Monedă ipotecară: argumente pro și contra
Creditele ipotecare în bănci pot fi obținute în diferite valute: în dolari, în euro, în franci elvețieni sau chiar în yeni japonezi. Acest lucru este cunoscut și, prin urmare, nu este interesant.
Nu există dificultăți în obținerea unei ipoteci în valută străină: trebuie să alegeți o bancă unde condițiile de împrumut sunt mai bune și în formularul de cerere pentru un credit ipotecar să verificați moneda în care doriți să primiți un împrumut.
În caz contrar, nu există diferențe de la obținerea unui împrumut în ruble: aceleași verificări ale împrumutatului de către diferite servicii bancare, aceeași decizie a băncii cu privire la posibilitatea acordării unui împrumut:
- doamnelor;
- Nu voi da;
- doamnelor, dar nu tu.
Avantajele ipotecilor valutare.
În plus, creditele ipotecare monetare sunt una: ratele nominale pentru împrumuturile în valută sunt, în general, mai scăzute decât pentru împrumuturile în ruble.
De exemplu, cu prima tranșă de 20% din valoarea garanției la banca un apartament și venituri de un certificat sub forma 2-PIT, creditul în dolari pot fi obținute la o rată de 8,5% pe an, în timp ce rata de rublei la împrumut va fi de la 11 , 5 - 12% pe an.
Creditul mediu de la Moscova (conform Băncii Centrale a Federației Ruse) este de aproximativ 4 milioane de ruble;
în timp ce "viața" medie a unui împrumut ipotecar este de 7 ani.
Vom înlocui datele corespunzătoare în Calculatorul împrumutului pentru plățile anuale și vom calcula diferența. (Va sugerez sa folositi acest calculator se datorează faptului că cele mai multe bănci folosesc acum plățile anuitate de rambursare a creditului, în cazul în care în fiecare lună debitorul plătește aceeași sumă de plată, constând în dobânzi împrumut și bani pentru a rambursa principalul.
Deci, pentru a calcula plata în exces pentru un împrumut în dolari, sub-acțiunile:
- Valoarea împrumutului: 4.000.000 de ruble;
- Rata dobânzii la împrumut: 8,5% pe an;
- Durata creditului: 7 ani.
Numărăm și primim:
Total plătit: 5,236,968
Pentru a rambursa datoriile: 4,000,000
Plata dobânzii: 1 236 968
Notă: timp de 7 ani plățile excedentare au fost de numai 1 236 968 ruble.
Tereh numărarea plății excedentare a împrumutului în ruble. În sub-acțiunile de calculator:
- Valoarea împrumutului: 4.000.000 de ruble;
- Rata dobânzii la împrumut: 11,5% pe an;
- Durata creditului: 7 ani.
Numărăm și primim:
Total plătit: 5,753,139
Pentru a rambursa datoriile: 4,000,000
Pentru rambursarea dobânzii: 1.753.139
Notă: timp de 7 ani plățile excedentare au fost deja de 1.753.139 ruble, adică 516.171 ruble mai mult!
După cum puteți vedea, cu o ipotecă în valută străină, plata în plus față de un împrumut este mai mică, ceea ce înseamnă că o ipotecă în valută este mai profitabilă. pare să fie mai profitabilă.
Și dacă înțelegeți - nu prea și este ipotecare valută benefic.
Riscurile și riscurile creditelor ipotecare în valută străină
În exemplul de mai sus, am comis cu bună știință o frământare: nu am transferat rublele în dolari atunci când am considerat o plată în plus pentru un împrumut. Am sugerat că cursul de schimb nu se va schimba, că va fi constant: la fel ca la emiterea unui împrumut.
Să presupunem că rata nu se va schimba și că în următorii 3 ani va rămâne și la nivelul de 31 ruble pe 1 dolar SUA.
Datoria noastră sub împrumut, în valoare de 166 667 dolari SUA, va fi la rata de 31 ruble pe dolar, 5 166 677 ruble.
Vă sugerez în calculator să înlocuiți mărimea împrumutului nu în ruble, ci în dolari SUA:
- Valoarea împrumutului: 166 667 dolari SUA;
- Rata dobânzii la împrumut: 8,5% pe an;
- Durata creditului: 7 ani.
Numărăm și primim:
Preț total plătit: 218 207,44
Pentru a rambursa datoriile: 166,667
Plata dobânzii: 51.540,44 dolari SUA
Și acum vom face cele mai interesante: vom socoti tot ce a fost plătit de împrumutat la împrumut (atât pe seama rambursării datoriei principale și a dobânzii timp de 7 ani) la o rată de 31 ruble la un dolar american:
218 207,44 х 31 = 6 764 430,6 ruble.
Inițial, datoria împrumutatului a fost (cu condiția) 4 milioane de ruble. Adică, 4 milioane - sunt banii altcuiva, pe care ei l-au luat, apoi s-au întors.
Plata în plus față de împrumut este:
6 764 430,6 ruble - 4 000 000 ruble = 2 764 430,6 ruble.
Observat?
