Care sunt tendințele din industria dezvoltării? Cum puteți evalua viitorul companiilor de dezvoltare într-o criză? La aceste întrebări răspunde Leonid Maksimov, președintele consiliului de administrație al Grupului de companii Pioneer.
Care sunt tendințele din industria dezvoltării? Cum puteți evalua viitorul companiilor de dezvoltare într-o criză? La aceste întrebări răspund Leonid Maksimov, președintele consiliului de administrație al Grupului de companii Pioneer.
Principala noastră specializare este construcția de locuințe. Experiența a arătat că acesta este cel mai lichid tip de imobiliar, care este rezistent la schimbările negative ale pieței. În practica noastră au realizat obiecte de „business class“, dar acum ne-am concentrat la locul de muncă în „Comfort Class“, care este definit pentru sine ca o carcasă individuală de calitate, care îndeplinește toate cerințele pentru confort, dar este accesibil prin minimizarea costurilor de construcție , datorită optimizării soluțiilor de proiectare și tehnologice.
Cum a luptat compania "pentru locul ei la soare"?
În opinia mea, nu avem nevoie de o luptă acerbă. Piața este mare și există suficient spațiu pentru toată lumea. Trebuie să-ți faci calitatea în mod calitativ, să fii partener onest și decent. Apoi, fiecare companie își va găsi propriul segment și consumatorul său.
Noi nu ne stabilim sarcina de a decola rapid, dar ne concentrăm pe dezvoltarea durabilă și ne formăm treptat nișa și cota de piață.
Care sunt dificultățile în această afacere?
Orice afacere constă în complexități, iar multe probleme nu au un caracter sectorial, ci se aplică tuturor sferelor de activitate, cum ar fi riscurile de țară.
În ceea ce privește dezvoltarea în sine, ea are o capacitate financiară ridicată. Practic, niciun proiect major nu poate fi realizat fără atragerea resurselor de credit. De asemenea, imobilul a fost întotdeauna subiectul investițiilor și al speculațiilor. Dacă piața crește, atunci ea provoacă un aflux de bani, ca urmare a căldurii, iar prețurile încep să crească rapid. Dar, de îndată ce stagnarea survine și atractivitatea investițională a proiectelor scade, începe o ieșire bruscă de capital, ceea ce duce la o scădere a prețurilor.
Afacerile de dezvoltare sunt instabile și ciclice, iar acest lucru trebuie luat în considerare de toți participanții la piață. Începând cu orice proiect, este important să evaluăm corect riscurile și să fim pregătiți pentru o eventuală cădere, care mai devreme sau mai târziu se va întâmpla în mod necesar. Și din moment ce proiectele de construcție sunt pe termen lung - în momentul implementării lor, cel mai probabil va avea atât o creștere, cât și o scădere a pieței.
Cum funcționează acum băncile?
În acest an, lucrul cu băncile a devenit o componentă importantă a activității fiecărui dezvoltator. Situația sa înrăutățit acum un an, când băncile erau preocupate de returnarea fondurilor. Am încercat să ne concentrăm pe îndeplinirea exactă a obligațiilor pentru a ne menține încrederea în noi, datorită cărora toate liniile de credit deschise pentru noi continuă să funcționeze tot acest timp.
Care sunt tendințele din industria dezvoltării?
Tendințele care s-au manifestat deja și continuă să fie în viitor sunt o "redistribuire" a pieței: o schimbare a proprietarilor companiilor, precum și toate posibilele extinderi și fuziuni. Companiile mici sunt acum dificil de menținut concurența și vor fi forțate să părăsească piața sau să se alăture structurilor mari. Toți jucătorii non-core au părăsit piața, pentru care dezvoltarea nu a fost principala sursă de profit. În ceea ce privește companiile mari care au supraviețuit vârfului crizei, este probabil ca șocurile principale să fie deja în urma lor - totuși, timpul schimbărilor majore nu a ajuns încă la capăt.
O altă tendință este reconcepția totală a proiectelor. Multe companii corectează proiecte, a căror construcție nu a început încă, făcându-le mai puțin ambițioase și mai adecvate situației pieței. Cineva reorientează spațiile comerciale spre hoteluri sau rezidențiale, cineva repoziționează obiecte în alte segmente, simplifică designul, reduce zona, aspectul și așa mai departe.
