se potrivesc sau un hotel care a crescut din clădiri de birouri diferite? Există vreo opțiune pentru o tranziție relativ nedureroasă? Exemple, cazuri pot duce?
Există o mare diferență între birou și hotel. Hotelul este un obiect care este conceput pentru cazare temporară permanentă a persoanelor din hotel. În birou și alte temperaturi de aer, alte izolare fonică, izolare termică. Ie este un alt obiect cu alte cerințe sanitare în principiu. Dacă dorim să facem un hotel în afara biroului, principalele noastre probleme sunt izolarea fonică și izolarea termică. Totuși, în principiu, aceste probleme sunt rezolvate.
Vyacheslav Sapozhnikov, Hotelier.PRO: Apropo, acest lucru este foarte important. Acum cred că va fi cu toate aceste noi hoteluri, care, din abundență, spun, în același Sochi. Dacă acestea nu sunt descărcate, atunci ce să faceți cu aceste mii de numere? Reverse, atunci, probabil, și opțiunea poate fi făcută - de la hotel la birou?
Ekaterina Kompaneets, Proiectul Rusotels: Despre Soci și despre toate celelalte orașe ... La urma urmei, cineva și-a investit banii pentru a construi un hotel acolo, în speranța că acești bani vor fi respinși.
Investitorul speră mereu să obțină propriile sale în 5-10 ori. Dar, probabil, la Sochi acest lucru nu se va întâmpla. Forțând interesul pieței pentru ceva, pentru un anumit obiect sau eveniment - este absolut incomprehensibil pentru mine din punct de vedere practic.
Rusia este o țară foarte vastă, vastă. Există o mulțime de locuri aglomerate în care sunt necesare hoteluri, unde sunt necesare hoteluri și alte locuri de reședință. Și pot fi construite acolo mult mai ieftin decât construirea unui hotel în Sochi. De exemplu, cunoașteți locuri precum Abzakovo sau Sol-Iletsk? Nu? Tristețea este că cei care îl iubesc pe Putin îl cunosc pe Putin, îi studiez istoria biografiei, știu ce este Abzakovo. În Abzakovo, Putin merge de multe ori la schi. Nu știu cum acum, dar acum 5 ani în urmă - era locul lui preferat în Rusia, unde putea merge la schi. Practic toate Abzakovo este o stațiune de schi, este Munții Urali, aceasta este Rusia. Există o mulțime de piste acolo. Populația din Abzakovo însăși, dacă nu mă înșel acum, este de aproximativ 5000 de oameni. Într-un sezon în care iarnă, populația ajunge la aproximativ 35 de mii de oameni. Nu este greu de imaginat câte persoane au nevoie de facilități de cazare, în principiu. Ei merg acolo, dar ei nu primesc nici un serviciu, au inchiriat case de tara, ceea ce se intampla, pentru ca vor sa schieze. Ei bine, poate că pur și simplu nu au viză în Elveția - indiferent de ce merg ... De ce nu există niciun interes pentru investitori pentru această facilitate? Da, aceasta este o mină de aur. Ai investit 100 de milioane de dolari pentru a construi un hotel din Sochi care nu va plăti niciodată. Pentru 50 de milioane puteți construi un hotel în Abzakovo, care va plăti pentru sezon.
Luați Sol-Iletsk - lacuri sărate. Urmează mulțimi de oameni. Nu pot să-i spun altfel, adică dacă te uiți la fotografia plajei acestui lac de sare, pur și simplu nu există piatră să cadă, câți oameni există. Deoarece acestea sunt doar lacuri naturale de sare, ele sunt un fel de medicamente, acolo oamenii se scalde. Dar nu există nici un loc în loc, și aproape toate localnici, care au un fel de ghinioane antreprenoriale, ei au apartamentele lor transformate într-un mini-hoteluri, ei sunt acolo pentru a construi ceva, ei sunt niște garaje construi, ei fac din hotel, deoarece oamenii merg acolo. Acest loc este atracția oamenilor. De ce mulți investitori și-au pus banii în Soci? De fapt, le-au îngropat acolo. Pentru mine este un mister. Rusia este o țară foarte mare - există multe locuri interesante și există unde să construiți.
Vyacheslav Sapozhnikov, Hotelier.PRO: Ce ar trebui să arate în mod ideal călătoria tipică a unei persoane care a decis să construiască un hotel? Cui ar trebui să meargă? Cumva cum poți desena, desemna?
