În viață, nu atât de rar nevoie pentru a proiecta tranzacții între soți, ci din cauza montate în regimul de proprietate comună a legii să se înregistreze vânzarea poate fi dificilă și provocare - întrebarea făcut competent costum.
Prin urmare, înainte de a legaliza vânzarea unui apartament, merită să ne gândim la toate subtilitățile juridice ale înțelegerii viitoare.
Dragi cititori! Articolele noastre ne spun despre modalitățile tipice de rezolvare a problemelor juridice, dar fiecare caz are un caracter unic.
Dificultăți de bază
La prima vedere, nu ar trebui să existe probleme: legea nu restricționează în vreun fel tranzacțiile dintre soți sau rude. Dar, în realitate, există două dificultăți principale.
Proprietatea comună a soților
Conform Codului Familiei al Federației Ruse, toate bunurile dobândite într-o căsătorie sunt considerate comune în părți egale. Prin urmare, dacă un soț vinde un apartament soției sale, de fapt, el se angajează cu el însuși: indiferent de cine este proprietatea, deține jumătate din apartament.
Și tranzacțiile în care aceeași persoană acționează de ambele părți ale acordului sunt nulă.
Necesitatea obținerii unui consimțământ notarial al celui de-al doilea soț pentru tranzacție, chiar dacă acțiunile soților sunt alocate și nu se obține vânzarea acțiunii către sine. Acordând consimțământul cumpărării, soțul / soția reprezintă de asemenea ambele părți la tranzacție.
Vor exista probleme la etapa de înregistrare a contractului și reînregistrare a bunurilor.
Dacă ulterior apar diferențe serioase între soți (și nu puteți exclude o astfel de opțiune), persoana nemulțumită poate contesta afacerea. să câștige cauza în instanță și să o anuleze.
Modalități de transferare a unei proprietăți comune
Cea mai simplă modalitate într-o astfel de situație este transferarea proprietății totale - pre-alocarea acțiunilor soților sau definirea apartamentului drept proprietate a soțului sau soției.
Adică să aloce un acord între soți ai unei părți din totalul proprietății. Astfel, vânzătorul va vinde numai proprietatea sa - jumătate din apartament.
Apoi, în contractul de căsătorie, înregistrați un regim de proprietate separat pentru proprietatea achiziționată (puteți face acest lucru chiar și pentru un anumit apartament), astfel încât să nu vă vindeți acțiunile.
Apoi, încheiați un contract pentru vânzarea cotei soțului soției sale (sau invers). Ca urmare, toate bunurile imobile sunt complet legale în proprietatea cumpărătorului.
Sau să se înregistreze în contractul de căsătorie. că după divorț, apartamentul se îndepărtează în întregime de unul dintre soți.
Pe această bază, rescrieți proprietatea, luați în considerare faptul că proprietatea achiziționată devine proprietate personală și apoi efectuați deja orice tranzacție.
Singura situație când poate emite doar contractul de vânzare, fără operațiuni anterioare - în cazul în care proprietatea a fost dobândite înainte de căsătorie sau donate (sau moștenite), în acest caz, nu este considerată proprietate comună și dificultăți în operațiunile ei nu vor avea loc.
Dar chiar și atunci ai nevoie pentru a evita tranzacțiile juridice cu ele însele, prevăzute în contractul de căsătorie, care a cumpărat de la apartamentul celuilalt soț devine o proprietate personală a cumpărătorului (vânzătorul este diferit pe ambele părți ale tranzacției).
Un alt punct important este dovada realității tranzacției. Dacă costul unui apartament conform contractului este semnificativ mai mic decât prețul de piață, serviciul fiscal poate fi precaut.
În realitate, nu există probleme speciale, cu excepția vorbirii, nu va provoca (cu excepția cazului în care prețul este de câteva ori mai mic decât prețul de piață), dar este totuși mai mult sau mai puțin obiectivă evaluarea imobilului.
Contract de vânzare
Acesta va fi diferit de contractul de vânzare către un terț, este în scris și în mod obligatoriu este înregistrată în Rosreestra (termenul standard de - 18 zile).
Pentru securitatea tranzacției, puteți, de asemenea, să elaborați un contract prin notar.
De ce consimțământul?
Întrucât, în mod implicit, toate proprietățile dobândite în căsătorie (cu câteva excepții) vor fi împărțite. avizul soțului și al soției trebuie să fie luat în considerare la efectuarea unei tranzacții.
O excepție este proprietatea personală. moștenit, cumpărat înainte de căsătorie, donat. Aceasta aparține unei anumite persoane și nu va fi divorțată. În consecință, pentru a vinde proprietatea personală, nu este necesar consimțământul soțului sau soției.
Trebuie avut în vedere că chiar și proprietățile dobândite oficial înainte de căsătorie pot fi recunoscute ca fiind comune în unele cazuri:
- Au fost făcute îmbunătățiri costisitoare și costisitoare (reparații, reconstrucții);
- imobilul a fost cumpărat pe credit, care a fost plătit în timpul căsătoriei - respectiv, în detrimentul bugetului familiei.
