Întrebările noastre au fost preluate de Alexey Komarov, un notar de la St. Petersburg, Vadim Lyashchenko, directorul Academiei de Științe RBNO și Irina Shcherbinina, expert în domeniul imobiliar.
Ce sa schimbat în noua legislație? Care sunt termenii termenului de prescripție (adică, după ce perioada cumpărătorul apartamentului poate fi complet calm și eliberat de pretențiile participanților la tranzacție și de la terți)?
Principala diferență dintre tranzacțiile nesemnificative și cele discutabile este momentul invalidității lor și în ce condiții pot fi contestate.
Nulitatea tranzacției (cu alte cuvinte, invaliditatea acesteia) nu depinde de decizia instanței. Tranzacția este nesemnificativă încă de la începutul comisiei sale și nu dă naștere unor consecințe juridice pentru părți. O tranzacție discutabilă poate fi declarată nulă numai printr-o hotărâre judecătorească, în consecință, până la o astfel de decizie, contractul încheiat are forță juridică și este obligatoriu pentru executare.
Până în momentul modificărilor, problema tranzacțiilor încheiate pe piața imobiliară a devenit urgentă: orice tranzacție încheiată de părți în încălcarea legislației actuale a fost declarată nulă și neavenită. În plus, orice persoană ar putea introduce o acțiune pentru recunoașterea unei tranzacții nesemnificative. Această posibilitate a dus, în practică, la abuzurile persoanelor care, în lipsa unui interes specific în tranzacția încheiată, au încercat să o distrugă.
Acum, atât în litigiu și la o cerințele de tranzacție neglijabilă a instanței de invalidare are dreptul să prezinte numai acorduri secundare sau specificate direct în legea persoanei, cum ar fi un mandatar, cu alte cuvinte - o persoană care are un interes în contestarea tranzacției Art. 177, 166, paragraful 2 din Codul civil al Federației Ruse.
Principalul motiv pentru recunoașterea neeligibilă a tranzacțiilor prin nesemnificație este o operațiune comisă de o persoană incompetentă, art. 171 Codul civil. Adică, cetățeanul care vinde apartamentul era înainte ca contractul de vânzare să fie privat de capacitatea juridică de judecată. În cadrul unei astfel de tranzacții, instanța va obliga părțile să se restituie reciproc, toate primite în baza contractului de vânzare. Cumpărătorul pentru această tranzacție este partea mai slabă, deoarece, după ce a returnat locuința achiziționată, se pune întrebarea cu privire la returnarea banilor, ceea ce, desigur, nu există deja în cazul incompetent.
În cazul tranzacțiilor contestabile în afara concurenței Art. 177 Cod civil: o tranzacție încheiată de o persoană care nu poate înțelege valorile acțiunilor sale sau nu le poate gestiona.
Dacă în primul caz există suficiente dovezi de incapacitate - o hotărâre judecătorească de a recunoaște un cetățean ca incompetent din punct de vedere juridic, atunci, așa cum se aplică la art. Codul civil al Federației Ruse va desemna un expert și, ținând seama de alte dovezi ale părților, va fi luată o decizie de recunoaștere a tranzacției ca fiind nevalidă sau de refuzul de a se conforma proceselor relevante. În practică, opinia expertului joacă un rol decisiv, dacă nu există nici o îndoială cu privire la fiabilitatea opiniei experților (de obicei este). Alte dovezi, cum ar fi mărturia martorilor, pot avea o importanță foarte importantă pentru o decizie judecătorească.
Referindu-se la mecanismul legal de protejare a dreptului cumpărătorului de locuințe, putem spune că, în fapt, există două: perioada de prescripție și calificarea conform art. 302 Cod civil ca dobânditor conștiincios.
În primul caz, pentru tranzacții a fost stabilită o perioadă de prescripție de un an pentru o tranzacție discutabilă și trei ani pentru o tranzacție nesemnificativă. Conform tranzacțiilor nule, în cazul în care cererea este declarată parte la tranzacție, termenul de prescripție începe să curgă de la data executării contractului, în cazul în care cererea este revendicată de către un terț - din momentul în care a știut sau ar fi trebuit să știe despre faptul încheierii contractului.
