Acasă | Informații | Gestiunea de încredere a apartamentului: cât de ușor este să câștigi pe contoare suplimentare
Supra metri patrati - un bun ajutor pentru bugetul familiei, asigurare de incredere pentru perioada crizei economice si o buna investitie de bani. Spre deosebire de contribuție, apartamentul nu va dispărea împreună cu banca în faliment și va fi decenii să nu aducă venituri prea mari, dar stabile, în timp ce crește în preț. Vânătorii de a închiria un apartament în Sankt-Petersburg sunt întotdeauna: în orașul de pe Neva în fiecare an vin pentru a vedea obiectivele turistice, a face oferte, intra în universități sau să se supună unui tratament. Cât de legal, sigur și ușor de câștigat pe proprietăți imobiliare, moștenit sau cumpărat special pentru închiriere?
Modalități de închiriere a unui apartament
Închiriere pe termen lung pe termen scurt
Principalul dezavantaj al leasingului pe termen lung este incapacitatea de a ridica prețul, concentrându-se asupra fluctuațiilor sezonului sau ale pieței. Închirierea pe termen lung implică, în mod tradițional, aceeași plată lunară pentru întregul an, în timp ce chiria zilnică a apartamentelor din St. Petersburg datorită schimbării frecvente a chiriașilor poate costa în mod diferit în fiecare săptămână. Cea mai scumpă chirie de la proprietar costă vara, în timpul sărbătorilor de Anul Nou și în timpul evenimentelor sportive, forumurilor de afaceri, concertelor și altor evenimente importante.
Gestionarea încrederii în apartament: adevăr și mituri
Conform paragrafului 4 al art. 209 din Codul civil, administratorul nu poate vinde sau dona un apartament fără consimțământul proprietarului.
Etape de înregistrare a unui apartament sau a unei case în administrarea încrederii
- Semnarea unui "act de încredere" scris de către proprietarul casei și agentul imobiliar;
- Înregistrarea administrării încrederii (conform articolului 4 din Legea nr. 122-FZ). Din punct de vedere tehnic, nu este vorba de înregistrarea propriu-zisă a "contractului", ci de restricționarea dreptului de proprietate asupra unui apartament sau a unei case (clauza 2, articolul 1017 din Codul civil al Federației Ruse);
- Eliberarea unei împuterniciri notariale către agentul imobiliar pentru administrarea obiectului imobiliar;
- Fixarea stării apartamentului și a tuturor bunurilor din acesta (se recomandă întocmirea unui inventar).
Trebuie avut în vedere faptul că pentru terți (chiriași, servicii comunale), "Actul de Incredere" va intra în vigoare numai după înregistrarea oficială.
- Managerul apartamentului controlează complet toate procesele asociate cu funcționarea acestuia. Proprietarul nu trebuie să plătească în mod independent societatea comercială și să viziteze taxa.
- Responsabilitatea față de terți (chiriași) are un manager. După intrarea în vigoare a "Contractului", răspunderea locatorului îi revine administratorului.
- Riscurile sunt asigurate. După acordul cu proprietarul, apartamentul și mobilierul (aparate, artă, mobilier din piele, antichități) pot fi asigurate înainte ca obiectul să fie închiriat.
Avantajele managementului de încredere
- Eficiența economică. Proprietarii afacerilor private știu perfect - costurile forțelor și timpului trebuie luate în considerare exact ca și costurile financiare. Chiria zilnică a unui apartament încredințat de profesioniști fiabili vă permite să extrageți beneficiul maxim din proprietate cu minimum de resurse proprii. Comisionul perceput de agentul pentru servicii este rambursat de mai multe ori datorită lipsei necesității de a vizita în mod constant apartamentul și de a vă face griji în legătură cu reparațiile stricate, vecinii nemulțumiți și facturile neplătite;
- Curățarea. Înainte de schimbarea chiriașului, apartamentul trebuie curățat cu atenție, ceea ce reprezintă adesea o dificultate semnificativă. Atunci când se transferă la administrarea încrederii, curățarea este decisă de către manager, dacă este necesar, este organizat un apel al serviciului de curățenie;
- Reparare. Ca o deteriorare naturală a apartamentului în timpul funcționării și diverse accidente (scurgerile, incendiile) necesită atenție și costuri financiare. Managerul de proprietate monitorizează în mod constant starea lui și trage o concluzie cu privire la nevoia de reparații pe baza experienței sale;
- Controlul asupra plății KU. Trust plata utilităților rezidenților nu pot întotdeauna. chiriași necinstite poate uzurpa luni bani pe plata KU, deoarece proprietarul afla doar atunci când contul său personal se va acumula o datorie mare. Când predarea apartamentului în plată de încredere KU angajat agent imobiliar, interes personal în lipsa datoriilor și familiarizat cu toate nuanțele obiectului (prezența HBC în casă, necesitatea instalării contoarelor, etc.).