Ekaterina Kompaneets, Rusotels Proiect: Există două tipuri de investitori, să spunem. Primul tip este un investitor care dorește să-și îndeplinească visul. Ie el vrea să construiască ceva pentru sine - acesta este visul său.
Am avut astfel de investitori. Aceasta este din categoria - vreau un candelabru de aur, vreau un jacuzzi, vreau, vreau, vreau. Păi, unchiul Vanya, oamenii nu o vor cumpăra, nu va veni aici ... Nu, vreau, vreau, vreau. Ei bine, te rog, bine, dorința ta devine reală, ai construit acest hotel al viselor tale. Tot ce doriți: tapet de la castor, candelabru de aur, jacuzzi - totul este frumos, tot ce aveți nevoie. O problemă este că nu corespunde pieței. Este păcat, desigur, dar visul sa împlinit.
De fapt, orice investitor care vrea să investească bani, vrea să investească în imobiliare, trebuie să decidă mai întâi pentru el însuși. Există persoane care vor merge la hotelul meu? Dacă există atunci toate ok. Deci, puteți construi un hotel acolo.
Vyacheslav Sapozhnikov, Hotelier.PRO: - Care sunt condițiile esențiale pentru construirea unității de cazare?
Ekaterina Kompaneets, Rusotels Proiectul: Mulți oameni care doresc să investească într-un hotel, dintr-un motiv oarecare, gândesc: "Oh, Moscova sau Peter?". De ce? Veți veni pe piața unde aveți deja mulți concurenți. Și începeți de la zero. Nu ai reputație, nici bagaj, nimic. Ai venit să concurezi cu uriașii, ai venit să concurezi cu Radisson, cu Mariott. De ce? Dacă veniți în orice oraș regional din Rusia, la orice capitală regională, unde - da, există concurenți, dar vă puteți distruge concurenții pur și simplu cu serviciul de cea mai înaltă clasă, de exemplu. Ie da oamenilor ceea ce nu au acolo. Oamenii merg deja în acest oraș și se opresc la hotelul "Berezka", unde nu există niciun serviciu. Dacă faceți un hotel care, în afară de a fi doar un hotel: podea, pereți, tavan și pat, și oferă un serviciu obișnuit, atunci veți câștiga totul.
Vyacheslav Sapozhnikov, Hotelier.PRO: Și în Rusia există un rating al atractivității regiunilor cu o anumită hartă a nevoilor în hoteluri, facilități de cazare, tipuri?
Ekaterina Kompaneets, Proiectul Rusotels: Dacă ar fi fost, eu însumi am fost fericit să mă familiarizez cu aceste informații. Dar atractivitatea investiției este destul de simplă. Ie dacă există o producție în oraș, există fabrici, că există o creștere, ceva este construit, este imediat evident. Este orașul în general trăit? Există cineva care locuiește acolo? Este ceva care fierbe? Este în curs de dezvoltare? Sau e mort? Acest lucru poate fi văzut și înțeles aproape imediat, practic din stație. Prin urmare, dacă există o producție în oraș, se face ceva acolo, atunci puteți construi un hotel acolo. Pentru că oamenii merg acolo la fabrica, merg unii la experți, pleacă de la sediul central al Moscovei, merg în călătorii de afaceri, merg la schimb de experiență, cumpărători, vânzători, adică există trafic, oamenii au nevoie de un fel de cazare temporară .
Obiectul imobiliar este o îmbunătățire inseparabilă față de teren. Ai construit un hotel aici, totul, nu o vei muta nicăieri. Și cu tot acest mediu care se află în apropiere, va trebui să trăiți în următorii 150 de ani. Prin urmare, planificarea detaliată este importantă.
Și de aceea, atunci când construim ceva, trebuie să determinăm acest punct și să ne asigurăm că cel puțin în următorii 10 ani vor fi cu siguranță aici oameni. Va exista un loc atrăgător pentru acești oameni. Ei bine, de exemplu, Abzakovo. Munții Urali nu merg cu nimic. Și schiorii vor continua să meargă acolo. Lacurile sărate din Sol-Iletska sunt puțin probabil să se usuce. Și, în principiu, este ceva de înfrumusețat.
