Uneori un împrumutat trebuie să-și vândă apartamentul. Cât de ușor este să faceți acest lucru și este profitabil să achiziționați o astfel de proprietate?
Apartamentele care sunt achiziționate pe bază de credit rămân în garanție cu banca până când împrumutatul plătește integral datoriile. În acest timp, orice se poate întâmpla în viața unei persoane. Uneori, trebuie să decideți asupra vânzării unui apartament. Motivele pentru acest lucru pot fi diferite: de la neplăcut (declin pe termen lung în venitul debitorului) la mutarea într-un apartament nou dintr-o zonă mai mare.
"Afaceri similare sunt deja pe piață. Ponderea acestora nu este mare, pentru că, în general, debitori interne sunt foarte stabile „, - spune șeful de creditare privat și corporativ Penny Lane Realty Roman Stroilov.
"Aveți posibilitatea să vindeți apartamentul ipotecat cu acordul băncii în orice moment, dar este mai bine să faceți acest lucru atunci când prețul de piață al apartamentului este substanțial mai mare decât suma împrumutului neplătit. În acest caz, împrumutatul poate avea niște bani din vânzarea de bunuri imobiliare ", - sfătuie șeful adjunct al departamentului juridic al companiei de investiții și de dezvoltare" Orașul-secolul XXI "Vasily Sharapov.
Procedura de implementare a unui apartament ipotecar este reglementată de legile "Cu privire la ipotecă (gajul imobiliar)" și "Cu privire la procedurile de executare".
Vânzarea de bunuri imobiliare este posibilă atât de către împrumutat însuși, cât și de o decizie a instanței - la licitație (această opțiune este extrem de nedorită atât pentru bancă, cât și pentru debitor).
"În caz de neplată a unui credit ipotecar, împrumutatul va fi în primul rând solicitat să implementeze bunul în mod voluntar.
Din păcate, mulți debitori cu probleme sunt de acord să vândă proprietatea ipotecat doar după o hotărâre judecătorească pentru a recupera datoria, și de multe ori - aproape de tranzacționare publică privind procedura de executare silită „- împărtășește observațiile sale de șeful de departament cu privire la munca cu ipoteci ZAO“ Raiffeisenbank „Stanislav Tyves.
În orice caz, procesul de vânzare-cumpărare poate avea loc numai cu consimțământul instituției de credit.
"În primul rând, împrumutatul ar trebui să se adreseze băncii și să clarifice schema juridică a tranzacției. De asemenea, trebuie să aflați dacă banca va fi de acord cu vânzarea, dacă încasările din vânzarea de bani nu sunt suficiente pentru a rambursa întreaga sumă a împrumutului. După ce ați primit răspunsuri la aceste întrebări, trebuie să angajați un agent imobiliar pentru a căuta cumpărători sau pentru a-l face singur. După ce sa ajuns la un acord cu cumpărătorul cu privire la valoarea tranzacției, este necesar să se adreseze băncii pentru discuția finală a schemei de tranzacții ", a declarat Stanislav Toves.
Există mai multe modalități de a vinde un apartament ipotecar. Prima opțiune: atunci când cumpărătorul rambursează datoria împrumutatului, atunci sarcina este scos din apartament. Apoi - după stabilirea cu vânzătorul - există o înregistrare de bunuri imobiliare pentru un nou proprietar. Calculul se efectuează cu ajutorul a două celule depozitare ale băncii. În primul - banii sunt amortizați pentru creditor, în al doilea - pentru vânzător.
Această opțiune este convenabilă pentru bancă și pentru împrumutat, dar prezintă anumite riscuri pentru cumpărătorul unui apartament ipotecar. Și de asta. Problema este că din momentul calculului cu banca înainte de înregistrarea dreptului de proprietate durează de obicei câteva zile. Această perioadă este doar "zona de risc". La urma urmei, "vânzătorul poate fi nedrept: el plătește datoria de împrumut și" își schimbă mintea "de a preda contractul de vânzare pentru înregistrare. După aceea, începe studiile, acțiunea și nervii pierdut „- spune expertul biroului“ Dobryninsky „compania“ Inkom-imobiliare „Anna Shushkova.
