Masa "extra" de metri patrati in cladiri noi: o surpriza placuta sau un defect serios
Mai intai sa vedem ce inseamna "extra" metri patrati. Aceasta este zona apartamentului pentru care cumpărătorul nu a plătit la întocmirea contractului de acțiuni. Acesta este format, datorită faptului că procesul de construcție este foarte complex, iar în etapa de proiectare nu poate fi corecte pentru a calcula centimetri pătrați, care este zona a spațiilor. Atunci când se calculează cu dezvoltatorul, zona de proiect este luată ca bază, iar orice altceva este deja considerat drept "extra" de metri pătrați. Apropo, cu o probabilitate egală, zona apartamentului poate deveni la fel de mare sau mai mică.
"Astfel de situații apar în 99,9% din cazuri. Discrepanța poate fi în a zecea sau chiar o sută de metri, dar aproape sigur va fi. Pur și simplu pentru că este aproape imposibil de a construi o casă cu o mie de metru (în comparație cu un proiect) "
Olga Pavlova, magistrat (parte a Grupului INTEKO)
Cel mai puțin în zona indicată în PO, și efectivă diferă în case panou, deoarece clădirea se întâmplă acolo ca un designer. Cel mai adesea diferența nu depășește 1 metru pătrat. Potrivit lui Irina Dobrokhotova, președinte al consiliului „BEST noua cladire“ case din panouri sunt construite din blocuri gata făcute de dimensiuni egale, este un produs standard de planificare în serie în ele sunt, de asemenea, tipice. Prin urmare, ridicarea unor astfel de case în mod constant, dezvoltatorul este deja în măsură să ia în considerare erorile și de a dezvolta planificarea cea mai exactă.
Tehnologia de construire a clădirilor monolitice este semnificativ diferită, este mai complexă, dar flexibilă și vă permite să schimbați proiectul chiar și în stadiul de construcție. Case similare sunt construite pe un proiect individual, prin urmare zona apartamentelor poate diferi mult mai mult de cea specificată în contract. Diferența ajunge la 5-7 metri pătrați. m. Cu toate acestea, de regulă, acesta variază de la 0,5 la 4 metri pătrați. m.
Maria Litinetskaya, managing partner al grupului Metrium, spune că discrepanța depinde de numărul de camere. Deci, într-un apartament cu trei camere a fost o diferență de până la 5-7 "pătrate". În "odnushki" acest lucru nu poate fi, discrepanța maximă ajunge nu mai mult de 3-4 metri pătrați. m. Dacă sa întâmplat acest lucru, atunci cel mai probabil, proiectul însuși a fost schimbat.
Potrivit lui Vadim Morozov, șeful departamentului de service pentru clienți al grupului Premier, există discrepanțe în calcularea greșită a suprafeței apartamentelor de studio. "Inițial, dezvoltatorul comandă apartamente cu un dormitor, în procesul de construcție, acestea sunt modificate în studio", explică Vadim. - ITO, la rândul său, începe să ia în considerare o bucătărie separată de carcasă, și cum să obțineți o dețin de pereții de frontieră între bucătărie și baie, care nu este, de fapt - nu este întotdeauna clar ".
director comercial GK „Kortros“ Vasile Fetisov, de asemenea, ia act de faptul că de multe ori casa începe să construiască și să meargă la vânzare pe baza etapei „Proiect“ documentație de proiectare, care este mai puțin precisă în comparație cu etapa de documentare „documentația de lucru“. Din acest motiv, există abateri în zona apartamentelor.
Motivul pentru care zona apartamentului este diferită de cea indicată în DDU, poate fi, de asemenea, acoperită prin neglijență elementară. Emil Zakaryan, managing partner grup rezidential, spune că există cazuri în care angajații de ITO, după măsurarea un apartament cu mai multe apartamente brute scrise cu același aspect. Eroarea în acest caz va fi considerată minimă, deși, de fapt, totul poate fi diferit.