Aici, vă rog, am analizat, știm că avem o grădină de iarnă în această parte a hotelului. Există trei astfel de palmieri curbate și nu aduce bani, nici nu o ia. Baba Dasha toarnă această grădină de iarnă o dată pe săptămână. Are un salariu de 3000 de ruble. Florist, ea este înscrisă pe lista de personal. De ce? Luăm această grădină de iarnă, împrejmuită de o partiție, acum avem o sală de conferințe. Acum oamenii vin în orașul nostru, au nevoie de 20-50 de locuri, țin o conferință ușoară, negocieri, vă rog. Am obișnuit să avem niște cheltuieli acolo și acum avem venituri acolo. Asta este, vorbim despre faptul că orice obiect poate fi îmbunătățit. Oriunde se află, indiferent de factorii sau riscurile care pot apărea, acesta poate fi îmbunătățit și adaptat mediului înconjurător pentru a se vinde acolo. Există locuri de atracție a oamenilor, unde a fost deja creat un flux turistic și nu este necesar un efort deosebit. Dar există și alte locuri în care puteți crea un flux turistic - un eveniment separat. Și, de asemenea, există o mulțime de obiecte imobile care au fost construite, da, ele corespund SNIP și GOST-urilor, da, ele sunt frumoase, ele sunt noi, dar din anumite motive nimeni nu merge acolo, nimeni nu trăiește sau trăiește. De ce? Deoarece chiar și în stadiul de construcție a acestei facilități, nimeni nu a atras un specialist în vânzări. Este necesar să știm exact ce să construim aici în acest moment, pentru că atunci nu mai este rupt de la acest punct, să nu fim mută. Și este persoana care este angajată în vânzarea și dezvoltarea produsului hotelier, ar trebui să știe că în acest moment totul va fi vândut bine. El determină ce va fi acolo. Constructorii - da, sunt întotdeauna grozavi. Construiți o marmură frumoasă, sănătoasă, înaltă, doar șic. Guvernatorul va sosi și va da toate premiile pentru a ridica un astfel de obiect minunat și frumos. Dar înțelesul tuturor nu este, dacă obiectul nu este de vânzare.
Business-ul hotelier este un super-business cu rentabilitate foarte mare. Comparați, de exemplu, facilitățile hotelului și birourile. Investitorul are o întrebare, ce să construiască - un birou sau un hotel? Ce trebuie să luați, care sunt metri pătrați? De exemplu, un birou mediu, 15 de metri pătrați este de 15 mii de ruble, în medie, vreau să spun de Peter. Aproximativ 1000 de ruble pe metru pătrat. Aceasta este, 15 mii pe luna pentru aceste 15 de metri patrati. Dar dacă sunteți un hotel, atunci aceleași 15 de metri pătrați pot fi vândute pentru 3000 de ruble de 30 de ori pe lună. Și aceasta este deja alți bani.
Vyacheslav Sapozhnikov, Hotelier.PRO: Pe baza experienței și a călătoriilor constante în regiunea Rusiei, cum ați evalua necesitatea pieței de cazare? Ie ceea ce este mai mult în cerere acum? Patru, cinci, treshki, pensiuni, apartamente?
Ekaterina Kompaneets, Rusotels Proiect: De fapt e greu de estimat, dar să numărăm. Avem o clasă de mijloc și un nivel mediu de trai în țară - un salariu de 30-50 de mii de ruble pe lună, ajustat pentru regiuni. În consecință, treshka este opțiunea cea mai frecvent aleasă. Cinci stele - atât de puțini oameni din Rusia care pot plăti pentru atât de multe stele, pentru că nivelul veniturilor nu se potrivește.
Despre ce vorbim este o matematică mai înaltă. În țara noastră, capitalismul sa stabilit nu cu mult timp în urmă. Da, nu am reușit niciodată aceste proprietăți, nu erau ale noastre, erau municipal, oraș, stat. Nu ne-am ocupat de profitabilitatea lor în principiu și nu avem astfel de specialiști.
Și abia recent oamenii au început să se gândească la asta. Există o relație cauză-efect în toate acestea. Dacă te uiți la statistici și recenzii, 30% din negativ - problemele cu operația. Ie acestea sunt câteva lucruri mici care pot fi rezolvate. Și pentru asta nu trebuie să fii un fel de guru de servicii și gestiune. Aceasta este o problemă trivială. Apă neplăcută - deoarece nu există filtre, canalizare, noroi, praf se acumulează, ventilația este zgomotos, sau ventilația nu funcționează, Wi-Fi nu captează. Pentru a rezolva aceste probleme este pur și simplu să depuneți eforturi concrete la un anumit punct. Vă rugăm să amplificați semnalul Wi-Fi, să curățați canalul, să reparați ventilația, iar ratingul dvs. la rezervare să crească ...
Să fiți la curent cu știrile și evenimentele din industria hotelieră și să fiți atenți la actualizări la Hotelier.PRO - abonați-vă la newsletter-ul săptămânal. Este gratuit.