„Varianta de afacere atunci când cumpărătorul efectuează o plată în jos într-o cantitate suficientă pentru rambursarea integrală a datoriei ipotecare, după care tranzacția se desfășoară cu proprietatea nu este promis să fie mai puțin fiabile și acceptabile pentru cumpărător de bună credință“ - confirmă directorul agenției juridice al Departamentului pentru Locuințe Ipoteca credite (AHML) Anna Volkova.
În acest caz, mai preferat este o metodă de realizare a tranzacției, atunci când a înregistrat inițial în transferul Rosreestra de proprietate asupra bunurilor imobile, și doar apoi reprezentanții băncii iau bani din celula „lui“, și degreva din apartament. În același timp, vânzătorul datorează banii care îi sunt datorați.
„Odată cu realizarea fondurilor excedentare colaterale rămase după rambursarea integrală a datoriei, banca listata la contul debitorului și pot fi folosite la discreția acestora, inclusiv achiziționarea de bunuri imobiliare în zona și cost,“ - informează Actorie Igor Konin, directorul Departamentului pentru Probleme de Îndatorare a Persoanelor din Banca Moscova a Sberbank din Rusia.
Pentru a trăi într-un apartament de 20-30 de ani - și anume acesta este termenul maxim al creditării ipotecare - este adesea dificil. În acest caz, debitorii pot vinde, de asemenea, apartamentul lor și achiziționarea de locuințe noi. Aceasta se întâmplă atunci când debitorul se mută într-un alt oraș, cumpărând un apartament pentru ei mai mult sau mai puțin (în cazul unor dificultăți materiale) din zonă.
„Vânzarea și achiziționarea de obiect garanții la spațiul obiect cu împlinirea parțială sau totală simultană a obligațiilor de către debitor de către bancă poate fi, de asemenea, considerată ca un exemplu de realizare a unui ieșire implicit pe un credit ipotecar. În cazul rambursării parțiale a împrumutului, se efectuează o tranzacție "alternativă" cu emiterea simultană a unui nou credit ipotecar către debitor. Diferența dintre prețul de vânzare și cumpărare se referă la rambursarea parțială a unui împrumut ipotecar eliberat anterior. Firește, valoarea noului împrumut va fi mai mică decât cea anterioară, respectiv, iar plata lunară va fi, de asemenea, mai puțin, „- spune Stanislav Tyves.
"Recent am realizat un apartament cu trei camere în zona Praga. Vânzătorul a fost un împrumutat tulburat care datora banca 3 milioane de ruble, creditorul s-au adunat deja pentru a merge la tribunal. Cu toate acestea, problema a fost rezolvată pașnic. „Treshki“ a fost vândut pentru 9 milioane de: 3 milioane de mers pentru a acoperi datoria, și cu 6 milioane am ales vânzător „piesa copeică“, în aceeași zonă, „- spune Anna Shushkova.
În cazul în care împrumutatul nu este de acord cu vânzarea voluntară a apartamentului, dar nu este în măsură să deservesc datoria, banca este obligată să se adreseze instanței.
„Blocarea pieței este în ultimă instanță, în cazul să se stabilească o relație controversată cu debitorul fără blocare a pieței nu este posibilă, - subliniază Anna Volkova. - Prin urmare, la o blocare creditorul poate oferi opțiunile debitorului soluții preventivi: restructurarea datoriei, punerea în aplicare voluntară a imobilului ipotecat cu acordul gajist cu rambursarea datoriei din cauza încasările din vânzarea de active colaterale, refinanțare“.
„După intrarea în vigoare a deciziei instanței, un titlu executoriu emis de către creditorul ipotecar (banca) sau trimise către executorul judecătoresc, pe baza cărora executorului judecătoresc de a iniția o procedură de executare, pentru a aresta proprietatea ipotecat trece pentru păstrarea în siguranță, și apoi punerea în aplicare prin publice licitarea sub forma unei licitatii, "- spune expertul AHML.