Este greu de spus care sunt camerele dintr-un apartament care devin adesea mai mari sau mai mici, fiecare caz fiind individual. Cu toate acestea, de regulă, apartamentele cu soluții arhitecturale mai sofisticate și fațade inegale pot fi mai diferite de cele specificate anterior în documentul de proiectare. În plus, zona diferă în localitate în contact cu alte apartamente. Cu cât este mai mare podeaua, cu atât este mai mare deviația. Și dacă într-un apartament zona poate crește ușor, atunci în următorul apartament este probabil să scadă. Se întâmplă că suprafața totală a apartamentului corespunde celei indicate în DDU, dar în interiorul obiectului în sine există o "regrupare". De exemplu, metri pătrați sunt tăiați de pe coridor și intrați în cameră.
Este de remarcat faptul că atunci când acceptați un apartament puteți utiliza serviciile unui inginer cadastru independent și puteți face măsurători ale zonei. Dacă dimensiunea sa este diferită de cea solicitată inițial, puteți merge la tribunal. Directorul departamentului de vânzări al companiei imobiliare Magistrat (parte a Grupului INTEKO), Olga Pavlova, a explicat că DDU poate fi terminată oricând fără explicații.
La semnarea contractului dezvoltatorul se angajează să construiască o casă în strictă conformitate cu documentația tehnică, iar în cazul în care orice creștere în zonă, acest eveniment poate fi considerată ca fiind un defect tehnic, riscul pe care dezvoltatorul a adoptat, de asemenea, la semnarea contractului. Prin urmare, pentru a spune că dezvoltatorul poate obliga clientul să plătească suplimentar pentru metri adăugat este legal ilegal. Desigur, compania poate solicita instanței, dar practica legală arată că aceste situații sunt considerate, în cele mai multe cazuri, în favoarea cumpărătorului.
Desigur, pentru a preveni apariția diferitelor dispute și, ca urmare a unor procese, dezvoltatorii prescrise în DDU probabil să se schimbe mărimea apartamentului, precum și procedura și condițiile de decontări reciproce între cumpărător și compania.
"În contract, de regulă, există o discrepanță admisibilă în zona în care nici vânzătorul, nici cumpărătorul nu primesc despăgubiri. În plus față de această cifră, un acord adițional la contract, potrivit căruia cumpărătorul primește o parte din suma plătită înapoi, sau să plătească suplimentar metri patrati "
Dmitry Panteleimonov, Grupul de lideri de grup
În general, divergența permisă este reglementată de codurile și regulile de construcție. Înainte de a pune obiectul în funcțiune, dezvoltatorul trebuie să obțină de la agențiile guvernamentale relevante, un document important - AIA sau concluzie cu privire conformității obiectului construit în conformitate cu cerințele reglementărilor tehnice și a documentației de proiect. Aceasta confirmă doar că diferența dintre design și suprafața reală corespunde cu cea permisă. În ceea ce privește DDU, fiecare dezvoltator are propriile condiții de recalculare a costului apartamentului, în cazul în care discrepanța este mai mare decât cea admisă.
Dacă decurgem din practica stabilită, discrepanța în zonă, care nu implică recalculații financiare - 1 pătrat. m în ambele mai mari și mai mici. Uneori acest parametru este indicat în valoarea relativă de 2% din suprafața totală a apartamentului.
Un exemplu interesant de rezultate Emil Zakaryan: cu achiziționarea unui studio de 25 de metri privind condițiile contractuale ale dezvoltatorului propus pentru a începe discutarea recalculări, în cazul în care suprafața apartamentului va fi diferit de proiectul pe 10 de metri pătrați. m și mai mult în orice direcție. Din motive evidente, cumpărătorul nu intenționa să participe pentru propriile sale bani într-o astfel de loterie - să obțină un apartament de 17 sau 37 de metri pătrați. m - și a cerut schimbarea acestui element.