Se pare că rata dobânzii la împrumut este mult mai scăzută, dar datorită creșterii cursului de schimb, depășirea creditului în valută era mai mare.
Și acest lucru nu este cel mai rău atunci când împrumuturile în valută străină.
Cel mai teribil lucru cu ipoteca în valută străină este creșterea ratei "în acest moment".
Cel mai teribil risc de ipoteci valutare
Rata de schimb este în creștere sau în scădere. Schimbarea medie a cursului de schimb pe parcursul mai multor ani poate fi relativ mică (deși creșterea ratei de la 24 de ruble pe dolar la 31 ruble pe dolar nu este suficientă pentru ao numi relativ arbitrară.
Dar, amintiți-vă, au fost momente când dolarul a fost de 36 de ruble pe dolar.
Imaginați-vă că un împrumutat cu un salariu de 80.000 de ruble pe lună, ia credit de 4 milioane de ruble, la rata de 24 de ruble pe dolar este egal cu împrumut de 166 167 dolari SUA, și ia de credit timp de 15 ani. Imaginați-vă că salariul de 80.000 de ruble constă într-un salariu de 60.000 de ruble și o primă de 20.000 de ruble.
Plata pentru împrumut este de 1.592,76 dolari SUA sau (în termeni de ruble) - 38,226 ruble.
Puteți trăi: după plățile pentru un împrumut "pentru viață" există 80 000 de ruble - 38 226 ruble = 41 774 ruble
Iar riscul ca din cauza modificărilor cursului de schimb, plata creditului este mai mult decât venitul debitorului, acesta este, probabil, principalul risc: Ei bine, nu se poate o persoană de pe împrumut să plătească mai mult decât câștigă, nu se pot cheltui tot ce câștigă, serviciul datoriei!
Luând o ipotecă în valută străină, împrumutatul însuși, în mod independent, ia riscul valutar! Schimbarea cursului de schimb al rublei în raport cu moneda împrumutului nu este un eveniment de asigurare: este doar riscul debitorului!
Poziția băncilor în domeniul creditării monetare este extrem de simplă:
În ce monedă împrumutatul a solicitat un împrumut - în acea monedă și a emis-o; în ce monedă a emis problema împrumutului - într-o astfel de monedă și returnați-o, vă rog. Riscul de a schimba cursul de schimb nu este riscul băncii, ci riscul împrumutatului.
Credite ipotecare mari plus
Înlocuim noi date în calculator:
- Valoarea împrumutului: 111 111 dolari SUA;
- Rata dobânzii la împrumut: 8,5% pe an;
- Durata creditului: 7 ani.
Numărăm și primim:
Total plătit: 147 807,05 dolari.
Dar rata medie de schimb la care a fost rambursată datoria nu era de 36 de ruble pentru un dolar, dar cu 31 de ruble. În consecință, împrumutatul pentru acest împrumut plătit:
147 807,05 dolari x 31 = 4 582 018,5 ruble.
Și plățile în plus pentru împrumut au fost de numai 582 018,5 ruble timp de 7 ani.
Rămâne foarte puțin: alegeți momentul potrivit pentru a obține un împrumut - și du-te!
În cazul în care funcționează - bonusul va fi un minim de plată în plus față de împrumut, iar dacă nu ești norocos, riscul este să rămâi fără bani și fără un apartament.
Nu știu despre tine, dar nu vreau să-mi asum riscul unei ipoteci valutare.
dolar ipotecare - ce să fac? Până în prezent, într-un anumit raport de credit / garanții pentru rata de refinanțare de 11% pe an în ruble pentru o perioadă de 25 de ani (limitate acțiuni oferta pentru perioada) refinanțat .Cu toate acestea sub un apartament colateral nu este întotdeauna posibil, în cazul în care soldul datoriei este mai mare de 90% din valoarea evaluata a apartamentului , atunci împrumutul nu va fi obținut. Prin urmare, cu rata de creștere, este mai bine să nu se amâne cu refinanțarea în ruble.
dolar ipotecare - ce să fac? Bună ziua # 33; În ceea ce privește refinanțarea, rata dobânzii la împrumuturile rublei va fi puțin mai mare (aproximativ 14%) decât rata dobânzii în dolari SUA (10,5%). Dacă găsiți dintr-o dată că nu sunt confortabile de plată o plată lunară, o plată în acest moment, și vei merge să-l reducă, puteți face acest lucru prin revizuirea împrumutului pe termen (pentru o perioadă mai lungă) .În orice caz, ce s-ar fi întâmplat fluctuații dolar în piață, este puțin probabil ca acestea să crească semnificativ.
dolar ipotecare - ce să fac? Ei bine, de ce. Acum, refinanțarea de la dolari la ruble este destul de ușoară. Ratele, cu toate acestea, pentru ruble împrumuturi sunt obținute la nivelul de 14% pe an. Dar dacă veniturile sunt în mod normal confirmate - nimic nu este imposibil. (Pot să fac o greșeală la rată: angajații din "IPOTEK .RU" pot solicita mai precis.)