Care este diferența dintre afacerile de dezvoltare din Rusia, Europa, Statele Unite (condiții, dificultăți, particularități de a face afaceri etc.)
În timp ce avem experiență în Muntenegru, care este atât de conceptual și mental atât de apropiată de Rusia, că în această țară ar trebui să vorbim mai degrabă nu despre diferențe, ci despre asemănări.
Ce proiecte se află în prezent în construcție? Ce este popular?
Obiectele continuă să fie construite în toate segmentele. Criza a afectat în principal bunurile imobiliare comerciale, precum și clasele de elită și de afaceri. Aici este situația cea mai complexă, iar reducerea prețurilor este cea mai vizibilă. Dar în fiecare segment există obiecte de succes, lichide în orice moment.
În ceea ce privește popularitatea, cota leului din cererea vine de la locuințe în masă. Acest segment este cel mai solicitat din cauza disponibilității sale. Cele mai multe achiziții în cadrul acesteia sunt efectuate în scopul ulterior de ședere, spre deosebire de clasele de elită și de afaceri, unde ponderea tranzacțiilor de investiții în scopul revânzării ulterioare a fost mult mai mare. Principalul flux de fonduri se îndreaptă acum către clasa economică, motiv pentru care mulți dezvoltatori își transferă obiectele în acest segment, iar majoritatea obiectelor reale aflate în construcție se află acum în acest segment.
Se poate anticipa că industria construcțiilor va simți consecințele crizei în următorii câțiva ani, iar dominația locuințelor din clasa economică va continua. Cumpărătorii au devenit mai atenți cu privire la cheltuielile lor și adesea preferă să sacrifice un factor de prestigiu pentru costuri mai mici.
Cum a afectat compania impactul crizei? Cum a supraviețuit criza companiei? Ce a făcut compania pentru a atenua loviturile "din exterior"? Cum poți caracteriza strategia pe care ai condus-o în companie într-o criză?
Deoarece implementăm proiecte în segmentul de clasă de confort, care sa dovedit a fi cel mai rezistent la șocuri, nu am avut evenimente dramatice odată cu declanșarea crizei. Desigur, a fost nevoie de o serie de schimbări tactice. De exemplu, pentru unele obiecte care au fost în faza de proiectare, realizăm o reconcepție și le vom aduce pe piață într-o formă modificată, mai potrivită realităților actuale.
De asemenea, am redus costurile, atât administrative, cât și construcții. Introducem noi tehnologii de construcție cadru-monolit, care vor reduce timpul de construcție, menținând în același timp o calitate ridicată și reducând costul locuințelor.
Strategia noastră principală este coerența. Și odată cu declanșarea crizei, am încercat să nu reacționăm brusc la isteria de pe piață și să finalizăm proiectele lansate. Principala prioritate pentru noi este îndeplinirea clară a obligațiilor față de cumpărători, creditori și alți parteneri.
Cum a schimbat politica companiei în timpul crizei?
Politica companiei nu sa schimbat. Am intrat în criză, fiind în segmentul cel mai stabil și cu sarcini minime. Nu am avut împrumuturi grele sau bani înghețați în locurile cumpărate "pentru viitor". Nu trebuia să tăiem personalul. Dimpotrivă, am recrutat oameni în divizii noi create pentru a controla mai bine și a reduce costul construcției. Unele planuri au fost amânate pentru o vreme, deoarece toate forțele și mijloacele pe care le-am trimis pentru a finaliza proiectele aflate în construcție, dar schimbările globale nu s-au întâmplat.
Toate acestea ne-au permis să continuăm să construim și să vindem. Ca rezultat, am supraviețuit crizei destul de calm, ceea ce a confirmat corectitudinea deciziilor anterioare.
Cum evaluați viitorul companiilor de dezvoltare într-o criză?
După cum am mai spus, în multe companii va exista o schimbare a proprietarilor. Dezvoltarea Rusiei este încă destul de tânără și aceasta este prima sa criză serioasă, care va oferi o experiență bună celor care au experimentat-o.
