Expert al revistei "Managementul unui bloc de apartamente"
În acest articol, vom examina modalitățile de reducere a costurilor de revizie a unui bloc de locuințe, vom elabora criterii pentru selectarea contractorilor și formularea de concluzii.
Economii pentru societatea de administrare prin reducerea costurilor de reparații
Înțelegeți că contractorul a pus estimarea și veți înțelege ce poziții pot fi reduse (parțial sau complet). Contractantul va fi de acord cu cel puțin una dintre opțiunile oferite de dvs. Pentru a reduce estimarea, puteți reduce:
- Cheltuieli generale pentru repararea capitalului unui bloc de apartamente;
- profitul estimat;
- cheltuieli neprevăzute.
În condiții favorabile, costurile generale pot fi reduse cu 10% datorită măsurilor organizatorice și tehnice. Reducerea admisibilă a costurilor generale pentru reparațiile capitale ale unui bloc de locuințe va reduce costul estimat al lucrărilor cu 2%.
- Controlul calității asupra reparațiilor capitale: metode administrative și economice de influență
O analiză a estimărilor pentru revizuirea clădirilor staliniste din Sankt Petersburg a arătat că cheltuielile aeriene pentru repararea fațadelor au reprezentat 22% din costul estimat, în timp ce repararea sistemelor sanitare - 18%; în medie, puteți lua o valoare de 20%. Profitul estimat pentru lucrările de mai sus este de 16 și 11% din costul estimat, în medie - 13,5%.
O altă sursă de reducere a costului estimat și a metodei de economisire pentru societatea de administrare este profitul estimat. Estimarea profitului estimat în calcularea estimărilor în construcții se calculează ca procent din TOT pentru lucrătorii din construcții și pentru operatorii de mașini, ca parte a costurilor directe estimate pentru reparațiile capitale ale blocului de locuințe. Prețurile sunt actuale. Cel mai adesea, profitul estimat este destinat dezvoltării tehnice a organizației, și anume:
- achiziționarea de noi echipamente;
- mastering-ul tehnologiilor avansate;
- extinderea bazei de producție;
- reaprovizionarea capitalului circulant.
Se poate presupune că contractantul va putea reduce utilizarea profitului estimat prin numire cu 10-15%, reducând astfel costul estimat cu 2-3%.
O altă sursă de reducere a costului estimat este utilizarea unei rezerve estimate în valoare de până la 2% pentru a plăti pentru muncă neprevăzută și costuri. În cazul în care astfel de lucrări și costuri nu sunt disponibile și sunteți de acord să acordați contractorului cuantumul rezervei, este posibil să se aștepte 2% pentru a reduce costul estimat. În practică, o astfel de scădere este aproape nefolosită.
Organizația contractant poate accepta teoretic să lucreze la un preț redus cu costul estimat cu maximum 6-7%.
În cazul unui contractant de reparații, prețul trebuie stabilit, termenul limită pentru efectuarea lucrărilor, evaluarea calității și alți indicatori pot servi drept criterii de selecție.
Lucrările trebuie efectuate în condiții de siguranță și în conformitate cu reglementările tehnice. Costul său este determinat pe baza unor norme estimate care iau în considerare întreaga gamă de costuri și ratele de profit necesare.
Sarcina organizației contractante este de a efectua lucrări și de a presta servicii în limita costurilor estimate și în timp util. În acest caz, contractantul trebuie să realizeze performanța economică planificată a activităților sale.
În cazul în care contractantul este de acord să reducă costul reviziei clădirii cu aproximativ 25% sau mai mult din prețul inițial, cereți-i să justifice fiecare element de cost. O astfel de scădere se poate dovedi a fi dumping obișnuit.
Criterii de selecție a contractanților
Principala regulă de alegere a unui antreprenor: nu folosiți doar indicatorul de minimizare a prețurilor.
Contractorii pentru reparații în MKD nu au nici o sursă reală care să reducă costul estimat al lucrărilor, fără a deteriora calitatea acestora și a afecta stabilitatea economică a organizației în sine. În astfel de condiții, scopul reparării selective este realizarea unui anumit tip de muncă cu calitatea cerută la un anumit timp și în limita costului estimat.
Selectarea organizației contractante pentru repararea în MKD pe baza principiului minimizării prețului contractului nu ia în considerare diferența dintre acest tip de muncă și construcția de capital.
De exemplu, operatorii regionali pentru reparații capitale din MKD selectează contractori pe bază competitivă. Contractorii individuali reduc profitul estimat pentru a câștiga competiția. Această politică pe termen scurt, care, într-un timp scurt, va face ca organizația contractantului să devină necompetitivă și să-și complicheze în mod semnificativ activitățile curente.
- Licențierea societăților de administrare în domeniul locuințelor și serviciilor comunale: rezumă introducerea
Recomandări pentru reducerea costului reparațiilor capitale ale unui bloc de locuințe
Pentru dvs., am formulat recomandări cu privire la reducerea costului de revizie a unui bloc de locuințe și de a nu afecta calitatea muncii. Ele se bazează pe practica de livrare și acceptare a lucrărilor de reparare a bunurilor comune în MKD.
1. Vorbiți împotriva minimizării prețului contractului, dacă se datorează numai economiilor de fonduri.
2. Acordați o atenție deosebită calității materialelor.
3. Asigurați-vă că antreprenorul nu utilizează materiale ieftine de calitate scăzută și nu execută lucrări cu abateri de la normele actuale.
4. Folosiți dreptul de a inspecta structurile sau sistemele de construcție, posibilitatea de a vizita orice sediu din MKD.
5. Selectați persoana pentru a controla producția de lucrări.
6. Identificați deficiențele identificate în scris, sub formă de acte, rapoarte, comentarii și transferați contractantului spre semnare.
7. Implicați în activitatea de supraveghere a proprietarilor de spații din MKD: faceți comentarii cu participarea lor, cereți-le să semneze.