Care sunt cele mai frecvente motive pentru tranzacțiile nevalabile (nesemnificative și discutabile) astăzi? Este frecventă sau rară? Au existat cazuri în practica dvs. (sau în istoria firmei) și, dacă da, au fost încheiate pentru cumpărător?
Vadim Lyashchenko: "În cele mai multe cazuri, o tranzacție nevalidă conține în mod evident un element al infracțiunii. Prin urmare, respectarea ei și aprecierea reputației lor, participanții profesioniști pe piața imobiliară încearcă să rămână departe de astfel de tranzacții. Același lucru se poate spune despre tranzacțiile nesemnificative.
Un alt lucru este tranzacțiile în care una dintre părți implică un anumit risc, inclusiv riscul de a contesta tranzacția sau tranzacțiile anterioare cu obiectul. Astfel de riscuri nu pot fi legate de infracțiuni, ci de a fi prezente în istoria obiectului.
Sarcina specialistului care însoțește cumpărătorul este identificarea în timp util a acestui risc sau risc, estimarea amplorii acestuia, sugerarea posibilelor modalități de minimizare și furnizarea de recomandări adecvate clientului. Astfel de recomandări, în funcție de situația specifică și riscurile specifice de provocare, pot fi foarte diferite - refuzul de a cumpăra, cererea de reduceri adecvate, furnizarea de cereri suplimentare, garanții etc.
sarcina de specialitate care însoțește vânzătorul - pentru a detecta și a minimiza riscurile tranzacțiilor anterioare vidanjabile cu obiectul în etapa de pregătire a documentelor obiectului vândut, da evaluarea motivată de risc de contrapartidă (cumpărător).
Adesea, o apreciere a eventualei disputabilități a tranzacțiilor și a consecințelor probabile devine obiectul litigiilor dispuse între vânzător și cumpărător cu participarea avocaților lor, a agenților și a specialiștilor bancari. În aceste dispute, bunul simț câștigă, uneori nu.
În practică, este necesar să se întâlnească cu o atitudine foarte diferită a participanților interesați în dezbatere la astfel de factori de risc pentru răspunderea tranzacțiilor, cum ar fi de exemplu:
- absența unuia dintre chiriași din cauza închiderii lor;
- donație între non-rude;
- îndepărtarea de la înregistrare prin procură;
- îndepărtarea de la înregistrare fără înregistrare în alt loc;
- recunoașterea drepturilor de proprietate prin hotărâre judecătorească;
- prețul net al pieței în contract;
- schimburi neechivalente fără suprataxă;
- tranzacție proaspătă cu un cumpărător bona fide.
Lista poate fi continuată și fiecare specialist va avea, decât să o completeze.
Dar cele mai memorabile cazuri sunt atunci când colegii încearcă să ascundă riscurile obiectului lor de la tine. Se întâmplă atât de rar, dar acest lucru nu devine mai puțin urât ".
Irina Sherbinina: "Afacerea nevalidă a devenit mai rară decât înainte, în anii 1990. În primul rând, deoarece Rosreestr supraveghează drepturile minorilor și nu desfășoară tranzacții cu proprietatea lor fără permisiunea autorităților tutelare. În al doilea rând, piața serviciilor imobiliare este acum mult mai transparentă, în care sunt angajate companii mari. În al treilea rând, odată cu introducerea conceptului de "cumpărător de bună credință", cumpărătorii au devenit mai protejați dacă apartamentul a înregistrat transferul drepturilor în conformitate cu regulile de la Rosreestr și dacă contractul de vânzare este în valoare de costul total.
Cu toate acestea, există tranzacții discutabile. Și, de regulă, cele mai frecvente motive sunt:
- apariția rudelor după executarea contractului de chirie;
- apariția moștenitorilor, despre care vânzătorul nu știa (sau era tăcut);
- încălcarea drepturilor minorilor în timpul privatizării în anii 1990;
- efectuarea unei tranzacții cu o persoană care este înregistrată într-un medicament sau un psiho-dispensar fără o examinare la momentul tranzacției. "
Cum poți reduce riscurile când cumperi un apartament?