De exemplu, o odnushka ieftină, care se preda pentru 15.000 pe lună, îi va aduce proprietarului 180 mii de ruble pe an. Dacă adăugați la suma totală a plăților de utilitate (3 mii * 12 = 36 mii ruble pe an), suma totală va fi de 216 mii de ruble. În acest caz, impozitul pe venitul persoanelor fizice va fi de 28 080 ruble pentru rezidenții din Rusia și 64 800 de mii de ruble pentru nerezidenții Federației Ruse.
În plus față de pierderea unei părți din venit, plata impozitului cere proprietarului apartamentului și costuri semnificative de timp - calcularea anuală a valorii plăților, completarea declarației fiscale și vizitarea inspecției fiscale este responsabilitatea locatorului.
Bani de economisire alternative - impozitare în cadrul sistemului simplificat (așa-numitul „simplificat de impozitare“) sau să achiziționeze un brevet de închiriat. Ambele opțiuni fac posibilă plata unui impozit de 6%, cu toate acestea, necesită proprietarul registrului imobiliar ca IP, referință care însoțește documentația de contabilitate, introducerea primelor de asigurare, și așa mai departe. Această opțiune ar beneficia mai ales pe cei care au deja afaceri private și familiarizați cu nuanțele de contabilitate .
Ce amenință cu neplata impozitelor?
Un anumit procent de chiriași privați preferă să se sustragă taxelor și să înregistreze afacerea lor de închiriere în mod oficial. O astfel de decizie poate fi plină de probleme grave: fără un contract de închiriere formale chiriași ar fi aproape imposibil de a ajunge să plătească pentru foc sau scurgeri, și deranjat de vecini zgomot poate în mod deliberat impozitul proprietar „aprinde“. Pentru evaziunea fiscală proprietarului bunurilor cu care se confruntă necesitatea de a plăti impozitul pe venitul personal pentru anul trecut, și în plus, să plătească o amendă în mărime de 20-40% din suma totală restantă.
Cine plătește impozite pentru administrarea fiduciară a bunurilor imobile?
În cazul în care apartamentul este transferat la administrarea de încredere, datoria de a plăti impozite pe venit se încadrează pe umerii managerului, cu toate acestea, plata impozitului se efectuează pe cheltuiala proprietarului. Conform legislației în vigoare, impozitul se plătește din valoarea venitului din leasing, minus remunerarea administratorului.
Potrivit art. 226 din Codul Fiscal al Federației Ruse, administratorul acționează ca agent fiscal, i. plătește impozitul pe venitul personal pentru beneficiar (proprietarul apartamentului). În cazul în care managerul, din orice motiv, nu a plătit impozitul, proprietarul declarației fiscale va trebui să facă declarația fiscală (clauza 4 din articolul 228 din Codul Fiscal al Federației Ruse). Din acest motiv, este necesar să se abordeze alegerea managerului cu toată seriozitatea.
Selectat companie de închiriere se poate verifica personal pe fiabilitate. Una dintre cele mai eficiente metode - apel la agenție ca un cumpărător și să negocieze câteva spectacole interesante de apartamente de închiriat. munca coordonată a unui agent imobiliar profesionist, apartamente curate și ieftine sugerează că agenția este în măsură să aplice în mod corect instalațiile sale și este interesat în a face un profit prin mijloace oneste. În cazul în care costurile de închiriere chirie locuințe în mod nejustificat ieftine, apartamente propuse sunt murdare și neremediate, iar agentul pentru o mită mică este de acord prins în „odnushku“ 15 persoane fără nici un document, este mai bine să acorde prioritate celeilalte societăți.