Informații despre licitație pot fi obținute din mai multe surse.
„Suma licitată anunță licitație publică viitoare într-o publicație periodică este oficial sursa de informații de autoritate executivă a subiectului Federației Ruse la locul de proprietate, precum și trimite informațiile relevante care urmează să fie plasate în Internet, în modul stabilit de Guvern. Persoanele (fizice sau juridice) care doresc să participe la licitații publice, depun un depozit și solicită participarea la licitație. Persoana care a oferit cel mai mare preț pentru proprietatea vândută este recunoscută ca câștigând licitații publice ", a declarat Igor Konin.
De regulă, instanța vinde apartamentul pentru un preț mai mic decât s-ar fi putut întâmpla dacă garanția este vândută în mod voluntar. Deci, pentru cumpărători o astfel de afacere poate fi foarte profitabilă.
"La prima licitație în cadrul procedurii de executare, valoarea inițială de vânzare a bunului gajist trebuie să corespundă cu 80% din valoarea determinată de instanță. În cazul recunoașterii primei tranzacții ca fiind nereușită, la a doua licitație, prețul inițial de vânzare este de 85% din valoarea la prima licitație. Astfel, prețul inițial al obiectului la a doua licitație va fi sub prețul pieței cu 30% ", confirmă Stanislav Tuves.
Cu toate acestea, cumpărarea unui apartament ipotecar poate fi însoțită de anumite riscuri. Printre acestea se numără, expertul subliniază, „o probabilitate mare de a contesta în instanță proceduri de licitație împrumutat, prezența imobiliare potențiale servituți terțe părți pe site-ul sub formă de arestări, prezența obiectului de persoane înregistrate.“ În același timp, există o nuanță mai importantă. Plata pentru un apartament va trebui să "meargă mai departe", ceea ce înseamnă că potențialii cumpărători probabil că nu vor putea să se uite la locuințele pe care le cumpără. „Pe scurt, în cazul în care cumpărătorul are dorința de a cumpăra acest tip de obiect la licitație, abordarea acestei probleme ar trebui să fie foarte atent, cu atenție și verifica toate documentele din apartament“ - însumează Stanislav Tyves (ZAO „Raiffeisenbank“).
"De regulă, împrumutatul nu contestă rezultatele licitației, deoarece licitațiile se desfășoară după intrarea hotărârii în forță juridică", își exprimă Vasili Sharapov opinia.
Vânzarea unui apartament ipotecar este o opțiune extremă pentru un împrumutat care întâmpină dificultăți financiare. Anterior, puteți încerca să rezolvați problema în moduri mai puțin dureroase - de exemplu, pentru a restructura datoria.
"Restructurarea este introducerea modificărilor în condițiile inițiale ale unui contract de împrumut cu un împrumutat. Acestea includ: o creștere a duratei de utilizare a fondurilor de împrumut, schimbarea monedei creditului, stabilirea perioadei de serviciu preferențial și secvența de rambursare pe împrumut, reducerea cuantumului pedepsei sau a opri penalități de încărcare“, - spune Igor Konin.
Potrivit expertului, restructurarea oferă clientului următoarele oportunități:
- să supraviețuiască dificultăților temporare fără a-și deteriora istoria de credit;
- să primească o întârziere în plata datoriei de bază.
- reduce semnificativ povara datoriei prin creșterea perioadei de utilizare a împrumutului.
„În cazul în care debitorul nu este pe deplin încrezător în capacitatea lor de a deservi obligațiile de împrumut, după o perioadă de grație de restructurare, aceasta nu are o înțelegere clară a perspectivelor de rambursare, încrederea în stabilizarea situației financiare, în acest caz, restructurarea este inadecvat și una dintre metodele posibile de rambursare a împrumutului este de a pune în aplicare ipotecare proprietate ", - subliniază Konin (Sberbank).