Irina Shcherbinina: "Minimizarea riscurilor la cumpărarea unui apartament ar trebui să înceapă deja din momentul apelării listei de opțiuni. Aș sfătui imediat să exclud din listă chiria recentă, moștenirea de mai puțin de trei ani, precum și moștenirea și donația de la un străin (nu o rudă). Acum există o mulțime de opțiuni pe piață și nu ar trebui să îți asumi riscuri. Opțiunea aleasă trebuie verificată cu atenție. Mai bine cu ajutorul unui specialist. Lasa imobiliarul sau avocatul să colecteze "dosarul" apartamentului achiziționat, din care riscurile posibile vor fi vizibile. "
Alexey Komarov: „Vorbind despre mecanismele legale pentru a proteja drepturile cumpărătorului de proprietate, putem spune că, de fapt, există două: statutul de limitări și calificări art. 302 Cod civil ca dobânditor conștiincios. Permiteți-mi să vă reamintesc că imunitatea pentru confiscarea proprietății - bunuri într-un cumpărător de bună credință nu se aplică tranzacției gratuit (donație) și în cazul în care instanța constată că proprietatea împotriva voinței proprietarului retras (vânzarea de documente false) ".
Au existat cazuri în practica dumneavoastră de a recunoaște că o tranzacție de vânzare apartament verificată notarial este nulă? Dacă da, cum a ajuns acest scop pentru cumpărător?
Alexei Komarov: "În practica mea, nu."
Irina Shcherbinina: "Da, am avut două astfel de cazuri. I-am explicat clienților, pe baza a ceea ce am decis că în viitor vor apărea probleme. Verific toate verificările de pe mâini.
Cum vă simțiți în legătură cu pierderea asigurărilor de proprietate? Vă recomandăm să faceți o astfel de asigurare pentru fiecare achiziție de bunuri imobiliare?
Irina Shcherbinina: "Am tratat companiile de asigurări și de asigurări cu un nivel destul de ridicat de scepticism. În timpul nostru dificil, orice companie se poate închide cu ușurință sau se poate declara în stare de faliment. Și, uneori, contractele de asigurare sunt elaborate atât de inteligent încât exclud o compensație pentru pierderi în anumite variante de evenimente. Un exemplu în acest sens este cazul lui Chalayev, potrivit căruia instanțele au fost de mai mulți ani între societatea de asigurări și banca ipotecară. În general, este mai bine să sperăm pentru logică și intuiție și specialiști în încredere. "
Drepturile cumpărătorului imobiliar sunt suficient protejate astăzi și ce ați propune să schimbați în legislație dacă ar exista o astfel de oportunitate?
Alexei Komarov: "Întotdeauna vor exista temeiuri legale pentru contestarea tranzacțiilor încheiate, astfel că o garanție de 100% a dreptului de proprietate asupra cumpărătorului de locuințe este un mit.
Statul are nevoie pentru a rezolva problema pentru a asigura o sută de garantare la sută din despăgubiri pentru persoanele de bună credință care, ca urmare a recunoașterii tranzacțiilor nule stânga fără bani și bunuri care necesită o decizie în principiu, să determine legalitatea efectivă a drepturilor de proprietate ale unui garant cu introducerea unor modificări legislative corespunzătoare. Aceasta, la rândul său, va conduce la eliberarea de soluții sistemice la problema cifrei de afaceri a carcasei secundare, care nu fără semnificație adoptarea Legii cu privire la activitățile imobiliare și care ar trebui să se reflecte decizia privind licențierea, domeniul de aplicare al activităților și responsabilităților agenților, brokerilor, care au fost întotdeauna și va fi un important un element al ordonării cifrei de afaceri civile a locuințelor și a primului profesionist care este întâmpinat de persoanele care cumpără sau vând imobiliare. Și prima impresie, după cum știți, se poate face doar o singură dată. "