Toate cuplurile căsătorite au dobândit în timpul unei vieți comune sunt considerate bunuri dobândite în comun, indiferent de cine este proprietatea.
În conformitate cu normele Codului Familiei (articolul 34), cota fiecăruia este determinată de 50 până la 50, cu excepția faptului că a fost transferată unuia dintre soți în procesul de moștenire sau a fost acceptată ca dar.
În caz contrar, poate fi stabilită și printr-un contract de căsătorie, sub rezerva certificării obligatorii de către un notar. În contract, soțul și soția pot stabili un regim de proprietate specială, atunci când toată lumea are dreptul de a cumpăra orice proprietate fără consimțământul celui de-al doilea și îi va aparține doar permisiunea de ao vinde sau altfel nu este necesară.
Regimul juridic al vânzării de proprietăți și apartamente a soților
În cazul în care contractul de căsătorie nu este încheiat, atunci în toate celelalte cazuri, în conformitate cu art. 35 eliminare RF IC de proprietate comună trebuie să fie consecventă: dacă cineva din cupluri au decis să vândă apartamentul, care a fost cumpărat după înregistrarea relației de căsătorie, este necesar să se obțină aprobarea a doua jumătate a acestuia, după ce a emis notar său.
Dacă odată ce apartamentul cumpărat de soți a fost înregistrat pe ambele cu indicarea cotei fiecăruia, atunci vânzătorii vor acționa atât la încheierea tranzacției, dar acest lucru nu înseamnă că toată lumea își poate vinde partea singură. Chiar și o anumită cotă este în continuare proprietatea lor comună.
La intenția de a vinde apartamentul, soții trebuie să pregătească un pachet standard de documente:
- certificatul de proprietate al apartamentului;
- confirmarea legalității motivelor de apartenență la apartament: contractul anterior de vânzare și privatizare;
- pașapoartele tuturor proprietarilor de case;
- un certificat de persoane înregistrate în apartament, obținut în organele FMS (biroul de pașapoarte). IMPORTANT. Perioada de valabilitate a acestuia nu este mai mare de 30 de zile
- în prezența copiilor minori necesită acordul autorităților de tutelă și poate fi obținută numai cu condiția ca părinții sunt de vânzare un apartament vechi, în același timp, să dobândească unul nou, în cazul în care copiii vor trăi. Este foarte important să se demonstreze că noile condiții de locuire nu vor fi mai grave decât cele vechi, pentru care se solicită o copie a pașaportului tehnic al bunurilor vândute și cumpărate;
- notarul consimțământului celui de-al doilea soț;
- un contract de cumpărare și vânzare în trei exemplare, pe care trebuie să îl semneze persoanele care îl semnează în prezența angajaților serviciului de înregistrare și o cerere de înregistrare de stat, întocmită la livrarea documentelor;
- chitanță pentru plata taxei de stat pentru înregistrarea tranzacției.
Următoarea listă este opțională, dar se poate cere cumpărătorilor:
- extras din Registrul unificat al drepturilor de lipsa de sarcini pe carcasa sub formă de arest, cauțiune sau pretențiile altor părți, cum ar fi un contract de închiriere (întrebați-l are sens doar pentru a negocia, deoarece aceste informații pentru a verifica autoritatea de înregistrare de înregistrare);
- informații privind datoriile pentru serviciile publice;
- cadastrale și pașapoarte tehnice ale apartamentului, ele pot fi utilizate pentru a determina dacă au fost făcute modificări în apartament și dacă acestea sunt legalizate;
- un certificat de la inspectoratul fiscal că taxele au fost plătite în apartament;
- încheierea unui dispensar psiho-neurologic și narcologic cu privire la starea de sănătate a vânzătorilor. În cazul în care ulterior se dovedește că nu li se putea asuma răspunderea pentru acțiunile lor la încheierea contractului, având în vedere boala, tranzacția ar putea fi declarată nulă de către instanță.
Nu există o diferență deosebită în lista documentelor de vânzare către persoanele care fac ipoteca. Banca poate solicita un raport privind costul apartamentului, dar, de regulă, toate costurile sunt suportate de cei care cumpără proprietăți imobiliare.
Încheierea unei tranzacții
Înainte de a încheia o tranzacție, este necesar să se precizeze procedura de decontare cu clienții: în numerar sau în numerar, plata în avans și plata finală după înregistrare sau la momentul semnării contractului. În cazul în care partea este plătită înainte, iar soldul este după ce cumpărătorul primește certificatul, apartamentul va fi grevat înainte de calcularea completă și documentele vor fi înregistrate pe ipotecă în virtutea legii.
După ce toate litigiile precontractuale au fost soluționate și documentele au fost pregătite, vânzătorul și cumpărătorul le prezintă biroului Rosreestr pentru înregistrare.
În cazurile în care căsătoria a încetat, dar divizarea proprietății nu a fost efectuată, consimțământul soțului este necesar în orice caz în termen de 3 ani (termenul de prescripție pentru depunerea unei cereri de divizare). Dacă unul dintre membrii familiei dispune de apartamentul fără aprobarea altui, tranzacția poate fi atacată în instanță. Șansele ca instanța să o recunoască ca invalidă sunt mai mult decât ridicate.
Desigur, ca orice familie se bazează pe principiul soților încredere, astfel încât înainte de a lua o decizie cu privire la probleme majore în ceea ce privește conviețuirea, în special la eliminarea proprietății, este necesar să se negocieze și să convină asupra măsuri suplimentare pentru a preveni încălcarea drepturilor a doua jumătate a acestuia.
Vânzarea unui apartament dacă apartamentul este privatizat unui singur soț
Deseori, obiectul de vânzare este un apartament care a fost privatizat anterior unui singur soț. Chiar mai des, un astfel de apartament devine cauza litigiilor dintre soții care consideră proprietatea dată drept proprietate comună.
Conform prevederilor legislației privind privatizarea bunurilor imobile, privatizarea este o tranzacție gratuită, ceea ce înseamnă că locuințele devin proprietatea persoanei căreia i se înregistrează. De fapt, cu privire la un apartament privatizat, există reguli similare cu regulile de donare - apartamentul este privatizat gratuit și, prin urmare, aparține exclusiv proprietarului său.
Astfel, pentru vânzarea unui apartament care a fost privatizat la numele unuia dintre soți, consimțământul celui de-al doilea nu este necesar fie în timpul căsătoriei, fie după dizolvarea ei în termen de trei ani.
IMPORTANT: Al doilea soț are o șansă de a recunoaște apartamentul privatizate deținute în comun de către instanțele de judecată în cazul în care pentru o lungă perioadă de timp în timpul relației maritale investit bani în îmbunătățirea locuințelor și să fie în măsură să confirme acest fapt în instanța de judecată. În acest caz, instanța poate admite apartament privatizate proprietății matrimoniale, și împotriva ei vor intra în vigoare dispozițiile legislative corespunzătoare: de a vinde va fi posibilă numai cu consimțământul celuilalt soț.
Notă: cheltuielile semnificative pentru locuințe pot fi recunoscute ca reparații majore, reamenajarea, instalarea de echipamente inseparabile - încălzire, apă și alte comunicații etc. În fiecare caz, instanța examinează situația în mod individual, verificând atât activitatea efectuată, cât și persoana care le-a plătit.
De aceea, pentru cumpărător în această situație este mai bine să se obțină consimțământul celui de-al doilea soț, chiar dacă nu este cerut de autoritatea însărcinată cu înregistrarea. În caz de dezacord sau litigiu, acesta va servi drept motiv rezonabil pentru refuzul de a satisface cererea celui de-al doilea soț.