Contractul prevede că atunci când se transferă un obiect vândut, părțile transferă obligatoriu actul - după plata integrală a prețului de vânzare al obiectului. Tratatul nu conține rezerve cu privire la momentul transferului proprietății.
Până în prezent, vânzătorul nu a plătit valoarea de răscumpărare. Certificatul de transfer nu a fost întocmit. Obiectul se află pe soldul vânzătorului.
Fără plata integrală, acesta nu transferă proprietatea către cumpărător.
IFNS consideră că cumpărătorul ilegal nu pune clădirea în bilanț ca obiect al activelor fixe, impune efectuarea unei astfel de declarații și, în consecință, se percepe impozitul pe proprietate.
Sunt restricționate acțiunile camerei de înregistrare pentru înregistrarea acordului și eliberarea certificatelor cu restricții? Sunt drepturile IFTS?
RO Lobanov,
director al LLC "V-Story"
Voskresensk
Regiunea Moscovei.
În această situație (cu condiția ca Camera de înregistrare a emis un transfer de proprietate a unei proprietăți cu un certificat de proprietate de la grevarea) din cererea autorității fiscale, insistând asupra contabilizarii o proprietate către cumpărător, în mod legal.
Înregistrarea de stat a transferului de proprietate asupra bunurilor imobile pentru taxa este o dovadă incontestabilă a obligației de a pune cumpărătorului achiziționat proprietatea în bilanț ca active fixe și să plătească impozitul pe proprietate (art. 374 din Codul fiscal). Acest lucru se datorează faptului că dreptul de proprietate asupra bunului imobil, precum și tranziția către alte persoane sunt supuse înregistrării de stat în Registrul de stat unificat de drepturi asupra bunurilor imobile și a tranzacțiilor cu acesta (Unified Registrul de Stat). Din momentul înregistrării de stat rezultă dreptul de proprietate asupra bunurilor imobile (articolul 131 alineatul (1), articolul 219 și articolul 223 punctul 2 din Codul civil al Federației Ruse).
Există două motive pentru care rezultatul tranzacției nu corespunde așteptărilor părților. În primul rând, contractul nu menționează în mod clar condiția unei proceduri speciale de transfer al proprietății asupra bunului vândut (după plata integrală). În al doilea rând, autoritatea de înregistrare nu a luat pe deplin în considerare termenii contractului și, în opinia noastră, a comis o încălcare atunci când a înregistrat o tranzacție de vânzare și transfer de drepturi pentru aceasta.
După cum se poate observa din întrebarea, părțile intenționează să încheie un contract de vânzare de bunuri imobiliare nu este pur și simplu o amânare la plată (articolul 489 din Codul civil.), Și cu o procedură specială pentru transferul de proprietate asupra bunului - după plata integrală a contractului. Această concluzie este indicată indirect de condiția contractului dat în întrebare: proprietatea este transferată după plata integrală a prețului de vânzare. Această procedură este permisă în virtutea art. 491 din Codul civil al Federației Ruse.
În cazurile în care contractul de vânzare cu condiția ca dreptul de proprietate transferat cumpărătorului mărfurilor rămâne cu vânzătorul până la plata pentru bunurile sau apariția altor circumstanțe, cumpărătorul nu va avea dreptul de a transfera la ea a drepturilor de proprietate pentru a dispune de bunuri sau să le altfel, cu excepția cazului în care se prevede altfel prin lege sau contractul sau nu rezultă din scopul și proprietățile bunurilor.
Dar posibilitatea de a utiliza un model special pentru determinarea momentului transferului de proprietate (după plata integrală) se face în funcție de existența în contract a condiției ca vânzătorul să păstreze drepturile de proprietate într-un anumit punct. Nu există o astfel de condiție în acord. Aceasta indică doar momentul transferului de proprietate, și nu momentul transferului de proprietate.
Cel mai probabil, organismul de înregistrare a decis că condițiile speciale ale art. 491 din Codul civil nu se aplică în acest caz, și a descris acordul ca tranzacția de cumpărare și de vânzare cu plata amânată (art. 489 din Codul civil), transferul de proprietate către cumpărător până la plata integrală.
Pentru a utiliza construcția transferului de proprietate, prevăzută la art. 491 din Codul civil, contractul ar trebui să includă următoarea condiție: deținerea bunurilor transferate cumpărătorului este reținută de către vânzător până când bunurile sunt plătite integral. Aceasta ar permite autorității însărcinate să stabilească fără echivoc momentul transferului proprietății și să efectueze în mod corespunzător acțiunile de înregistrare.
În același timp, absența unui act de acceptare-transfer indică neîndeplinirea contractului de către vânzător. În astfel de circumstanțe, autoritatea însărcinată cu înregistrarea ar trebui să înregistreze singură tranzacția (contractul de vânzare) și transferul de proprietate - numai după ce părțile îndeplinesc condițiile contractului. În partea cumpărătorului este plata integrală (ordine de plată sunt de confirmare sau de alte dovezi termeni permise contractului) de către vânzător - transferul de proprietate (confirmat printr-un act de transfer și de acceptare semnat de ambele părți la contract).
