ACHIZIȚIA FORȚATĂ A ACȚIUNILOR ÎN APARTAMENT
Problema de răscumpărare obligatorie a unei acțiuni într-un apartament sau un alt obiect imobiliar este foarte urgentă în prezent. Foarte adesea, proprietarii de "acțiuni mici" își abuzează dreptul de a solicita cazare, determină procedura de utilizare a proprietății comune. În unele cazuri, acești "micro" proprietari intenționează să nu consimtă la vânzarea generală a proprietății, cerând condiții nerezonabile sau cumpărând cota lor la un preț umflat.
În special, în practica noastră a fost un caz în care proprietarul 1/100 dintr-o parte în proprietatea apartamentului cu două camere cer să-l insufle în camera de zi, pentru a determina procedura de utilizare a apartamentului, trece-l la utilizarea exclusivă a uneia dintre camere. Există, de asemenea, alte cazuri de abuz, atunci când, de exemplu, cota proprietarului 1/10 în proprietatea casei întreabă dacă vânzarea în comun a proprietății să-i dea jumătate din veniturile din tranzacția de bani, amenințând în caz contrar să „perturba“ încheierea contractului, și să inspire în continuare casa "fără adăpost".
Trebuie remarcat faptul că situația în care un apartament sau un alt obiect imobiliar se află în proprietate comună nu este neobișnuit. Ca urmare a divizării proprietății între soți, utilizarea capitalului de maternitate (în care toți membrii familiei ar trebui să primească interesul de proprietate în carcasă achiziționată), moștenind mai mulți moștenitori ai unui obiect, diverse tranzacții - proprietarii de bunuri imobile sunt mai multe persoane.
Acțiunile coproprietarilor pot fi echivalente, dar nu pot fi aceleași. De exemplu, un apartament deținut de trei persoane, unul dintre ele are jumătate, iar celălalt are un sfert. În cazul urgențelor menționate mai sus, legiuitorul prevede dreptul, consacrat în partea a 4-a din art. 252 din Codul civil al Federației Ruse privind răscumpărarea obligatorie a acțiunilor.
Potrivit art. 252 din Codul civil, rezultă că prezența a trei condiții: proporția este scăzut, nu poate fi cu adevărat separate, iar proprietarul „mici“, nici unul interesul pentru utilizarea acestuia - al doilea proprietar poate ridica problema rascumpararea de actiuni. Dacă este imposibilă rezolvarea problemei în cadrul procedurii de negociere (înainte de proces), unul dintre proprietari are dreptul să se adreseze instanței și să solicite răscumpărarea forțată a acțiunilor.
Curtea Constituțională a Federației Ruse și Curtea Supremă a Federației Ruse au oferit în mod repetat explicații în practica lor judiciară cu privire la modul de examinare a cererilor de răscumpărare obligatorie. În sine, existența faptului că cota unuia dintre proprietari este mai mică decât cea a altui proprietar nu indică necesitatea aplicării art. 252 Codul civil.
În același timp, puteți, de asemenea, obligați să vândă o parte din apartament proprietarului unei jumătăți de acțiuni dacă există condiții de nesemnificativitate, imposibilitate de utilizare în comun și absența unui interes semnificativ în utilizarea sa.
În ce cazuri este cota nesemnificativă? Pentru un apartament cu o cameră în unele cazuri poate fi considerată o cotă de până la 1/2, într-o casă mare cu o suprafață mai mare de 100 mp. poate fi semnificativ și o cotă de 1/10 în dreptul de proprietate.
În ce cazuri nu se poate aloca cu adevărat cota? Un exemplu clasic, atunci când într-un apartament de două camere de 30 mp. și o zonă de living de 20 mp. (zona de camere) cu aceleași camere, nu poate fi alocată o parte din dreptul de proprietate, deoarece fiecare dintre camere este aceeași și va fi egală cu 1/2 din cota, de aceea, proprietarul unei cote de 1/4 va ocupa întreaga cameră ilegal. Cu toate acestea, în acest exemplu, nu există alte opțiuni posibile pentru a determina ordinea de utilizare.
În ce cazuri proprietarul nu are un interes semnificativ în utilizarea cotei în legea privind proprietatea comună comună? Problemă foarte complexă și controversată. Practica judiciară propune evaluarea fiecărei situații în mod individual, luând în considerare dovezile colectate și prezentate în cazul respectiv.
Constituția Federației Ruse stabilește inviolabilitatea proprietății private, însă mecanismul de răscumpărare obligatorie a acțiunilor este o modalitate indispensabilă de protecție împotriva abuzului de drept. Obligat să vândă o cotă în apartament poate fi - să prezinte instanței probe suficiente și serioase. De asemenea, trebuie să țineți cont de necesitatea ca reclamantul să furnizeze dovezi ale valorii corecte de piață a acțiunii forțată răscumpărate.
Vă invităm să solicitați ajutor!
- de numărul: 8-922-751-1015
- prin e-mail: [email protected]
sau completați formularul