Împărțirea în apartament: cum să vândă corect?
Desigur, opțiunea cea mai sensibilă - de a vinde apartamentul complet și să distribuie banii între coproprietari proporțional cu cotele lor, sau de a vinde un apartamente de țăruș co-proprietari rămași, la un preț proporțional cu cota dvs. din valoarea de piață a apartamentului. Dar, din păcate, acest lucru nu se întâmplă întotdeauna.
Prin urmare, în cazul în care ponderea apartamentului este vândut o a treia persoană, este întotdeauna o pierdere serioasă de bani, pentru că proprietatea este problematică cererea este foarte scăzută, pentru că nu fiecare îndrăznesc să trăiască într-un apartament cu străini, în afară de oameni ostili. Ponderea în apartament nu este o marfă lichidă. Cu toate acestea, uneori, pentru a vinde o parte dintr-un apartament este singura modalitate de a obține cel puțin ceva.
Să vedem cum să vindem în mod corespunzător cota apartamentului.
Dreptul preferențial la cumpărare
Pentru a vinde o cotă într-un apartament, este necesar să se respecte regula dreptului preferențial de a cumpăra o participație de către alți participanți ai unei proprietăți comune. Esența acestei reguli va trage concluzia că, dacă vă decideți să vândă un pachet de apartamente treia persoană, atunci trebuie să prezinte, în scris, restul coproprietarilor să-l cumpere, în mod prioritar, la un preț pe acțiune, care apartamentul este vândut. În cazul în care cota din apartament nu este achiziționată de ceilalți participanți la proprietatea comună într-o lună, atunci aveți dreptul să o vindeți oricărei persoane.
Cum să informați în mod corespunzător co-proprietarii despre vânzarea de acțiuni?
Este posibil să se vândă o parte din apartament dacă trimiteți documente autorității de înregistrare care confirmă în mod fidel notificarea celorlalți coproprietari că cota din apartament este vândută. Ce fel de documente pot fi acestea?
În primul rând, un refuz al unui coproprietar certificat notarial de a dobândi o participație. În al doilea rând, o notificare că cota din apartament este vândută, trimisă prin curierul unei corespondențe comerciale, sau prin scrisoare recomandată cu notificare și o listă a investițiilor. În al treilea rând, un certificat emis de un notar care certifică transferul unei cereri care să ateste că cota din apartament este vândută.
Cum să vinzi o parte dintr-un apartament, dacă participantul la o proprietate comună este o persoană minoră sau incompetentă?
Problemele vă pot aștepta deja în stadiul înregistrării tranzacției de cumpărare și de vânzare a unei părți din administrația Rosreestr. Nu de puține ori, registratorii suspende activitățile de înregistrare, din cauza lipsei consimțământului autorităților tutelare de a renunța aparținând secției de preempțiune.
Renunțarea la drepturi de preempțiune atrage după sine o scădere a volumului coproprietarilor și se aplică tranzacțiilor, altor operațiuni, în conformitate cu art. 37 din Codul civil al Federației Ruse impune aprobarea prealabilă a organului de tutelă și tutelă.
Prin urmare, în cazul în care vânzătorul a fost trimis la respingerea drepturilor de preempțiune, nu a fost confirmat de acordul autorităților de tutelă, contractul de vânzare cota va fi considerată invalidă de către instanța de judecată. Vindem apartamente vor fi în măsură să împartă un relativ nedureros dacă reprezentanții legali sau tutorii nu au răspuns la anunțul că ponderea apartamentului este vândut. În acest caz, instanța cu un grad ridicat de probabilitate va părăsi tranzacția în vigoare. În opinia noastră, necesitatea de a obține acordul autorităților de tutelă să renunțe la preemtiune este absurd, deoarece permite co-proprietari pentru a paraliza vânzarea cotei, încalcă dreptul proprietarului de o parte într-un apartament de vânzare sale, în ciuda faptului că toată ceea ce cota în apartament este deținut de altcineva volumul drepturilor de proprietate ale minorului sau a unei persoane în incapacitate nu se schimbă.
Cine ar trebui să vândă cota apartamentului dacă mai mulți co-proprietari vor să-l cumpere?
În cazul în care toate sau o parte dintre participanți coproprietate a fost de acord să cumpere cota vândut, vânzătorul trebuie să aibă libertatea de a alege co-proprietar, care împărtășesc în apartament va fi vândut. El poate, de asemenea, să fie de acord cu toți coproprietarii care doresc să-și cumpere cota, despre vânzarea fiecăruia în parte.
Modalități de a ocoli dreptul preemptiv de a cumpăra
După cum ați vedea, vânzarea unei părți dintr-un apartament nu este întotdeauna ușoară, mai ales dacă participanții la proprietatea comună sunt minori sau persoane incapabile. Prin urmare, proprietarii de lobi problemă sunt adesea forțați să încalce legea și să intre în tranzacție fictivă care nu necesită respectarea procedurii de preempțiune (cel mai adesea este fapta de cadou). Contractul de cadouri poartă multe riscuri pentru "donatorul" pachetului, deoarece riscă să nu primească bani pentru el. În plus, în cazul în care contestă tranzacția fictivă și transferul dreptului cumpărătorului de a co-proprietar, cota într-un apartament poate fi vândut pentru un preț care va fi stabilită în hotărârea, să nu mai vorbim de costurile morale serioase. Prin urmare, dacă decideți să vindeți o parte din apartament, este mai bine să căutați imediat asistență din partea avocaților profesioniști care vă vor ajuta să organizați tranzacția în mod corespunzător.
Provocarea vânzării unei părți dintr-un apartament
În cazul în care contractul de vânzare de acțiuni a fost încheiat cu încălcarea preemtiune, sau vânzarea de acțiuni au fost acoperite prin contractul de donație, proprietarii comune afectate pot solicita instanței pentru transferul drepturilor și obligațiilor cumpărătorului. Este necesar să se știe că o astfel de cerință poate fi prezentată în termen de trei luni, iar expirarea acestei perioade poate duce la refuzul cererii. În plus, reclamantul trebuie să pună la depozit instanța, o sumă egală cu prețul de piață al acțiunii pentru care va fi vândută cota din apartament, altfel cererea va fi, de asemenea, refuzată. Prin urmare, este mai bine să încredințeze avocaților specializați în domeniul dreptului locuirii soluționând probleme legate de proprietatea partajată a unui apartament.