Pentru a dispune de permisul de proprietate comună. și exclusiv într-o formă notarială, este întotdeauna necesară.
Consecința absenței sale este oportunitatea de a contesta acordul. nu numai din partea celui de-al doilea soț, ci și din partea moștenitorilor săi în caz de deces.
De ce am nevoie de o procura?
Procurația simplifică foarte mult procedura de finalizare a tranzacției. În acest document este necesar să se prescrie suma și toți parametrii importanți ai tranzacției, să se precizeze perioada de valabilitate și drepturile delegate unei alte persoane.
Dar, pe lângă faptul că o împuternicire notarială este necesară, trebuie să fie întocmită și formalizată corespunzător.
Cum de a vinde un apartament după moartea unui soț / soție?
După moartea unuia dintre soți pentru a vinde proprietatea, nu poate exista riscul unei anulări ulterioare a tranzacției decât în cazul în care regimul proprietății este stabilit cu exactitate.
Dacă apartamentul aparținea vânzătorului și era proprietatea sa personală. renunțarea la moștenirea sau consimțământul moștenitorilor decedatului nu este necesară. Dar, dacă proprietatea a fost o proprietate comună, este mai dificilă aranjarea corectă a unei tranzacții.
Conform legii, o moștenire se deschide după moarte. deci dacă proprietatea era o proprietate comună, ea este inclusă în masa ereditară.
Pentru a asigura legalitatea vânzării unui astfel de apartament poate fi în mai multe moduri:
- Moștenitorii scriu o renunțare la moștenire. În acest caz, nu vor putea să prezinte nici o pretenție.
- Mostenitorii a ratat termenul limită de intrare moștenită în 6 luni - a renunțat la cota sa în mod implicit. Dar trebuie să se țină seama de faptul că moștenitorii ar trebui să știe despre deschiderea moștenirii (și vânzătorul - să aibă dovada de cunoștințele lor), sau pot declara în instanță pentru perioada de repunere în drepturi.
- Moștenirea este împărțită între moștenitori, iar celălalt soț vinde numai partea sa.
Pentru a vinde "în liniște", apartamentul soțului decedat, fără consimțământul copiilor, nu merită - aceștia vor contesta cu ușurință o astfel de afacere, chiar dacă vor afla mai mult despre termenul limită pentru trecerea moștenirii.
În cazul în care apartamentul a fost decorat pe decedat, înainte este necesar să intre într-o moștenire și vânzarea reînregistrați dreptul de proprietate, în cazul în care persoana decedată are copii (inclusiv din căsătorii anterioare), li se cere respingerea lor din moștenire sau împărțirea proprietății. Nu puteți vinde legal apartamentul altcuiva.
Pentru cumpărare și vânzare este necesar să se colecteze documente suplimentare:
- un certificat din partea unui notar este adesea obligat să precizeze că cazul ereditar nu a fost instituit sau moștenitorii au refuzat moștenirea;
- certificatul de proprietate;
- act juridic (contract de vânzare, cadou);
- un extras din cartea de case;
- pașaport cadastral și plan pardoseal;
- dacă există mai mulți proprietari - consimțământul notarial al fiecăruia pentru tranzacție.
Pachetul de documente va diferi doar puțin față de cel standard, dar primul punct este foarte important.
Înainte de a semna un contract, trebuie să vă asigurați că partea moștenitorilor nu va mai avea pretenții (inclusiv moștenitorii primei etape - numai soț (soție) și copii, astfel încât gama este mic).
Înregistrarea tranzacțiilor pentru vânzarea de bunuri imobiliare poate fi o provocare specială, deci dacă nu este ușor acest lucru. este mai bine să luați ajutorul unui avocat cu experiență în astfel de chestiuni.
În caz contrar, tranzacția poate fi contestată. consecința directă va fi datoria vânzătorului de a returna banii primiți, iar cumpărătorul - proprietatea.
Nu ați găsit răspunsul la întrebarea dvs.? Aflați cum să rezolvați problema dvs. - sunați acum:
+7 (499) 703-45-84 (Moscova)
+7 (812) 309-50-48 (Sankt-Petersburg)
Este rapid și gratuit!
Bine ai venit! O tranzacție a fost făcută pentru vânzarea unui apartament. Banii au fost transferați la momentul înregistrării apartamentului, certificatul a fost emis la data de 27.06.16. Astăzi, și anume 04.07.16, cumpărătorul care a luat un apartament, a început să facă plângeri asupra condiției sale. Anume, că încălzitorul a fost înlăturat de către vânzător (faptul că el rămâne în apartament nu a fost discutat fie verbal, fie în scris). Acum, cumpărătorul are nevoie de un încălzitor de rezervă sau de un radiator de încălzire (aluminiu, așa că am cumpărat și instalat), sau 50 de mii de ruble, deoarece nu le plăceau pereții curbați, sfâșiat tapetul și alte lucruri mici. Cât de legitime sunt cerințele lor? Trebuie să-mi îndeplinesc cerințele?