"Vânzarea garanțiilor, în special a locuințelor, în majoritatea cazurilor nu este benefică pentru împrumutat, deoarece implică costuri juridice, proceduri de executare, reduceri legale atunci când iau bunuri pe un bilanț etc. Prin urmare, este mai corect să nu vorbim despre beneficii, ci despre posibilitatea sau imposibilitatea realizării restructurării ", crede Anna Volkova (AHML).
Roman Pereyolov (Penny Lane Realty) consideră că "ar trebui să vinzi apartamentul în cazul în care ați epuizat toate posibilitățile de negociere cu banca pe o întârziere sau o restructurare rezonabilă".
În orice caz, împrumutatul este foarte important - până la decizia de a restructura sau vinde apartamentul - nu opri întreținerea împrumutului. În caz contrar, banca are dreptul de a recurge la impunerea de penalități, ceea ce va crește valoarea datoriei.
Cum să vinzi o ipotecă ipotecară ipotecată într-o bancă de economii
Zone ale Armatei Don. Acești țărani cum să vândă un ipotecar ipotecat ipotecat într-o bancă de economii, cultivau un dessiatine de pământ. Pentru un locuitor al sexului kaku mascul a fost o zecime. 3. Cel de-al treilea grup de agricultori a fost așa-numitul nerezident sau nerezident, cel mai mult relocat aici din vânzarea învecinată a regiunilor nordice în anii lui. Aceștia erau eliberați iobagi. Au inundat terenurile forțelor ipotecare Don și Kuban, precum și Stavropol Gubernia. d. Numărul lor a ajuns la Don LLC și, potrivit unor date, a depășit un milion. Nerezidenții au dobândit o economie, având zeciuieli de teren pentru un membru al familiei de sex masculin sau angajați ca angajați. 4. Pământul care aparținea proprietarilor era, de asemenea, pe pământul armatei Don. Ca regulă, regii au dat Don terenuri oamenilor de stat, comandanților sau pur și simplu preferatelor lor. Cele mai multe dintre imobile erau situate lângă Taganrog și lângă Donetsk, cu dezvoltarea industriei și construcția de mine, aceste teritorii au început să părăsească banca de economii din controlul trupelor. Au existat moșii cu o suprafață totală de un milion de desetiri. Re-divizarea pământului a devenit principala forță motrice a revoluției. Și pe Don, cum să vândă o ipotecă plată ipotecată într-o bancă de economii în care era stratificarea populației
Cum rezolvă guvernul problema cu un credit ipotecar implicit
Foarte puternic, a jucat mai ales în cazul în care guvernul rezolvă problema cu bătăi de credit ipotecare implicite pentru teren. Trupele de gestionare cazaci După desființarea Colegiului Militar a ceea ce de gestionare a cazace terenuri, nu numai, ci, de asemenea, drept administrativ și civil militare, a trecut introducerea Ministerului de Război. În acest scop, un departament special numit Departamentul de trupe neregulate, apoi a fost redenumit sa format Direcția Generală a guvernului Trupelor cazacilor acolo. Prin standardele de azi, trupele de cazaci consideră cruciale neregulate, precum și unități militare mici națiuni din Asia, care, cu toate acestea, au aderat cazacii și serveau la egalitate cu problema cazacilor vecine. Popoarele caucaziene, precum și Balții și popoarele mari din Asia au fost scutite de la serviciul militar. Național cu Rusia țaristă a fost un fel, și acum greu de înțeles ce principii ghidat apoi la Ministerul de război. Polonezii și finlandezii au fost, de asemenea, scutiți de serviciul militar. Polonezii, în principal din cauza nesiguranței lor, și finlandezii, deoarece o parte a Imperiului Rus, Marele Ducat al Finlandei a fost un ipoteci autonome și legile rusești pe teritoriul său ca guvernul rezolva problema cu ipoteca implicit nici un efect. Toate națiunile enumerate mai sus au fost trase în armată