Înregistrarea unui credit ipotecar prin lege
În prezența părților au semnat actul de primire și transmitere a autorității de înregistrare are dreptul să se înregistreze transferul de drepturi cu grevare (ipoteca), în ciuda absenței unui contract separat de gaj (ipoteca), precum și declarațiile relevante ale părților tranzacției. Vom explica.
Conform contractului de vânzare-cumpărare de bunuri imobile, vânzătorul se obligă să transfere proprietății imobiliare cumpărătorului (clauza 1, articolul 130 și clauza 1
Art. 549 Codul civil al Federației Ruse). Transferul către cumpărător a drepturilor de proprietate asupra bunurilor imobile pe baza unui astfel de contract este supus înregistrării de stat. De la momentul punerii în aplicare, dobânditorul are dreptul de a deține proprietatea imobiliară (clauza 1 a articolului 551 și clauza 2 din articolul 223 din Codul civil al Federației Ruse).
Contractul de vânzare-cumpărare de bunuri imobiliare poate fi încheiat în condiții de plată în rate (clauza 1 a articolului 488 și clauza 1 din articolul 489 din Codul civil al Federației Ruse). La alineatul (3) din art. 489 din Codul civil prevede că acordul privind vânzarea de bunuri pe credit cu condiția plății în rate se aplică regulilor prevăzute la clauzele 2, 4 și 5 ale art. 488 Codul civil al Federației Ruse.
La paragraful 5 al art. 488 din Codul civil prevede că, cu excepția cazului în contractul fix de vânzare, deoarece transferul de bunuri către cumpărător și plata să-l mărfurile vândute pe credit, a constatat a fi în ipotecare de la vânzător pentru a asigura îndeplinirea de către cumpărător de obligația de a plăti pentru bunuri.
În conformitate cu paragraful 2 al art. 1 din Legea federală din data de 17.7.98 numărul 102-FZ „Cu privire la ipotecă (credit ipotecar)“ (în continuare - Legea cu privire la ipoteca) la un gaj de bunuri imobile care rezultă pe baza legii federale la apariția circumstanțelor menționate în acestea (în continuare - ipoteca prin aplicarea legii) , se aplică regulile privind gajul care decurg din acordul privind ipoteca, cu excepția cazului în care legislația federală prevede altfel. Ipoteca ca o sarcină a bunurilor gajate în baza unui contract de ipotecă apare din momentul încheierii acestui contract (Secțiunea 11, Clauza 2 a Legii ipotecare). În temeiul unei ipoteci, în virtutea legii, o ipotecă ca sarcină de proprietate apare din momentul înregistrării de stat a dreptului de proprietate asupra proprietății, dacă nu se prevede altfel în contract.
În paragraful 2 al art. 20 din Legea privind ipoteca prevede că ipoteca prin lege este supusă înregistrării de stat fără a depune o cerere separată și fără a plăti o taxă. Înregistrarea de stat a unei ipoteci în virtutea legii se efectuează simultan cu înregistrarea de stat a dreptului de proprietate al unei persoane a cărei drepturi sunt împovărate de o ipotecă, dacă nu este prevăzut altfel de legea federală. Drepturile creditorului ipotecar pentru ipotecă pot fi certificate cu ipotecă în conformitate cu legea. La înregistrarea de stat a unui credit ipotecar, în baza legii, informațiile despre creditorul gajist se înscriu în Registrul unic al societăților comerciale pe baza unui acord în baza căruia a luat naștere obligația garantată cu ipotecă. Revendicarea de la solicitant a altor documente referitoare la creditor și informații nu este permisă.
În plus, pe baza paragrafului 1 al capitolului 30 din Codul civil al Federației Ruse, contractul de vânzare este considerat încheiat dacă părțile în forma cerută au ajuns la un acord asupra tuturor condițiilor materiale.
În situațiile în care proprietatea este supusă înregistrării de stat de excludere, dreptul de proprietate apare la cumpărătorul unei astfel de înregistrări, cu excepția cazului prevăzut altfel prin lege (p. 2, art. 223 CC RF).
Conform paragrafului 1 al art. 2 din Legea federală a 21.07.97 numărul 122-FZ de înregistrare de stat a drepturilor la bunuri imobile și tranzacții cu ea - un act juridic de recunoaștere și de confirmare a stării de origine, restricții (servituți), transferul sau încetarea drepturilor de proprietate imobile, în conformitate cu prevederile Codului civil. Înregistrarea de stat este singura dovadă a existenței unui drept înregistrat asupra bunurilor imobile. Un astfel de drept nu poate fi contestat decât în instanță.
În cazul în cauză, contractul prevede că mărfurile nu sunt transferate cumpărătorului până când acesta este plătit integral, prin urmare, acesta nu poate fi considerat gajat, luând în considerare normele de mai sus. Astfel, înregistrarea transferului de drepturi de proprietate cu sarcini a fost făcută cu încălcarea normelor actualei legislații.
La nota către vânzător