Nu există o creștere nesfârșită, deoarece nu există șanse fără căderi. Practica mondială sugerează că dezvoltarea este o afacere ciclică cu riscuri mari, iar acest lucru nu este specific doar pentru Rusia. Companiile care se confruntă cu dificultățile vor adopta, fără îndoială, o abordare mai atentă a riscurilor și vor menține în mod clar disciplina financiară. Dezvoltatorii, prin exemplul lor, au fost convinși că creșterea pieței duce la un flux de investiții, ceea ce implică un excedent de numerar și iluzia unor resurse financiare nelimitate. Ca urmare, companiile încep să "trăiască dincolo de mijloacele lor", bazându-se în mod nejustificat pe profiturile ulterioare.
Sper că responsabilitatea financiară a dezvoltatorilor va crește, iar piața va deveni mai rezistentă la șocurile viitoare, ceea ce le va permite să le experimentați cu cele mai mici pierderi decât astăzi.
Ce fel de realizări este proiectul considerat în compania "principală" (carte de vizită)? Care este particularitatea sa? Care a fost succesul acestui proiect?
Fiecare proiect pentru noi este unul principal, pentru că încercăm să îl facem cel mai bine. Astăzi punem în aplicare câteva proiecte, folosind toată experiența acumulată, iar noi ni se par a fi cele mai semnificative, iar mâine vom începe altele noi, chiar mai mari și mai complexe, iar prioritatea le va trece.
Dar dacă vorbim despre "cartea de vizită" a companiei, atunci, probabil, acest "Vanguard" este cel mai strălucit proiect din punct de vedere al soluțiilor de design și al arhitecturii. Fațada acestei case este decorată cu panouri luminoase. Când am văzut pentru prima oară designul oferit de atelierul de proiect "Serghei Kiselev și partenerii", reacția noastră era ambiguă - părea că era prea radicală. Dar apoi au aprobat această opțiune. Ca urmare, casa sa dovedit, a schimbat pentru totdeauna fața cartierului și a devenit dominantul arhitectural al cartierului. Aceasta este cea mai recunoscută casă din district, strălucitoare, extraordinară, care poartă emoții pozitive și creează o dispoziție plăcută.
Ce ar trebui să caracterizeze acum proiectele, astfel încât compania să rămână "pe partea sigură", nu pe o pierdere?
Cel mai important lucru este să dezvolți conceptul potrivit. Având un site la dispoziție, în primul rând, este necesar să se definească corect "cea mai bună utilizare" - cea mai bună variantă a utilizării sale.
Astăzi este deja imposibil, ca și mai înainte, să fii călăuzit de principiul "și așa va cumpăra". Ogranichesnnost oferă plumb scăzut de concurență la ceea ce este afișat pe obiectele găsite cumpărătorii lor de piață, și să aducă dezvoltatorii de profit, care de multe ori nu au nici măcar ce defecte și greșeli au fost făcute. Creșterea prețurilor compensa eșecurile și neajunsurile, care a apărut în mod clar numai în vremuri de criză.
Dar acum, înainte de a începe să construiți un obiect, trebuie să fiți sigur că va fi în căutare. Erori în acest stadiu pot ruina proiectul și nu vor deveni niciodată lichide și profitabile.
Pentru succesul proiectului, desigur, costul scăzut este important, ceea ce se realizează prin reducerea costurilor și reducerea timpului de construcție. În același timp, este necesar să se mențină o calitate înaltă și, pentru aceasta, este necesar să se utilizeze tehnologii de construcție moderne, care au fost utilizate cu mult timp și cu succes în Occident.
O altă condiție este puritatea juridică a proiectului. Cumpărătorii acum acordă o atenție deosebită întregului set de documentație, disponibilității tuturor permiselor și respectării tuturor standardelor necesare. În situația actuală, nu sunt gata să-și asume riscuri. De asemenea, fără toate documentele necesare, este imposibil să atrageți credite ipotecare, a căror cotă va crește în mod constant și va determina în mare măsură volumul vânzărilor.
Intervievat de Elizaveta Suvorova