„În cazul în care apartamentul este achiziționat în cadrul programului de credite ipotecare militare, valoarea proprietății este înregistrată în puncte de vânzare și care nu fac obiectul revizuirii, chiar dacă discrepanțe au fost detectate după măsurarea ITO“, - spune Rustam Arslanov, director al departamentului de vânzări al GC „Granell.“
Astfel, în cazul în care cumpărătorul, după ce a primit măsurarea unui apartament a primit un număr mai mare de metri pătrați, el trebuie să facă o plată suplimentară. Sau, dimpotrivă, dacă suprafața reală este mai mică decât cea indicată în DDU, dezvoltatorul trebuie să returneze banii. În același timp, după cum sa menționat de către primul director general adjunct al companiei „NDV-estate“ Jan Sosoreva, prețul pe metru pătrat este stabilit în contract și, de regulă, acesta poate fi modificat numai prin acordul părților. În consecință, calculul se va baza pe costul pe metru pătrat, stabilit prin contract. Aceasta este, în cazul în care apartamentul a fost cumparat in primele etape de construcție de 100 de mii. Ruble pentru un „pătrat“, iar apoi, după măsurătorile de ITO în domeniul diferenței este plătită în plus, pe baza acestei valori, chiar dacă în timpul construcției prețului de piață a crescut cu 30-40%.
Apropo, din același motiv, experții nu sfătui să meargă la dezvoltator sau instanța de judecată pentru a returna banii pentru un apartament, care, după schimbul de ITO a devenit mai mult sau mai puțin pe un număr mic de metri pătrați. Pentru mai mulți ani de construcție, prețul de piață al apartamentului a crescut, iar numai suma plătită de cumpărător la încheierea DDU va fi returnată pentru aceasta. Cu acești bani, nu puteți cumpăra un apartament din aceeași zonă, chiar și în proiectele aflate în construcție, deoarece prețurile locuințelor sunt, de asemenea, în creștere din cauza creșterii costurilor.
"Dacă diferența este foarte mare și ajunge la 10 metri pătrați, atunci aproape sigur indică o eroare de construcție. În acest caz, schimbarea zonei poate fi mai puțin de un dezastru, deci trebuie să luați acest apartament foarte atent "
Irina Dobrokhotova, "BEST-Novostroy"
La măsurarea apartamentelor există confuzie cu balcoane și loggii. Calcularea costului din valoarea tranzacției, atunci când cumpără un apartament pe OP-urile ar trebui să fie efectuate cu ajutorul coeficienților de reducere (0,5 - loggie, 0.3 - balcoane), în conformitate cu legislația rusă.
O atenție deosebită ar trebui acordată cazurilor în care un apartament este achiziționat într-un credit ipotecar. Evident, pe lângă plata inițială și plata lunară a împrumutului, cumpărătorul trebuie să aibă o sumă care ar putea fi plătită la acceptarea apartamentului. În timpul perioadei de construcție va trebui să fie acumulată sau apoi căutată urgent - să împrumute de la cunoștințe, să iei un împrumut etc. deoarece dacă vine vorba de o co-plată, atunci discrepanța este semnificativă, ca și suma. Chiar ținând cont de faptul că "pătrat" costă 60 de mii de ruble, pentru "extra" 5 pătrat. m va trebui să plătească 300 de mii de ruble.
Raisa Manashirova, director comercial al SDI Group, subliniază faptul că nu trebuie să uităm dezvoltatorii de loialitate, care sunt gata să dureze aștepte îndeplinirea obligațiilor contractuale nu sunt penalizate în ceea ce privește construcția participativă (nu situația de pe piață), dar lăsând în urmă o dreptul de încetare anticipată. „Nerespectarea obligațiilor asumate ar putea conduce la o cerere de rambursare anticipată a unui împrumut bancar în legătură cu pierderea garanției,“ - explică Rice.
Yana Sosoreva consideră că astfel de probleme pot fi rezolvate prin mijloace contractuale. De exemplu, semnarea documentelor cu plata în rate. Trebuie avut în vedere faptul că în conformitate cu 214-FZ, dezvoltatorul nu are dreptul de a întârzia transmiterea proiectului finalizat și de a face transmisia viitoare efectuarea de plăți suplimentare pentru zona „extra“.